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房屋租赁市场空间巨大。随着城镇化进程的推进，城市房屋租赁市场仍有较多的增长空间。据链家研究院发布的《租赁崛起》报告，中国房屋交易额约为15万亿元，租赁市场租金规模为1.1万亿元，租金规模占房屋交易额的比例仅为 7%左右。对比房地产业发达国家美国，其房屋交易规模约为1万亿美元，租金规模约为5000亿美元，租金规模占房屋交易额的比例高达50%。相比之下，中国房屋租赁市场未来将有很大的发展空间。 政府政策大力支持。近年来，我国出台了一系列调控政策支持鼓励住房租赁市场的发展。2016年6月，国务院发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发[2016]39 号），2017年4月，住建部与国土资源部印发了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号），2017年7月，住建部等9部委印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房[2017]153 号），多部门密集出台政策鼓励大力发展住房租赁市场。 会找房凭借多年的发展，已经成为了住房金融服务市场的领头企业，伴随着 2018年的市场洗牌后，后续公司会更加稳定的发展业务。 由于会找房主要通过租房分期交易撮合赚取金融服务费收入，营业收入的增长直接取决于租房分期交易额的增长。会找房于2017年4月纳入合并范围，2017年4月到12月通过金融机构累计放款额26.2亿，2018年全年通过金融机构放款额39.67亿，比2017年放款额增加51.4%，所以2018年收入由2017年的8,490.78万元增加到2018年的16,211.41万元，增加90.93%。会找房2018年主要财务数据如下： 单位:万元 项目 2018年 项目 2018年 （2）请说明互联网金融服务的收入、成本核算相关的会计政策及具体会计处理，并请会计师就相关会计政策、会计处理是否符合《企业会计准则》的相关规定发表明确意见； 公司回复： 由于会找房收取的金融服务费与资金时间价值相关，对此互联网金融服务的收入采用实际利率法计算当期应当确认的服务费收入。实际利率是指将金融资产和金融负债在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产或金融负债当前账面价值所使用的利率。会找房主要成本为人工成本、结算手续费、房租物业、日常费用报销等，对于该类成本主要根据权责发生制原则，对应费用所属期间分期确认计量。 年审会计师意见： 会找房提供的互联网金融服务收入的确认方法，以及公司主要成本的核算方法符合《企业会计准则》规定。 （3）结合具体业务模式、会计处理、结算方式、客户筛选、实际发生的呆坏账的情况等，分析说明你公司互联网金融服务相关风控措施是否完善、有效； 公司回复： 会分期获客是由商户推荐，会分期会对商户进行准入核查，商户筛选会对公司的经营情况、财务情况、企业实际控制人个人资质情况进行评估，符合风控准入要求的商户会签订框架等合同，申请审批等流程实现全部在线化管理；贷中会对订单、商户业务数据进行有效监测，有针对性的对贷后政策进行制定和调整；C端租客在准入中会对租客真实的租房行为以及本人办理的自愿性进行电话访问以及资料审核。 审核通过的分期订单，资金方会将款项直接支付给商户，做好分期资金用途监控；租客分期还款，其中本金及资金成本部分归资金方，服务费归会找房。 会找房在2014年开展“会分期”业务，截至2018年8月份，公司旗下房租分期资产业务质量良好，不良率不足1%，公司的风控措施在此之前的实践证明相对有效和完善。2018年8月份租赁行业爆发大量负面新闻，金融机构出于保守快速收缩房租分期相关合作，导致部分商户资金链紧张，从而影响支付给房东款项不及时，造成租客还款发生逾期，最终造成分期资产出现逾期。 （4）结合同行业公司情况、收入和成本核算模式等，分析说明该项业务毛利率较高的原因； 公司回复： 目前互联网金融行业主要存在如下特点：1）相关产品服务费年化收益率较高；2）公司与房产中介合作能够实现共盈，所 以获客成本较低；3）互联网金融行业信息自动化程度较高，大部分交易均能实现线上交易，所以业务交易环节不需要大量人力成本投入，运营成本相对固定，业务规模的扩大不会带来运营成本同比增长；4）互联网金融公司普遍以提供撮合服务的服务费净额确认收入，所以整体呈现出毛利率较高情况。以同行业公司趣店（主营业务分期，现金贷及借贷撮合服务）2017年招股说明书显示： 2017年上半年营业收入18.33亿元， 2017年上半年主营业务成本为3.17亿元，毛利为15.16亿元，毛利率为82.71%；2016年营业收入14.43亿元，2016年主营业务成本为2.68亿元，毛利为11.75亿元，毛利率为81.43%。 综上所述，根据互联网金融行业的业务模式特点，以及结同行业公司比较， 互联网金融服务业务毛利率较高，符合实际情况。 |
