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第一，总体而言，北方地区更积极、更快，既有农房改造、又有撤村（或合村）并居（或并镇）。在北方地区，又是经济相对落后地区启动比较早，经济发达地区不一定先行，但是做得相对比较好。南方地区有撤村并居或并镇，不一定或比较少有农房改造。之所以如此，是因为：总体而言，南方、尤其是广大丘陵地区和山区农民的房子改革开放以来改造比较早、建得比较好、一般占用耕地少。而北方地区多数农民房子的低矮、平房多、房子质量低、占用耕地多；落后地区更积极地想抓住机遇改变落后面貌。其实对于农民而言，是否村改居或村改镇，短期影响不大或不太关心，关键是是否农房改造和如何改造。 第二，农房改造和拆迁，基本上是“先建后迁和后拆”，即政府先规划选址、组织资金、按照现代城市标准集中建好新房子，然后让农民迁入新房。政府组织资金的方式是多元的。方式之一：基层政府财政和集体经济实力雄厚的，政府和集体先垫资建造，拿到国家财政补贴或出卖建设用地指标后再部分或全部冲抵原来的垫资；方式之二：政府引入房地产开发商，规划好地址，把节约出来的宅基地面积的一部分给开发商做商业性开发，开发商即必须按照政府要求无条件建造好农民的安置房，农民可以直接入住。这种方式在大中小城市周围比较容易实施；方式之三：与方式二类似，不是引入房地产开发商，而是与其它招商引资和产业园建设结合起来，由企业投资者把农民的房子建好，农民直接入住。这种方式在大中小城市和政府已经规划为开发区或产业园及其周围地区，比较容易实施；方式之四：地方政府组织、引导和动员，地方财政和集体组织主要资金，农民自己也出少量的资金，共同建造新房，建好后搬迁。 第三，新房的分配标准：绝大多数地方都是按人头分配新房，每人40-60平方米为普遍标准。原来的宅基地一般不补偿，因为分配了新房子也含有宅基地使用权，原来住房面积超过新分配面积的部分，按照建造成本价或重新估价进行现金补偿。一些地方为了鼓励村民及时搬迁，还规定特定时间内搬迁的，给予一定奖励。 第四，国家财政对于农房改造节约出来的土地，复垦为耕地的，给予一定的补贴，一般是每亩25万元左右，不复垦为耕地的，可以作为建设用地，本地区使用或异地流转都可以，但是，必须坚持占补平衡原则。 这一阶段的农房改造存在的主要问题：一是开始阶段少数地区的基层干部经验不足，没有考虑到农民搬迁以后的生活习惯（例如家庭传统的、习惯性的极小规模的种植和养殖）和生产习惯（原来门口或出门几分钟就是耕地，很习惯、很方便），后来的过程中还是尽量照顾了这种习惯，例如，不远处专门盖一排平房，每户一间用于养鸡等。我们几年后回访，其实，一段时间后，上楼的农民也不再养殖了，养殖也规模化、产业化了，种地稍远一点也习惯了，甚至许多农民的土地都流转出去了，自己不再小规模种植了；二是一些农民上楼以后短期内生活不习惯，尤其是老人，其实很快也就习惯了，毕竟是比原来过得好了；三是一些农民短期内生活成本提高、同时生活用品的自给率还下降，但是，由于本地一定程度的城市化和国家总体城市化和工业化加速，除开老人，基本上都外出从事非农产业，收入水平和生活水平是不断提高的。当然，也有个别钉子户，无论如何做工作，就是坚持自己的不合理或不太合理的要求，不达要求坚决不搬迁，遇到这种情况，最后政府只能是“不强制拆迁、不分配给他新房子、让其原地住着”。例如，我们实地考察就有这样一个例子：老两口在村里住着一个院子，主房加其它厕所等，总共400多平米，按照新房分配标准，给两个人120平米的新住房，其它差额，按标准补偿现金，老两口坚决不同意，坚持要400多平米。我们问他，为什么要那么多房子？新住房是政府掏钱盖的，按人均分是公平合理的，你的旧房子补给你们现金也是基本合理的。他们的回答是：我不管合理不合理，我要几套房子，我儿子儿媳、女儿女婿等回来都得有一套房子住。