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受疫情的影响，今年房企的业绩发布会普遍有所推迟。疫情对整个行业带来的冲击已毋庸多言。事实上，早在万科在2018年秋季例会喊出『活下去』，日子就已经慢慢变得没那么好过了，去年进一步加剧，以至有“被渠道掐住咽喉”之说。在此基础上，新冠疫情又补了一刀。 因此，今年的房企年报，尤为引人关注。从已经发布业绩的情况看，不少房企——甚至巨头的业绩未达预期。比如，某房企3月中旬披露2019年度业绩，次日就迎来了A/H股双杀。 龙头如此，其他的自然可想而知。当然，也有部分房企，表现依然亮眼。比如，龙湖、金科、融信中国、奥园等。成功从来不是偶然的，为什么他们这么牛？
▲来源：各企业年报 当然，过去的经验固然重要，但大家更关心的应该还是未来该怎么干，因为按照最乐观的预期，今年整个行业的规模也是会下滑的。竞争必然更加激烈。过去表现优异的房企是怎么看的？打算怎么干？ 以上，在各房企的年报，或者业绩发布会上，都有答案。下面，明源君就来对此一一解读。 组织变革，提高人均效能 降低拿地以及拿钱的成本 中欧国际工商学院终身荣誉教授许小年认为，企业的第一社会责任，是以尽可能低的成本为公众提供产品和服务。 人类文明的发展史，就是不断提高效率的过程。提供类似的产品，你的效率比别人高，成本比别人低，你就赢了。过去一年，标杆房企在这一块都做得不错。 一、多渠道拿地降低土储成本 很长一段时间内，帕尔迪都是万科学习的对象，可是，2007年，其结束了创立以来连续57年保持盈利的纪录，巨亏22.56亿美元，此后4年其继续亏损，合计亏损额度超过此前10年的盈利！ 帕尔迪亏损的原因之一是其拿了很多毛地，在市场单边上行时，问题不大，但一旦涨幅变得很小甚至下跌，这就成了毒药。 目前，我国房地产市场就正面临类似的状况——地拿对了怎么弄都行；地拿错了就非常麻烦。 一些百强房企前几年过于乐观，拿了大量高价地，以及大量旧改项目，本想吃成一个大胖子，结果去年自己被人给吃了。因此，控制拿地节奏和成本十分关键。
▲来源：金科股份总裁喻林强演讲PPT 为了降低拿地成本，各房企各显神通： 良好的财务状况，让龙湖可以在低点多拿地。去年，龙湖拿地面积/销售面积122%，拿地面积中76%位于一二线，拿地均价/销售均价36%，同比-6.7pct。有钱是一方面，另一方面是拥有商业运营优势，让龙湖可以参与竞争部分相对有门槛的项目，有效降低了其拿地的成本。 奥园的旧改——特别大湾区的旧改项目不少。2019年，奥园新增可售货值约1861亿元，平均土地成本约每平方米3199元，对比2019年10103.5元/平方米的销售均价来看，拿地成本较低。 类似的，2019年，融信通过一二级联动等多元化渠道新获得46个项目，有效降低了成本。 金科则通过更多合作等方式，降低拿地成本，去年前三季度成本由同期3430元/平方米降至2509元/平方米，新增土地权益比例持续下降至66%。 二、控制杠杆、提高信用评级，降低融资成本 春节开工之后，地产融资口的人十分忙碌。为啥？因为缺钱啊！一TOP30房企融资口的人告诉明源君，现在能拿到钱，奖金几乎是以前的2倍！ 为了救急，一些房企不得不拿高成本的钱。这作为权宜之计尚可，但长期这样就很危险。因为它会吃掉你一大截的利润。 虽然去年宏观层面从去杠杆转向了稳杠杆，但标杆房企都在有意识的降杠杆，财务稳健了信用评级高了，融资成本自然也就降了。 融信在2018年即提出要主动降负债，寻求在规模、利润和杠杆方面保持三个稳定；2019年净负债率70%，较2018年同期下降35个百分点。 同时，融信还通过严密监测资本市场动态，把握市场窗口，进行债务置换等积极的债务管理举措，通过交换要约，发行美元债，公司债，股份配售等，降低了融资成本，延长了债务期限。 这些举措赢得了国际三大信用评级机构的认可，三大机构去年相继上调了对融信的信用评级。 金科股份2019年末资产负债率、扣除预收账款后的资产负债率为83.78%、48.12%，分别较三季度末下降0.07%和上升0.09%，基本维持稳定。公司于今年2月发行的公司债利率明显下降。 2016年至2019年，中国奥园先后获惠誉、标普及穆迪三大国际评级机构一致调升企业信贷评级及展望，展望正面。同时，融资渠道多元化，2019年，公司率先打开亚洲美元债券市场，并重启内房三年期美元债公开市场发行…… 至于一直在财务上严格要求自己的龙湖，更是厉害。吴亚军在业绩发布会上表示，龙湖向来是“天晴补屋顶”，去年下半年就开始注重现金流，今年1月份已完成全年基本融资！ 三、组织变革，提高人均效能 去年，在提及备受关注的泰禾人才选拔标准时，黄其森表示:“大家说房地产有泡沫,我说最大的泡沫就是人才，动不动薪酬上千万”。 一语惊醒梦中人。此前，行情来得太快，赚钱太容易，业内普遍对前景十分乐观，纷纷在市场上高价抢人。最后发现，用不了那么多。 比如，截至到去年底，万科房地产开发系统1.9372万人，增幅52.9%，同期其销售金额只增长了3.9%，跑输了全市场（全国商品的销售额同比增长6.5%）。因此，去年以来，万科一直在进行组织重建和精简人员。何况其他房企。 龙湖自2018年就开始进行重大的组织和人事变革，去年12月23日成立环京事业部，又借机进行了新一轮人员变动。与此同时，龙湖的对外招聘费用高于同类型企业——每年对外招聘的中介预算超过8000万，这意味着龙湖对人才十分的重视。 金科和奥园也有类似动作，仅以人才引进为例，奥园去年引入了大量标杆房企背景的专业人才；金科的人才结构进一步优化——地产板块硕士(含)学历以上人才占比14.15%，较上年提高3.6个百分点。 融信则略有不同。其在去年开始了成立以来最大的一次组织变革——原有的“4+1”的事业部格局——四大事业部及西南区域公司裂变成10个新的区域集团和公司。 放眼当下房地产行业，大部分公司都在进行组织架构的收缩合并，融信却选择逆势裂变。为何？还是为了提高组织效率，因为到了这个体量，原先的区域三级管控并不利于未来的发展。 努力打造产品力，提升产品溢价 受各种因素影响，去年，不少房企，甚至部分巨头的平均销售单价都出现了明显下滑。可是明源君遴选的房企，销售均价基本都上涨了—— 龙湖的销售均价1.7万元/平米，同比上涨4.9%。 奥园平均售价由2018年每平方米约9007元上升至每平方米约9227元，同比上升了2.4%。 金科2019年销售均价明显提升，达9764元/平。考虑到金科2018年销售均价约8852元/平米，较2017年增长1379元/平米。这已是金科连续多年大幅上升。 融信2019年平均合约销售均价21583元/平米，与2018年平均合约售价为21672元/平方米持平。 销售均价的上升，原因当然是复杂的，比如不同能级城市布局权重的变化，产品结构的变化等等。 不过，明源君认为，最核心的还是产品力！ |
