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2019年就快过完了，今年的房价到底是个什么情况？ 看北上广就知道。最近降价的房源已经越来越多了。据时代周报记者观察，近一两周内，已经有房源直接下调了10至20万元。这些房源不单单在某一地，从北京到上海，再到广州深圳，降价似乎已成了一个普遍现象。 房价的下调，是简单的调整，还是预示着某种长远的迹象？ 降价：“市场大势如此” 房子降价，已经不是个别现象。 时代周报记者注意到，天通苑的一套5月15日挂出的房源，在长达半年仍未成交的情况下，近两周降了价——直降6万元。北京东城区一名吴姓中介称：“当前市场大势如此，我负责的片区目前也是稳中有降。” 在另一名中介林先生（化名）告诉时代周报记者：“一般房源房主登记出售都会先挂盘价格略高，然后有一个适应市场价格和周期的过程。” 这样的景象已经持续了一段时间。 安居客数据显示，截至11月25日，北京二手房11月内挂牌均价为58557元每平米，环比10月下跌0.96%。而从纵向来看，北京二手房的降势已经持续已久。 根据国家统计局数据，北京市二手住宅销售价格已经环比连跌四个月，并且跌幅在不断扩大——其中7月北京二手房销售价格环比下跌0.3%，8月环比下跌0.4%，9月环比下跌0.5%，10月环比下跌0.6%。 上海和广州也没有逃脱二手房销售价格下降的轨道。 以上海松江新城一套147平米三居为例，该房源今年11月12日挂牌，近两周降价一次、降价17万。负责该房源的张姓中介告诉时代周报记者：“还可以谈，还有优惠空间。” 在广州，情况似乎要更严重一些。剑桥郡的一套102平米三居，在最近两周内连降3次，幅度达到10万。这还没有到底，多位中介在朋友圈展示房源时都会贴心地附上说明：“价格可谈。” 降价浪潮正席卷一线城市，但在这种市场大势下，仍有一些不合群的城市，比如深圳就“走出了一波上涨行情”，上海中原地产首席分析师卢文曦向时代周报记者表示。 但更多城市仍然在底部持续试探。 北京：11月16区全面下跌 北京或许是此次降价热浪中最干脆的城市。 安居客数据显示，截至11月25日，北京16个区域二手房销售价格环比10月均有不同程度的下降，且降幅较大。其中门头沟区降幅最大，达4.94%；房山区和延庆区降幅则超过2%，另外还有东城区、石景山区、通州区、大兴区、顺义区降幅均超过1%。 事实上，北京二手房市场的调整从2017年就已经开始。当时“317新政”通过增加供应、提供限竞房入市来调控楼市。 现北京丰台区委书记、时任北京市住建委主任徐贱云曾在2018年1月对2017年北京市住建工作总结时表示，自“3·17新政”以来，北京市相关部门出台了20多项政策，同时在供给侧加大住房供应力度，提出未来五年新增建设150万套住宅的目标。 影响亦十分显著。截至2017年底，北京二手房均价已经回落至59100万元每平米：“从‘3·17新政’到年底，北京二手房均价下降了13%。” 目前，北京市场的限竞房源并不少，在中原地产首席分析师张大伟看来，甚至是“供应量太多”，而且基本是90平米的小三居，总价集中在400—500万元。这个价格接近北京二手房价格，因而给了购房者丰富的选择空间。 限竞房源源不断入市的同时，北京二手房市场上还有贷款这只“拦路虎”。 目前，北京的信贷政策是首套房三成首付，二套房五成首付。但是在现行的信贷政策下，北京二手房还将房源分成了普通住宅和非普通住宅，其中，“非普通住宅”是“很难贷到款”的一类。 上海：成交下降 震荡显著 上海的降价比起北京，显得温和多了。 根据安居客数据，截至11月25日，上海二手房11月内挂牌均价为50990元每平米，环比上月下跌0.06%。在安居客挂牌均价中，上海共有黄埔、长宁、静安、奉贤四个区二手房挂牌均价环比下降，降幅最大的是静安区，为1.07%，其次则是黄浦区，降幅为0.74%，静安和奉贤则分别只有0.1%和0.29%。除此之外，上海还有12个区二手房挂牌均价环比上涨，其中金山涨幅最大，为2.36%。 另外，从国家统计局今年以来的数据来看，今年内上海二手房销售均价环比下跌的月份仅有三个月，包括2月环比下跌0.1%、6月下跌0.1%和10月下跌0.2%。 但时间轴再拉长，上海的二手房价格则震荡明显。根据安居客近三年统计数据，上海二手房挂牌均价呈现了急剧的波动。 从2016年12月到2017年2月，上海市二手房挂牌均价从52100元/平米涨到53200元/平米。但到2017年4月，则大跌至51800元每平米，但到了5月份，则涨到了近三年最高点——53900元/平米。此后开始波动下行。 曲折动荡的二手房价背后，是上海二手房需求的尴尬局面。 二手房的需求包括新增的需求和改善的需求。卢文曦告诉时代周报记者，“上海要求外地人要有五年社保才能拥有购房资格，这拦住了大部分新增需求。” 换句话说，限购政策将大部分二手房的需求挡在了门外。同时，改善需求也有些难办。 上海目前在全国范围内认房又认贷，但改善需求多是卖掉已有的，再购入改善的住房。“很难说改善购房者能在购入改善房之前就卖掉他原有的房屋。”卢文曦说。 这还只是一方面，上海还要求内环内总价不高于450万元每套、内外环之间总价不高于310万、外环外总价不高于230万每套，才能被认定是普通住宅，从而享受首付三成的机会。否则，需要7成首付才能拿下一套住房。“这又拦住了一批改善购房者。” 这样的“豪宅”在上海市场上并不少。以内环的恒昌花园为例，安居客数据显示，其在售二手房均价为68200元每平米，90平总价即超450万元，达613.8万元每套，靠近外环的梅陇二村，挂牌均价也已达46300元每平米，90平总价达416.7万元，同样超过“豪宅”标准，且仅首付就超过291万。 这些超过豪宅标准的住房，让改善需求购房者们望而却步。 在从严把控下，上海二手房成交量明显下降。 根据上海市住建委公布资料，10月上海二手住宅成交量16100套，环比下降22.86%。拉长时间轴来看，近三年上海二手房成交量下降明显。信义房屋统计数据显示，2015年上海全市全年二手房成交共34.4万套，2016年共成交33.9万套，但随着调控开始，二手房成交量也急剧下降，2017年上海二手房成交总量仅为14.7万套，环比跌幅达56%。2018年，这一下跌态势有所缓解，但仍较2017年跌了51.9%，全年仅成交16.3万套。 今年以来，截至10月，上海二手房已经成交20.0万套。 |
