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(原标题：掉队后逆势崛起，股价5年涨近5倍，深挖世茂反转的秘密!) 存量博弈时代房企普遍经营不易的背景下，世茂房地产掉队数年后逆势崛起较为罕见。其销售规模的暴涨，很大程度得益于踩准市场节奏，借着部分房企的流动性危机，完成一场抄底捡漏。 融资顺畅是世茂房地产迅速翻身的关键因素。世茂房地产净利润的提升，很大程度上得益于物业价值重估的贡献。同时，打破与关联上市公司世茂股份的同业竞争，并从中转移利润，亦是美化财报的另一手法。从2015年至2019年，世茂房地产“投资物业之公允价值变动+少数股东损益”项目的收益占其同期净利润的比例最高达60%。在财报表现的支撑下，世茂房地产近年的融资在房地产业内总是先人一步、技高一筹。 不过，近年的激进扩张使世茂房地产由主打一二线城市转为重仓三四线市场，去化压力大增，融资能力降低，并购模式下的风险因素迅速累积。持续“大口吃肉”的世茂房地产能否良好消化，令人担忧。 来源:新财富 作者:杜冬东 2020年6月8日，世茂房地产(00183.HK)的股价于盘中创下历史新高，达到35.25港元/股，总市值超过1200亿港元;相较2015年8月的历史低点7.1港元/股，上涨超过470%。 在近期房企股价普遍表现不佳的背景下，世茂房地产涨幅位居H股地产板块首位，堪称亮眼，更有机构将其目标价调高至41.63港元/股。 最新公布的2020年1-5月房地产企业销售额TOP100排行榜上，世茂房地产以802.7亿元位列第8名，稳居前十。而2015年开始，世茂房地产的行业排名曾一度滑落，最低跌至第16位。不过，2017年起，其四处跑马圈地，收购动作相当凶猛，收入连续多年保持40%以上增速，重回高增长赛道。 世茂房地产逆势崛起的故事，与同行时下普遍举步维艰的境遇形成鲜明对比。 01 逆势崛起 数据显示，世茂房地产2019年实现合约销售额2600.7亿元，同比大幅上涨48%，目标完成率达124%，其销售规模跃升至房地产行业第9位。 暌违5年，世茂房地产再度重回房地产行业TOP10阵营。在“以规模论英雄”的地产江湖，尤其是对于颇有座次心结的世茂房地产而言，再度重回行业TOP10，或许意义非凡。 在克而瑞榜单上，世茂房地产是2019年唯一一家闯进行业前十的“闽系”房企，与中国恒大(03333.HK)、万科A(000002)、碧桂园(02007.HK)等并列为国内一线龙头地产企业，成为“闽系”地产阵营老大。世茂房地产曾多年位居行业前十，但2011年一度由于产品滞后、销售不佳，陷入销售瓶颈。在确立了“高周转、快去化”的开发模式之后，收到实效，积压的库存开始快速出清。2013年，其以670亿元的销售额跻身行业前9位;次年，以707.8亿元的销售额位居行业第8名，稳居“闽系”房企之首。 但是2015年开始，“高速增长”的弊端显现。世茂房地产的行业排名逐渐滑落，首次跌至第12位。2016-2017年，其排名进一步跌落至第16位，“闽系”房企第一的宝座被旭辉控股(00884.HK)取代，其也被泰禾集团(000732)、阳光城(000671)、正荣地产(06158.HK)等紧追，江湖地位快速滑落。 与此同时，世茂房地产开始“憋大招”。从数据上看，经过5年时间的调整，世茂房地产算是得偿所愿。Wind数据显示，其2019年的营业收入达到1115.33亿元，首破千亿;同年的净利润规模达到108.98亿元，亦是首破百亿(表1)。 从营业收入和净利润同比增长率、ROE等多项财务指标看，世茂房地产的财务状况较2015-2016年明显改善。如营业收入增速从2015年的个位数，增长至2019年的30.38%;净利润同比增速从近-25%上升至23.35%，上升空间近50%;净资产收益率(ROE)从10.08%增长至17.37%，增长达到7个百分点以上。总体来看，世茂房地产的经营已更上一层楼。 世茂房地产的股价创下历史新高，总市值超过1200亿港元，也意味着，其基本面的改善得到了资本市场的认可。 从行业状况来看，最近数年或是房企进入“白银时代”以来最为艰难的一段时光。2018年以来，中国房地产行业进入了严厉的宏观调控期，“房住不炒”的政策定调在持续。中原地产根据司法系统披露的数据统计显示，2018年、2019年、2020年上半年(截至6月5日)，宣布破产的房企分别为458家、527家、208家，一共超过1190家房企宣布破产。 在“闽系”地产阵营，明发集团、福晟集团等多家房企相继陷入困境，被迫断臂求生。2020年以来，房企的销售目标平均增幅较以往明显缩小，创下近年新低，大中型房企普遍谨慎。2020年前5个月数据显示，百强房企销售普遍下滑，行业形势颇为明了。 目前看来，逆势重回高增长赛道的世茂房地产似乎光景不错。2020年，其销售目标锁定为3000亿元，同比增长15.38%。 存量博弈时代，不少房企在“不进则退”的淘汰赛中生存举步维艰，而一旦错失江湖地位的房企要打破格局，重振往日雄风则更为不易。从某种意义上说，世茂房地产掉队数年之后再度崛起的案例较为罕见。这一切是怎么发生的呢? 02 蓄势扩张 据媒体公开报道，对于2015年之前世茂房地产的业绩下滑，世茂集团实际控制人、时任世茂房地产董事会主席及行政总裁许荣茂的总结是，“我们前两年增速太快，负债太高，库存太多，利息也上去了，工程质量也没控制住”。于是，许荣茂之子、时任世茂房地产副主席的许世坛顺势决定“减速”。 根据公司说法，世茂房地产从2015年开始有意开启战略调整，目标“处置三四线，向一二线城市转移”，三四线城市将严格“以销定产”，将供货重心转向一二线城市。表面上，世茂房地产定位为“减速、休整”，但实际上是蓄势开启了新一轮的凶猛扩张。 争夺“地王”：从三四线向一二线转移 “闽系”房企向来以出手凶猛著称，土地拍卖市场闻之色变，有意变革的世茂房地产更不例外。2015年开始，在土地竞拍现场，习惯高调出手的世茂房地产频频现身，出手争夺的“地王”以增加自身土地储备(表2)。 2015年9月，世茂地产经过395轮激烈竞拍，力压万科A、保利地产及部分大型国企等地产商，夺得福建集美的“巨无霸”地块，其总价与泰禾集团原来创造的40亿元厦门地王纪录近在咫尺。 |