最后，这一户还住在原来的地方，其它村民都拆迁、搬家了。当然，这只是极个别现象。 第二阶段的既有农房改造又有撤村并居的高潮，是中共十九大提出和实施“乡村振兴战略”以后。不是说两个阶段之间有停顿或明显的界线，其实多年来一直都在进行，只是“乡村振兴战略”以来，明显出现了又一个高潮。这是很自然的事情，因为乡村振兴战略是在新农村战略基础上的延续，很多要求和任务是相同或相近和一贯的。乡村振兴战略的总体要求是产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕，农房改造、集中居住，是与农村生产生活基础设施有效建设（例如“三通”“五通”、厕所改造、污水处理等）、从而与宜居相联系的，撤村并居是与治理现代化相联系的。可以说，农房改造、撤村并居确实是在落实乡村振兴战略。 这一阶段的农房改造，与第一个阶段比较，具体操作上最重要的特征或变化：一是先拆后建；二是让农民先支付少量选房押金、实际上也可以作为建房资金的情况明显增加。 与上一次比较，农民不愿意或工作难做的比例确实提高了，除开上述两个特征或原因外，还有两个原因：第一，多年的新农村建设，其实政府和农民自己都对住房有较大的投资，相比较原来拆迁改造的房子，无论是农民房子及其内部家当，还是村里的公共区域（道路等基础设施），都有了较大改进，虽然在城里人看来依然比较差，但是，在农民自己看来已经好了不少，又要拆掉、搬迁，还要自己花点钱，觉得不合算、没有必要。也就是说农房改造的现实起点不一样了，原来拆的多数是很差的房子，现在拆的是相对好一些的房子；第二，多年过去了，农村人口结构已经发生重大改变，年轻人几乎都出去了，不再是离土不离乡，而是离土又离乡，住在村里的多数是老人。他们相对更不愿意搬迁。也就是，现在的农房改造，群众基础不一样了。这些其实该是值得政府和基层干部注意。 还有一些地区，工作思路有些问题，算是政府给自己找上一些麻烦。例如，某省会城市周边一个县，不知道谁的建议或主意，制定的方案是：新房有不同户型，农民的新房面积按户头（不是按人头）分配，还考虑到几世同堂、人口多少分配不同户型，同时给每户宅基地补偿现金。其实，绝大多数农户拿到宅基地补偿款再去支付新房的购房款，能够不加钱就拿到新房。少数户型大的需要再补点钱。这一做法看起来考虑的还很细致，实际上几点不明智：第一，新建房的面积，必须按人头平均分配，一般情况下，全国在人均35-50平米之间，也是合理的。这是基本人权或村民资格权，应该是平等的。否则，就会有人觉得不公平，一些老人觉得自己是无房户，是寄住在儿女家里，没有尊严；第二，宅基地本来就是集体所有、归农户按标准使用的，让农户直接用它换取新房及其土地使权，既合理又很好操作。可是，政府用现金补偿宅基地，等于认可宅基地归农民所有，而且没法处理好违规多占宅基地的农户的补偿问题。农民又用政府补的钱去购买新房，让农民感觉是自己掏钱买新房，特别是要加钱的农户。其实很简单，政府即使先拆后建，补偿农民一些短期内租房租金，节约出来的土地全部复垦为耕地（不作为建设用地），拿着国家的财政补贴，也足够把安置房全部盖好（农民村庄总的占地要比各家宅基地加总用地高出很大一部分，因为还有村的各种公共用地，一个200户左右的村庄可能占地150亩，安置新房用地几亩即可，越是合村并居、集中建新区，越能节约建设用地，其实基层政府能够拿到的财政补贴是可观的，建造新房基本没有问题），按人均分配免费入住。宅基地不要补偿、尤其不要补现金，换房子即可，而且原来违章违法多占宅基地的农户也占不着便宜。原来一些农户旧房面积超出分配的新房的面积，按照成本价或基本合理的估价补贴现金，违规多建的不补偿。这是全国第一阶段就常规化、也行得通的操作。唯一的困难就是农民短期内要借住或租住，做做工作，这一困难还是可以克服的。因为现在农村空房多，租住不难，租金也不会很高。 |
