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原标题：【平安地产&建筑建材行业深度报告】疫情短期阶段性冲击，中期关注政策端走向 引言 12月湖北武汉首发新型冠状病毒肺炎疫情并逐渐扩散至全国。截至2月2日，全国累计确诊新型冠状病毒肺炎17205例，当日全国新增确诊2829例，环比+9.2%，全国扣除湖北省新增确诊726例，环比+8.5%；全国共有疑似病例21558例，当日新增疑似病例5173例，环比+13.4%；全国尚在接受医学观察共152700人，当日新增15106人，环比-21.0%；全国扣除湖北省尚在接受医学观察共104529人，当日新增10056人，环比-21.6%。新型冠状病毒肺炎疫情是我国继03年非典疫情后最为严重的公共卫生事件，我们期望通过复盘2003年非典对房地产市场影响，对后续楼市走向、行业资金、政策、流动性变化等进行预判，为投资者提供些许参考。 01 非典疫情整体影响有限，局部形成阶段性冲击 从2003年非典疫情来看，非典始发于2002年11月，12月出现首例报告病例，2003年2月伴随春运全国扩散，3-4月步入爆发期，5月底6月初逐步得到控制，7月全球非典患者人数、疑似病例人数停止增长，非典过程基本结束。 1.1基本面短暂下行，中期上升趋势未改 非典疫情期间，全国房地产投资、销售、拿地均出现短暂回调，房地产开发投资完成额、商品房销售面积、土地购置面积单月同比分别由2003年2月的43.6%、68.5%、78.6%降至4月的27.5%、18.9%和10.2%，随着疫情得到控制，积压需求得到释放，下半年房地产投资、销售及拿地增速均逐步回升。 从2003年全年来看，受房地产市场需求旺盛、8月中央明确房地产业为国民经济支柱产业提振，2003年全国房地产投资仍同比增长29.7%(2002年22%、2004年28.1%)，销售面积同比增长29.1%(2002年20.2%、2004年13.7%)，土地购置面积增速亦回升至21.5%(2002年40.3%、2004年5.4%)。 1.2重灾区阶段性冲击，中期积压需求带动市场回升 重灾区域受冲击更大，楼市调整幅度更深。从各区域楼市表现来看，北京、广东疫情重灾区房地产市场受影响更大，北京商品房销售面积单月同比由2003年2月的133.3%降至4月的19.2%，广东商品房销售面积由2003年2月的68%降至4月的-1.2%，两地降幅分别为114.1、69.2个百分点，显著高于全国同期降幅(-49.7个百分点)。4月北京、广东单月投资同比增速分别降至-5.9%、2.6%，均较前期高点(北京3月44.3%、广东2月21.4%)明显回落。 疫情积压需求延期释放，带来区域楼市回升。2003年下半年，北京、广东房地产市场与全国趋势一致开始回温，但无论房地产投资增速还是销售增速，两地表现均弱于全国同期。从更长周期来看，随着非典疫情期间积累需求的延期释放，带来区域楼市持续升温。2004年，北京房地产销售面积增速达30.4%，远高于全国(13.7%)。 1.3行业资金面影响有限，优质房企逆市上涨 从到位资金增速来看，除广东省2003年3月到位资金增速略有回落外，非典疫情爆发期行业到位资金整体平稳，2003年全年全国、北京、广东房企到位资金增速分别为37.6%、36.8%和16.7%，仍维持较高增速。 从非典期间地产股表现来看，3-4月非典疫情最为严重时期，申万地产指数单月下跌2.7%和4.6%，但注意到除5月、11月以外，2003年3月至12月地产板块均呈现单月下跌，且仅8月相对沪深300有超额收益，我们认为非典疫情并不是主导地产股下行主要因素。 从主要房企表现来看，龙头房企凭借其扎实基本面及持续高成长，非典期间逆市上涨，万科3月、4月单月涨幅分别达14.3%、8.7%，远超同期申万指数表现(-2.7%、-4.6%)。 1.4政策转松及需求旺盛为2003年楼市快速复苏基础 低利率环境及快速城镇化带来大量楼市需求：1996-2002年连续8次降息，中长期贷款利率由高点的15.3%一路下降至2002年的5.76%，累计下降9.54个百分点，期间M2年增速亦维持在12%以上。央行政策支持及持续降息为房地产市场快速增长提供宽资金环境。1997年全国城镇化率达31.9%。根据“纳瑟姆曲线”规律，当城市化水平达到30%的临界值时，将进入加速城市化阶段，城镇化率快速攀升为房地产快速恢复提供大量需求。 经济增速下滑，地产政策由紧转松：为抑制房地产投资过热并防范金融风险，2003年6月5日，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(“121号文”)，出台包括加强房地产开发贷款管理、涉及提高二套房首付比例等措施。受非典疫情影响，2003年二季度GDP增速下滑至9.1%，较一季度下降2个百分点，为提振经济，2003年8月国务院出台关于促进房地产市场持续健康发展的通知(18号文件)，明确房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业；对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。 02 当前大环境不同于非典，关注逆周期对冲力度 |
