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简要总结一下我的基本观点，我国的房地产税立法将会是充满争议的，是一个需要有耐心去形成最大公约数的过程，但它却是一个带有民主化、法治化制度建设意义的非常重要的制度建设工作，我们应争取尽快启动，并一定要有充分的公众参与，积极吸收民间智慧，不要仅限于一些政府方面人员的参与。 楼建波： 讲到长效机制，其实现在的限购、限价、限贷政策和我们将来要出台的房地产税，还有我们法制方面的各种完善，我觉得它们都是标本兼治的。我们一直说“房住不炒”“租售并举”“租售同权”。但是这次疫情期间，至少我们能够从很多报道里看到，租房的人不容易进小区了。所以，要发展房屋租赁市场，一定要把租赁方面的法制给完善。 另外，很多国家都有《住房法》，德国有《建筑法》，我们现在只有一个《城市房地产管理法》，而《民法典》更像是社会经济生活的百科全书，因此，住房领域的一些很基本的法律制度的建设是欠缺的， “住房保障”、租赁条例、房地产税法都尚未落实。 新京报： 近期调控收紧信号背后，并非房地产市场全面火爆，而是部分热点城市房价大涨，诸如粤港澳大湾区的深圳，长三角区域的杭州、南京，为何个别区域出现楼市火热的情况？其内在的逻辑是什么？ 贾康： 国家支持实体经济发展，支持高新企业发展，但企业发展起来以后，是不是愿意更多地持有不动产？还有企业里的技术骨干、员工，他们是不是愿意出手买房？这是很自然的。实体经济的发展一定连接着房地产市场发展，这是国民经济的一个内在联系。所以，流动性比过去充裕了，支持实体经济发展，绝对不是排斥房地产市场应有的有效供给的提升，绝对不是排斥房地产市场合理的发展，而是要让房地产市场能够跟上它们必然带出来的需求，形成有效供给。 长效机制一定是一种更和谐的供需互动，满足人民美好生活需要，同时能够调动所有的积极性，支持生产，在升级比较的轨道上高质量地发展。从这个角度来通盘理解，不应该把房地产从整个经济发展中划出去，关键是怎么样让它健康。 在有效供给的组织方面，应在政府力求高水平的国土开发规划前提下，托住保障轨上的低中端收入者“住有所居”的供给，主打公租房和共有产权房，还要对接市场探索发展长租房；其后对于收入水平中端和中端以上的社会成员，应该更多地让他们行使消费者主权，用他们的支付能力在商品房市场里自主选择。如果能够真正把住房低端的保障轨托好了，房价就不是一个房地产市场是否健康的主打指标了，而是在已经有托底的“住有所居”的条件以后，有支付能力的人更从容地在竞争中去挑选自己住宅的市场配置机制。市场轨上政府要管的，主要是市场公平竞争规则以及必要的税收调节，这样的远景才是长效机制，才是一种健康状态。 邹琳华： 当前房价上涨主要表现为一种结构性上涨。这是两方面因素综合作用的结果。 首先，从宏观经济的角度来讲，当前经济增速下降，全球经济面临衰退的阴影，经济前景的不确定性增加，而疫情对经济的冲击作用也没有完全显现。内外部的经济环境都不容乐观，所以经济的基本面不支持房价的全面上涨和持续上涨。其次，货币环境又相对宽松，房地产投资、投机的需要又在增加，所以存在市场局部过热的可能。 在这两方面因素的综合作用下，就出现了结构性上涨的态势。从全国的情况来看，北方的京津冀、山东的青岛济南，2017年以来房价都相对低迷，今年上半年京津冀只是略有回升，而上半年的主要热点城市，比如粤港澳大湾区的深圳、东莞，长三角无锡、南通、宁波等地，房价的上涨不是从今年上半年开始，而是从去年下半年就已开始。 可以预见，如果政策不及时介入，深圳等部分城市的房价上涨可能会传导到更多的二线城市，从而形成城市间板块轮动的格局，而这种局面是我们不想看到的。 此外，几个热点城市提高购房门槛后，投资、投机需求可能会挤出到周边的其他城市或者同类城市，造成这些城市房价上涨，比如深圳的投资投机需求可能会挤出到佛山、珠海。总的来讲，市场走势比较复杂。 楼建波： 深圳为什么会涨，北京为什么连租金都要跌？说到底还是一个供需关系。大家看好深圳，或者说有炒作的题材，粤港澳大湾区，而北京因为现在人进不来，房租就跌。 房地产市场的供需关系和一般产品的供需关系相比有两个特点，第一它和容易运输的产品相比，房地产市场具有地方属性。在讲房产税的时候，第一套房、第二套房、第三套房不是一个好的概念。所以北京假使房子供过于求，浙江也不受到影响，不一定需要调控。第二个特点是弹性不足。不像一般的产品，加大供应或者说调整这个供需关系，价格会立竿见影变化。比如北京目前缺多少套房子，从组织供地到最后这个房子投向市场，这个中间需要两年三年。综合来讲，我觉得长效机制和应急的手段、治标和治本不是从措施来讲，而是对整个房地产市场，你有没有一个长远的打算。 新京报： 部分区域楼市火热的背后，离不开资金面宽松。对此，在房地产座谈会中，强调“稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场”。严控增量，对于今后房地产资金，释放了什么信号？如何在支持实体经济发展的同时又不会使房地产市场过热？两者如何平衡？ 贾康： 目前在资金方面可能主要还是行政性的手段。因为商业性金融是允许资金这一要素按照市场一般规律来自主流动，如果不用行政手段限制，由于房地产领域的回报机制比较明显，风险又相对低，流动性充裕了以后必然有不少资金选择进入房地产市场。而货币供应又不能只看房地产市场，现在扩大内需就必须提高流动性，提高流动性必然带来房地产业可用的资金比过去充裕。总体来说它还是不得不引到一些区别对待的行政方面的抑制。 我们现在以行政手段为主、违背市场经济规律的一些治标的办法，在实际生活中已经产生了误伤一些刚需的后果，并在更大范围内抑制着改善性需求，违背了满足人民在美好生活需要中得到住房有效供给的愿望，这方面在基本逻辑上存在问题。 对于“治标”和“治本”之间的关系，要看什么符合现代市场体系、现代国家治理的内在逻辑。“房住不炒”具体怎么掌握其实是有弹性空间的，应该允许一部分人买房以后不自住，将房屋出租出去，现在这种行为被认为是投机。但如果我们需要有一个租房市场，就要允许一部分人通过投资或者投机成为房主，拿到房以后再出租，这是市场调节中必然伴随出现的一个弹性调节空间。 邹琳华： 本次局部楼市的火热，肯定是有资金推动的影子。因为经济增速本身是下滑的，而基本面也没有发生显著的改善。之所以表现为区域的差异，还是因为不同城市投资投机的门槛不一样。 为了对冲疫情的影响，当前虽然对实体经济的金融支持力度较大，但是由于实体经济并没有完全地恢复景气，实体产业资金吸纳能力实际比较差，这样股市和楼市也就自然成为资金流动的一个选项。 |
