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“价格走势与成交量走势是一致的。”卢文曦表示，“整体来看，上海2015年、2016年，月平均成交量大概在2.8万套每月左右。2017年、2018年明显下跌，仅达到了1.2万至1.3万套。今年有所止跌，月均成交达到了2万套。但这只是近五年的一个正常水平，而价格要涨，一般要成交量达到平均流量的20%或30%以上，所以在目前正常水平的成交量上，上海的二手房销售价格难以上涨。” 广州：年内已跌7个月 相比北京上海，广州的二手房业主可能更不开心。 从国家统计局数据来看，广州是北上广深四个城市中，年内二手房销售价格环比下跌月数最多的一线城市。 安居客数据显示，截至11月25日，广州11月二手房挂牌均价为31137元每平米，环比10月下降了0.34%。 其中1—5月连跌五个月，6月销售价格稍有稳住，价格与5月持平，7月以0.4%的环比增幅微幅上扬，8月再度与7月持平。但稳得态势并未保持住，最新两个月，又再度环比下跌。 “今年广州二手房与一手房价的趋势基本是一致的，三四月份因为市场行情回暖，二手业主的心态就跟着一手楼盘涨价变得强势起来，但是之后随着楼市政策收紧市场再度变冷，二手房业主的放盘成交周期再度延长，并随着三季度以来一手楼盘的促销愈演愈烈，降价也不可避免。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓在接受时代周报记者采访时指出。 从价格以及走势来看，广州似乎的确在北上广中表现较弱。 根据安居客数据，截至11月25日，北上广深四个一线城市中，北京、上海、深圳三个城市二手房挂牌均价均超过了5万元每平米，但广州仍在3万元每平米。同为一线城市，但二手房均价比之其他一线小伙伴，相差2万元。 在广州市场内，一手楼盘还在不断分流着二手房的市场。 “相对北京上海，广州外围区域有大量物美价廉的一手楼盘可以选择，比如对于刚需来说，到底是买中心城区的‘老破小’，还是买外围带有轨交配套的上车盘，其实总价的差异并不大。对于现时楼市的置业者来说，无论是刚需还是改善需求，其实两者之间都会有一个竞争和分流的关系。”肖文晓指出。 但时代周报记者还注意到，广州在调控政策上，也动作稍多。 11月22日最新消息传出，即日起，广州市天河区、海珠区、白云区、荔湾区、番禺区、黄埔区及市不动产登记中心对于非本市户籍人士购房的资格进行调整，在非本市户籍居民购房人资格查验过程中，个税和社保缴纳记录可作为相互补证资料。有判断表示：此举或意味着“广州的外地人购房条件放宽”。 “这个实质能影响到的需求微乎其微，但是政府愿意释放这么一个带有‘善意’的鼓励合理刚需的信息出来，确实也可以看出在宏观经济面临挑战的情况下面对楼市和地市的下行还是有压力的。”肖文晓表示。 放大来看，“当前‘房住不炒’的政策是不能突破的，地方一定不能低估中央调控的决心，中央已经一再表态，稳增长很重要，但是高速增长的阶段已经过去，对于经济增速放缓高层是有心理准备的，所以实质上的松绑限购等政策难以看到。但地方如果要稳市场，可以在需求侧鼓励合理自住需求上给予信贷的支持，而供给侧则是在融资端给合规房企适当地松绑、以及把地价降低等。”肖文晓判断道。 关于广州与其他一线城市二手房市场比较的问题，肖文晓则认为：“北京的常住人口差不多比广州多了700万，而北京的新房供应量还不如广州。所以这几个市场是不可以简单类比的。另外，现在市场的强弱、购买能力如何，是被限购政策压制住的，不能反映实际的市场情况。” 中原认为，目前市场以买方为主，买方观望情绪浓厚，入市步伐放缓，仅遇到“心水”价位才考虑入市，叫价相对强势，导致业客双方形成僵持局面。 在此背景下，广州中原研究发展部认为，临近年末，不少开发商有冲业绩的压力，或将加大“以价换量”促销力度，届时一手分流将有所加剧。预计二手住宅周度成交量或将保持1000-1200宗水平，难起较大的波动，而价格将持续稳定。 广州市场的表现与全国整体趋势一致。中原地产首席分析师张大伟指出，从二手房数据看，今年已经连续出现了5个月20个城市房价下调。 一二线城市的新建住宅与二手房住宅均出现了明显回落，2019年上半年的小阳春已经过去。按照当下趋势，二手房价格更代表市场真实情况。虽然全国市场成交量依然惯性冲高，但以价换量开始出现。 （综合自时代周报、21世纪经济报道）
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