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2017年12月，世茂房地产以239亿元的超高起拍价，夺得深圳龙岗区一地块，其地价成为深圳有史以来土地拍卖的第二高价。根据规划，该地块将建成一栋700米的高楼“深港国际中心”，建成后，其将超越平安金融中心，成为深圳新的地标。 虽说世茂房地产主营住宅地产，但在过去一段时间内，其市场形象通常与摩天大楼、高档酒店及豪宅相连。位于厦门的两栋高300米的世茂海峡大厦、位于福州的高518米的世茂大楼，以及已动工建设的世茂深港国际中心，这些摩天大楼均是世茂房地产的得意之作。近期热播的电视剧《安家》中，由孙俪饰演的房似锦卖的、满足“地下负二层，开窗见景”要求、有地下17层的上海佘山世茂深坑洲际酒店，即是世茂房地产旗下酒店。 2018年6月，西安曲江二期的投资规划动态公布，该规划中即将建设的世茂701米超高层摩天大楼迅速成为媒体焦点。原因之一在于西安从未有过如此高度的超高层建筑，原因之二便是沉寂数年的世茂房地产，再次高调进入了人们的视野。 由于拿地重心转向一二线城市，加之不惜重金四处争夺“地王”，世茂房地产的新增土地储备的平均楼面价从2014年的3325元/平方米，暴增至2015年的1.21万元/平方米，同比增长3.63倍，可见其战略转移决心之大、投入之高。 数据显示，世茂房地产2014-2016年的土地储备分别为3607万平方米、3299万平方米、3079万平方米。这意味着，2015、2016年，世茂房地产的总体土地储备规模在逐步缩减，但由于一二线城市土地价格昂贵，其为“调结构”的拿地仍然投入凶猛。 不过，从市场环境来看，2015、2016年，国内房地产销售的热点区域，却主要集中在三四线城市。2015年，国内热点城市住房需求旺盛，购买力释放之后，房价上涨较快。中指院数据显示，当年楼市总成交量同比增长20.56%。2016年，在经济下行、货币宽松、土地供应下降以及救市政策的刺激下，房地产市场进一步深度反弹。“去库存”拉动楼市迎来新一轮上涨，三四线城市得益于“棚改红利”，销售畅旺。 世茂房地产2015年开始实施向一二线城市转移的策略，正好与三四线热点城市的美好光景失之交臂。这导致其销售规模增长缓慢，主要财务指标跌落至低谷。 可以想象，世茂房地产高调拿“地王”的场景，与其同期相对颓势的经营业绩，对比相当鲜明。而在错失“热点”的同时，世茂房地产重金拿地，承受的压力可想而知。 凶猛收购：从一二线向三四线扩张 除了在土地竞拍现场不断出手，世茂地产通过收购获得的土地也越来越多。由于一二线城市地价高企，从2017年开始，世茂房地产倾向于以合作、协议收购等方式以分散拿地风险。收并购市场逐渐成为其获取土地的重要来源。 这一方面，是由于市场环境变化，部分激进扩张的房企资金链开始紧张，有意出售部分资产。另一方面，招拍挂市场公开拿地的竞争过于激烈，很多成交地块的利润空间压缩到3%-4%，甚至不赚钱，而收并购市场中，一些项目还能达到8%-10%的净利率，存在合理的利润空间。 2019年，世茂房地产相继收购了泰禾集团、粤泰股份、万通地产、明发集团等房地产公司旗下的地产项目，并以“股权+业务”等资产包的形式大手笔收购了福晟集团资产。世茂房地产尚未官方公布实际交易金额。根据有关报道数据，世茂房地产对福晟集团的股权收购涉及金额或达到2000亿元，规模超越万达商业、融创中国与富力地产的“世纪大并购”，这也成为中国房地产史上一笔最大的并购交易案例。 世茂房地产与福晟集团的收购交易，参与方还包括东方资产、信达资产等金融机构。东方资产与信达资产都是福晟的主要债权人，后来通过债转股成为福晟集团的新股东。收购完成后，原福晟集团旗下的部分房地产项目交由世茂房地产主导操盘。 股权收购方面，2020年1月17日，福晟集团发生股权转让，福晟创始人潘伟明家族控制的广州钱隆由100%持股福晟集团，变为持股51%，德耀鸿鼎持股49%。其中，德耀鸿鼎股东包括广州钱隆投资、东方资产、信达资产、福晟建设、平潭臻颜企业管理公司(为世茂控制)及世纪景顺投资合伙企业。 来自世茂房地产的许幼农、吕翼、赵嵘、陈芳梅，来自东方资产的林向魁、余竑，来自信达资产的翁敬明担任福晟集团董事，许幼农担任法定代表人。福晟集团的董高监全数换血，潘伟明、童文涛、林栋、陈伟红等原福晟集团高管被免去董事职务。世茂房地产间接持股福晟集团8.17%，拥有4/7的董事席位及法定代表人职位。 业务整合方面，整体来看，世茂房地产将福晟集团相对优质的资产(除旧改项目外)纳入了旗下世茂海峡公司与即将上市的物业板块;将次优质资产纳入世茂福晟平台;放弃了诸如福晟国际(00627.HK)等相对劣质的资产。 在世茂房地产的报表中，世茂海峡公司2019年的销售额900亿元，属于世茂旗下的“主力部队”。福晟在广东广州、惠州与福建福州、漳州地区深耕多年，尤其是在福建区域，2017年销售额约173亿元，世茂房地产将福晟在上述区域的公司并入了世茂海峡公司。 另外，世茂房地产已将福晟旗下物业板块纳入麾下。工商资料显示，2020年4月，世茂天成物业收购福晟物业公司51%股权。许世坛在2020年3月30日的世茂业绩会上表示，世茂物业板块将尽快上市。 同时，世茂房地产与福晟组建“世茂福晟”平台，原福晟总部更名为世茂福晟总部，福晟近年拓展的上海、长沙、郑州及旧改项目，则被世茂归入该平台。组建后的“世茂福晟”下设世茂福晟总部、世茂福晟长沙公司、世茂福晟郑州公司、世茂福晟上海公司。原福建福晟上海区域集团与徐淮区域公司合并为世茂福晟上海公司;原福建福晟郑州区域集团与天津区域公司合并为世茂福晟郑州公司;原福建福晟长沙区域集团调整为世茂福晟长沙公司。 福晟集团旗下港股上市公司——福晟国际，则未被并入世茂福晟平台。福晟国际2019年业绩报告显示，净利润从2018年末的5亿元陡降至1.36亿元，目前股价已多日低于0.08港元/股。 可以看出，世茂房地产根据项目资产的价值来收购。对于相对优质的资产，则并入其上市公司体内;对于价值次之的资产，则成立平台合作，放弃了相对劣质的资产。这场并购中，福晟被不同的手术肢解了。如今，福晟集团、福晟国际变成了两个完全独立的主体，只存在些许关联关系。 |
