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与此同时，社区开发与运营业盈利能力在增强，而园区开发与运营业务盈利能在减弱。社区开发与运营业务毛利率由2016年的32.27%上涨至2018年的39.28%；园区开发与运营毛利率由2016年的51.16%下降至2018年的41.60%。截止2018年报告期，园区开发与运营毛利润占总毛利润之比仅为1.22%，而社区开发与运营业务的毛利润占总毛利润之比高达88.66%。这说明当前招商蛇口业绩对地产业务有一定依赖。 地产业务尽管给招商蛇口贡献了大部分利润，尽管其销售额出现放缓，但增速依然较高。2016年1-7 月，签约销售金额362.95亿元。2017年1-7月，公司累计签约销售金额613.16亿元，同比增加 68.93%。2018年1-7月，公司累计签约销售金额900.97亿元，同比增加46.94%。2019年1-7月，公司累计实现签约销售金额1205.28亿元，同比增加33.78%。 在去地产化与地产之间，招商蛇口似乎陷入左右为难的境地，一边是对抗周期去地产化但园区收入占比不及预期，另一边依赖地产利润但行业又面临“史上最严”的调控。 关于掉队：是稳健之“错”还是未向经营要效率之“过”？ 克而瑞数据显示，2018年销售规模TOP4分别为碧桂园、万科、中国恒大和融创中国，此时招商蛇口流量口径销售额为1705亿元，与头部规模存在几千亿元的差距，排名处第12名。可以看出招商蛇口与头部还是存在较大差距。对于招商地产为何从房地产第一梯队出局而头部房企发展却迅猛，一直备受市场关注。对此，公司管理层曾表示，招商地产业务受制于集团杠杆控制。 常务副总经理朱文凯表示，“前面几年，民企和国企的发展风格确实不太一样。民企的特点是杠杆高，高周转。” 朱文凯进一步指出，国企受到风险管控影响，在杠杆上有严格的管控要求，现在招商局集团对招商蛇口的要求是，有息负债率不能超过50%。在高周转上，朱文凯同样指出，体制决定了招商蛇口在某些工程上会受到约束，不像民企发展得那么快。时任董事长孙承铭也承认有过“纠结”，并表示：“集团有KPI考核，要稳健发展，我们也认了。” 招商地产合并前其净负债率均低于50%。根据wind数据显示， 2009年至2014年，招商地产合并前净负债率分别为-6%、16%、32%、19%、17%、34%。 值得一提的，通过带息负债与全部投入资本之比可以间接说明公司带息负债水平。与万科、融创中国、中国恒大、碧桂园对比后发现，扣除万科部分年份以外，招商地产的带息负债与全部投入资本比值较低，这间接说明其整体负债水平均低于同行。 从以上可以看出，招商地产合并前经营风格相比“激进”的头部房企稳健谨慎，但是合并前期存货周转水平却弱于这些头部房企。2009年至2014年间，招商地产存货周转天数明显远大于万科、融创中国、碧桂园和恒大。值得一提的是，2015年合并以后，招商蛇口的存货周转水平相比同行有所提升，其销售规模也随之上升。 在白银时代，碧桂园以高周转闻名；恒大以“三高一低”著称，即高负债、高杠杆、高周转、低成本；融创中国则强调公司销债比，即销债比控制在1：1.5到1：2之间；万科董事会主席郁亮曾提出不仅要有利润的收入，还要有现金流的利润。从以上各企业经营理念发现，其无一不透露出效率二字。 业内人士表示，如果行业大方向正确，对于杠杆控制不是最终目的，而是考虑如何通过提高经营效率去对冲周期波动，这样才有机会在行业周期下行期实现逆势扩张。至此，那招商地产掉队是稳健之“错”还是未向经营要效率之“过”？ 写在最后：千亿之后招商蛇口向左还是向右？ 自2015年合并上市后，招商蛇口一方面想通过提升园区收入占比摆脱行业波动周期；但另一方面又面临园区收入占比不及预期，公司大部分收入与利润依然来自传统地产业务。在地产与去地产化之间，站在千亿规模之后的招商蛇口是向左走还是向右走？ 首先，从行业大方向看，中国城镇化进程还有进一步提升空间，同时行业处于二级分化之间，强者恒强机会出现。 克而瑞研究中心数据显示，2019年上半年，TOP100各梯队房企之间规模分化持续，行业竞争加剧。其中，TOP3房企权益金额集中度达10.5%，同比提升0.8个百分点，TOP30房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升，市场份额稳中有升，规模房企竞争优势进一步深化。，TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企之间头部进一步集中，而尾部企业出现破产清算，业绩分化明显。不少中小型房企受现金流及资金压力等因素影响，业绩下滑幅度较大。人民法院公告网显示，截至7月23日，今年全国共有271家房地产企业宣告破产清算。除了大量不知名的中小型房企之外，位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也赫然在列。 其次，充分利用好公司央企背景的资金优势。 招商蛇口自合并后，其资金成本一直保持相对较低的水平。2015年至2018年年招商蛇口综合资金成本分别为4.93%、4.50%、4.80%和4.85%。新浪财经上市公司研究院曾经根据公开信息统计，2018年，在TOP50上市房企中，平均加权融资成本为6.24%。这些数据说明公司资金成本优势明显。此外，近期房企融资环境进一步趋紧，招商蛇口或许更具优势。8月8日，银保监会下发 “64号文”，强调加强房地产信托合规管理和风险控制；7月31日，政治局会议精神指出不以房地产为短期经济刺激工具。 最后，招商蛇口需要问经营要效率，平衡好企业杠杆与发展关系。 |
