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本次肺炎疫情自2019年12月在武汉发现以来，在国内传统春节假期集中爆发。截至2月2日，全国累计确诊新型冠状病毒肺炎17205例，当日全国新增确诊2829例，环比+9.2%，全国扣除湖北省新增确诊726例，环比+8.5%；全国共有疑似病例21558例，当日新增疑似病例5173例，环比+13.4%；全国尚在接受医学观察共152700人，当日新增15106人，环比-21.0%；全国扣除湖北省尚在接受医学观察共104529人，当日新增10056人，环比-21.6%。 2.1大环境不同于非典时期，行业面临考验或更大 与2003年非典时期相比，当前国内房地产行业面临经济、政策及行业体量均发生很多变化，行业及房企面临的考验将更大。 其一，经济大环境不同。外部环境不同：2001年年底，中国加入WTO.2002年至2003年期间，全球经济正从互联网泡沫破灭后迅速复苏，由此带来中国出口增速高速增长。当前，随着全球经济增速的放缓，中国出口增速下滑。内部增长趋势不同：2001-2007年，我国经济增长趋势向上，非典疫情并未改变增长趋势。自2010年之后，我国经济增长持续向下，当前依然存在较大的下行压力。 其二，行业政策环境不同。本轮地产周期调控严格，“房住不炒”基调延续下，尽管2020年初因城施策强化、流动性小幅缓解，但相较于2003年中明确房地产支柱产业地位，当前政策环境明显更为严格。 其三，发展阶段及市场体量不同：相比2003年城镇化仍在加速、房地产潜在需求旺盛，当前行业整体已由成长期步入成熟期，城镇人均住宅建面由2003年的23.7平上升至2018年的39平，市场体量亦远大于2003年。2003年全国商品房销售规模仅3.2亿平，2019年达17.2亿平；行业龙头万科2003年销售面积仅131万平米、销售额仅62.4亿元，2019年已增至4112.2万平米、6308.4亿元。 2.2多地防疫政策陆续出台，短期数据端影响尚未显现 针对疫情的扩散，中央及各地政府均采取了延迟复工、暂停线下售楼等措施。从主要省市政策来看，大多要求不得超过2月8日或9日此前复工。根据权威专家意见(2月2日)，“疫情高峰在未来10天至两周左右出现”，考虑房企一般在正月十五后复工，加上1-2月为开工淡季占全年比重较小，若疫情能在2月得到有效控制，后续可通过赶工来对冲对全年开工影响。 从百强房企销售来看，受春节前置及疫情影响，1月百强房企销售面积同比降12.8%，疫情对销售端影响尚不明显。若疫情短期得到控制，考虑2月传统淡季，对房企全年销量冲击相对较小；若疫情短期未受到控制，各地停工、停线下售楼延续，将对节后房企推盘、销售持续产生冲击，同时中期还将通过影响资金及开工制约可售货值，影响全年销售表现。 2.3政策及流动性走势为行业走向关键 根据前文分析，2003年非典疫情后市场快速复苏，除当时行业处于发展初期、需求旺盛外，政策环境变化亦是重要催化剂。本轮肺炎疫情后，我们认为疫情期间积压需求会对后续复苏产生一定支撑，但核心关键仍在于政策及流动性环境变化。 从行业政策层面，2020年是中国完成小康目标的决胜之年，受疫情影响，当前宏观经济下行压力犹在，仍需房地产发挥“压舱石”作用，同时2019H2以价换量带来的需求提前释放、疫情对房企销售及回款的冲击，进一步加大了行业的资金风险。“稳地价稳房价稳预期”背景下，政策或由防“涨”变成防“跌”，考虑本次疫情对经济及行业的冲击，预计后续各地因城施策、调控松动空间有望加大。 从流动性政策层面看看，银保监会1月26日已发文提出鼓励通过适当下调贷款利率、完善续贷政策安排、增加信用贷款和中长期贷款等方式，支持相关企业战胜疫情灾害影响。根据平安宏观组的观点，在当前疫情影响下，逆周期调控的重要性更是大幅抬升，我国的政策工具及空间也较为充足。全年货币政策更为宽松，财政政策更为积极，金融政策从去杠杆转为稳杠杆，整体政策执行上将保持更为灵活。预计2020年中国央行降准的次数预测由之前的2-3次会提高至3-4次，未来还有2-3次的降准；全年中国央行在SLF-MLF-LPR层面的降息幅度也将变得更大，利率有望继续下行。 |
