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2013年9月16日，招商地产公告宣布，拟以非公开发行股份方式收购大股东招商局蛇口工业区持有的三幅地块使用权。这三幅地块分别为蛇口海上世界住宅一期以及与其配套的女娲广场土地、文化艺术中心地块，三地块合计作价48.65亿元。之所以受到“用脚投票”的待遇，是因为该地块交易价格半年多就上涨一倍左右，投资者认为有利益倾斜。 值得一提的是，招商局集团旗下交通运输业务板块，在全国各地做港口基建也拥有大量的土地。近年来，由于港口业供求结构不平衡情况，运力过剩现象明显，招商系旗下的港口码头业务也面临转型升级。这间接说明集团与招商地产实现内部协同发展是有渴求的。 综上，可以总结出两大核心解决公司对抗周期波动、同行竞争及内部协同之困，第一，存量上借力内部资源优势继续夯实传统地产业务以应对竞争；第二，增量上提高非地产业务占比以应对周期波动。因此，招商地产与蛇口工业园的合并 “应运而生”。 PPC模式破解三大困境：低成本土地与非传统地产项目输入 2015年4月3日，招商地产股票开始停牌，重组合并工作正式启动。重组方案中由招商蛇口通过发行A股股份，以换股吸收合并的方式，吸收合并原上市公司招商地产。2015年12月30日，招商蛇口成功登陆A股。重组成功后招商蛇口确立“前港-中区-后城”的PPC模式。在PPC模式中，以港口先行布局，产业园区跟进，配套城市新区开发。合并成功后，可以破解上文的三大困境，一方面通过集团“输入”低成本土地，使得公司存量地产业务具有竞争优势；另一方面通过合并提升非传统地产业务使得公司业务多元化，从而增量上可以对冲传统地产的周期波动。 （一）存量层面：输入低成本土地 85亿撬动逾400亿土地？ 公司高管曾在业绩发布会表示，146年招商局集团的稳健经营，一定程度上为招商蛇口多渠道、低成本地获取资源和资金起到重要支撑作用，促进招商蛇口实现跨越式发展。这句话间接看出，招商蛇口对集团的依赖度，依赖程度主要体现较低的土地成本。 自合并后，招商蛇口可以获得巨大的低成本拿地优势。这优势主要体现在三方面，其一，园区自身持有的低成本土储；其二，通过装入集团体外培养的成熟项目节省前期巨大开发成本。 第一，招商系园区自身持有的低成本土储。 招商蛇口合并成功上市就是实现了自贸区土地的整体上市，公司在深圳蛇口、前海、太子湾等地拥有大量低成本的土地。招商蛇口可通过主导招商系旗下工业用地转为住宅、商业用地等转性，以此低价获取巨量土地储备、或者使得土地价值暴增。 据公开信息显示，2016年8月，招商蛇口与招商局集团旗下安通捷码头、招商局物流，分别以82.5%、14%、3.5%的股权比例成立合资公司深圳市招商前海实业发展有限公司。2016年9月，前述合资公司与深圳市前海管理局下属全资子公司深圳市前海开发投资控股有限公司，合资成立的深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司。这意味着，招商蛇口拥有上述合资公司41.25%股权，并主导前海2.9平方公里土地的开发建设。 2016年5月中旬，招商蛇口与深圳市政府的土地谈判基本完成，前海土地最终确定从工业用地变成商业用地，新规划的商业用地将包含写字楼、公寓、酒店、住宅等业态。上述“工改商”的土地变性运作使当初装入招商蛇口估值390亿元的前海土地增值至900亿元。 截至 2018 年末，公司在蛇口片区拥有土地使用权面积共计 219.77 万平方米，由于历史原因，其中尚有 164.79 万平米未取得土地使用权权属证书；公司在太子湾片区拥有 53.28 万平方米土地使用权，其中尚有31.05 万平米未取得土地使用权权属证书；公司在前海片区拥有土地237.68 万平方米，其中 119.63 万平方米尚未取得土地使用证证书。从开发进度看，蛇口片区、太子湾片区和前海片区合计尚未开发为288.21万平米，尚未开发占深圳前海蛇口自贸区获取总土地的56.43%，即近六成土地还处未开发状态。 第二，通过集团在上市公司体外“孵化”项目，待项目成熟后再装入上市公司体系内。 招商蛇口83亿的交易对价通过并购方式装入集团成熟项目，粗来估算间接获得上万亩的土地开发权。招商蛇口于2018年5月6日与招商局集团、招商香港”签署了收购协议，三方同意：招商蛇口拟以现金收购招商局集团持有的招商漳州48%股权以及招商香港持有的招商漳州30%股权，合计收购招商漳州78%股权，交易对价为85.53亿元。 招商漳州自1992年成立至今，经过25年的开发，储备了较为丰富的土地资源。截至2017年底，招商漳州及其控股子公司拥有产权的（包括土地使用权及海域使用权）正在进行一级开发或已经完成一级开发尚待实现收益的土地面积为11662亩。前述11662亩土地包含非双鱼岛土地8286亩和双鱼岛土地3376亩。非双鱼岛土地目前证载用途主要为成片开发、工业等，双鱼岛系招商漳州经营性填海形成的土地，证载用途为国有建设用地（填海）。这意味着，上市公司省去了大量的前期开发成本，由集团前期培育成功后通过项目收购方式，仅用85亿元就直接控制上万亩（约666万平方米）成熟片区的土地开发权。根据置慧房客服介绍，招商经济开发区保守7000元起步，按此计算该土地总地价或超过400亿元。具体用地性质明细如下图： 值得一提的是，对于土地成本，行业整体上涨，但是招商蛇口土地平均成本不升反降。2016至2018 年房地产企业土地购置成本分别增长24.05%、29.04%和 3.31%。对比公司对应期间的土地成本发现，土地平均成本分别为 12600 元/平方米、11072 元/平方米和7030 元/平方米，2017年同比下降-12%，2018年同比下降-37%。 （二）增量层面：输入非传统地产业务对抗周期波动 一方面，招商地产保障地产变现利润。招商地产是中国最早的房地产公司之一，是具备综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团，是地产业务开发变现利润的重要保障。 |
