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另一方面，蛇口工业区，提供低成本土储与拥有对抗周期波动业务。蛇口工业区是招商系旗下的工业园区综合开发企业，不仅拥有较好的土储，还有持有抗周期性物业资产。其早期在蛇口10余平方公里的土地上开发物业成长而来，蛇口工业区旗下资产主要包括：一是产业园区开发公司，如南油集团、平方汽车园、光明科技园、青岛公司等；二是蛇口工业区旗下的住宅、商办项目以及酒店经营企业，包括美伦酒店、南海酒店等；三是招商客运等7家园区配套企业及1家房地产基金管理公司。 基于以上两大业务可以优势互补，因此集团层面想通过合并重组达到业务协同的效果。合并完成后，公司形成园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块。 公司社区开发与运营业务主要是以住宅地产为主、商业地产为辅；园区开发与运营业务主要包括特色产业园、大型城市综合体、商业、办公、酒店及配套等产业载体开发以及园区物业管理运营、产业园区管理运营及园区物业销售等业务，主要分布在深圳蛇口、前海、光明科技园和青岛网谷等地区。公司邮轮产业建设与运营业务包括深圳蛇口邮轮母港、厦门邮轮母港的邮轮运营、客运及港口出租等业务。 对标发达国家应对周期路径发现，当传统地产开发遇到瓶颈时，通过横向调整地产开发内容，延伸至养老地产、文旅地产、物流地产、特色小镇以及教育地产小镇等领域；纵向逐步向地产上下游拓展，延伸至金融、装配式建筑、代建、物业以及家装等领域。以房地产业务为核心打造全产业链，并通过存量挖掘则可以有效对抗传统地产开发的周期波动。 截止2018年，公司社区开发与运营业务目前已布局国内外近 60 个城市及地区，开发项目逾 200 个，系公司收入贡献最大的业务板块，收入为786.89亿元，收入占比为89.14%；公司实现园区开发与运营业务收入90.19亿元，收入占比为10.22%；邮轮产业建设营业收入为5.70亿元，收入占比为0.65%。 综上，短期看，社区板块的开发销售是公司利润的重要来源，园区板块的物业服务、出租管理是贡献稳定现金流的重要部分，邮轮板块则是需要大量前期投入的新业务；中期看，园区的有效拓展将为社区板块提供充足的更有竞争力的土地储备，园区产业的聚集和基础设施的完善也将有效提高住宅产品的价值，公司提前布局的邮轮业务将助力公司打造特色的邮轮母港，并增强获取城市综合体的能力，为社区板块储备优质的土地资源；长期看，三大板块协作发展，交叉运营。 较高净资产收益率背后：出表、并表产生的投资收益 中指院数据显示，2018年上市房企净资产收益率均值为9.80%，较2017年提升0.51个百分点。2018年，新浪财经价值榜TOP50房企中，平均毛利率、净利润率、净资产收益率（ROE）分别达到34%、16%、18.8%。wind显示，2018年招商蛇口净资产收益率（加权）为22.22%，这说明公司盈利能力强于同行。 从净资产收益率分解看，其净利润是该指标决定因素之一，拆解数据发现公司净利润有两到三成来自投资收益。 2016年-2018年，公司投资收益分别为42.03亿元、29.10亿元和65.48亿元，占当期净利润分别为34%、19%和34%。根据具体明细发现，公司近几年投资收益金额较大，尤其是2016年与2018年，投资收益占净利润份额超过三成，其主要来自公司项目股权出表并表所致。 对于2016年投资收益，主要来自项目子公司出表，其中通过与招商局集团旗下公司交易产生了23.28亿元的投资收益。2016年，深圳蛇口“梦工厂大厦”的整体销售，将开发该项目的子公司深圳金域融泰投资发展有限公司100%股权转让给柏艺投资有限公司，转让价款20.47亿元，确认投资收益为12.8亿元；深圳前海“前海湾花园”的整体销售，将持有该物业的子公司深圳市招商前海湾置业有限公司100%股权转让给招商局港口发展（深圳）有限公司，转让价款25.28亿元，确认投资收益23.28亿元。 对于2018年投资收益，主要来自整体转让资产收益及联合营公司投资收益同比增加。一边是出表，另一边是并表。2017年11月，招商蛇口之子公司香港华商置业有限公司与SuperAllianceRealEstatePartnersL.P．（公司持有20%权益之合营公司）签署协议，收购公司持有的上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦三项资产（以下简称三项资产）相关的股权及集团所持三项资产相关的债权，总交易对价预计50.36亿元（含债权交易对价约4.79亿元），交易于2018年3月31日完成，此项交易实现了35.09亿元投资收益。 此外，还存在合营企业转变为成本法产生的投资收益。2018 年 2 月取得对原合营企业河南天地新居置业有限公司控制权，原股权公允价值重新计量后确认1.92亿元；2018 年 3 月取得对原合营企业北京亚林东房地产开发有限公司控制权购买日原持有股权按照公允价值重新计量确认投资收益2.83亿元。 值得一体的是，公司2018年期末少数股东权益上涨至近年新高。从2015年期末的155.35亿元上涨至2018年期末的329.54亿元，三年间翻倍增长。克而瑞数据显示，公司2018年流量口径销售额为1705亿元，而权益口径销售额为少数股东权益的存在意味着公司的利润要被少数股东分走一部分。2015年至2018年，公司少数股东损益与净利润之比分别为40%、21%、19%和22%。 对抗周期、竞争之“困”：园区收入占比不及预期 地产销售额增速放缓 在招商蛇口三大业务中，园区开发与运营业务最具有对抗地产周期属性，因此公司对提升园区板块收入占比需求也相对较为强烈。公司高管在2015年业绩交流会表示，未来三年也就是到2017年末，预计招商蛇口园区板块的收入比重达到25%，总体毛利占比达到40%左右。这或间接说明公司对具有对冲周期业务收入相对重视。 2016年至2018年，公司社区开发与运营收入占比分别为88.31%、90.92%和89.14%；公司园区开发与运营收入占比分别为11.16%、8.29%和10.22%。园区开发与运营板块收入占比不升反降，这说明公司“去地产化”预期目标未达成。 |
