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目前国内外的疫情尚未结束，短时间内我们仍将面临挑战，而在长周期内中国房地产面临长效机制的建设。如何应对发展的短周期，又如何建设长效机制？房地产新的增长点在哪里？面对这些疑问，8月7日，由新京报贝壳财经主办的“中国经济新格局：乘风破浪”夏季峰会在线举行，在房地产改革分论坛的直播间邀请到三位嘉宾，共同探讨房地产如何穿越短周期与长周期，他们分别是财政部原财政科学研究所所长贾康、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华、北京大学房地产法研究中心主任楼建波。
新京报： 近期我们最为关注的是7月24日，国务院召开的房地产座谈会上的内容，其中有10个热点城市代表参加，深圳、南京、杭州已出台了调控收紧的政策。在这个时间节点召开这样一个高层座谈会，释放出哪些信号？我们知道上半年一些城市出现政策“一日游”，目前普遍采用的限购、限价、限售等政策将会常态化吗？接下来的调控将如何走？
财政部原财政科学研究所所长贾康。 贾康： 要真正把 “房住不炒”变成可持续的现实，就要连接到打造房地产业健康发展长效机制。这个长效机制中国现在有没有呢？不必讳言，还没有。当下的会议所能解决的问题，当然是要连通长效机制。实际中的政策，有一些只是短期的，有一些是要从短期努力去对接中长期的。我始终认为行政手段为主的限购、限价的措施是不得已的权宜之计，它称不上“长效机制”。 我们还缺少了什么？缺少实现健康长效机制必须实行的基础性制度建设方面的改革。真正在改革、解放生产力方面，既要调节好需求，又要释放必要的有效供给，在房地产市场的长期发展方面，结合土地制度、住房制度、投融资制度和必要的税收制度，动真格地，以全面改革、啃硬骨头、深水区攻坚克难的安排，来真正从治标推到治本，来平衡，打造长效机制的新局面。 当下的几个城市又在收紧行政手段，可能有他们的苦衷，有些城市想在政策方面放松，又被有关管理部门介入、干涉、约谈，种种压力之下，很快它又不得不再按照统一的调门来表态它可能要严控。这些东西可以继续观察。停留在这些方面不是一个长久之计，还是要共同探讨怎样在治标的同时去解决治本的问题。
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华。 邹琳华： 房地产市场需要标本兼治、长短期结合的政策。这次会议释放的主要信号是不把房地产作为一个短期刺激经济的手段，坚持抑制住房投资投机。当前房地产政策的首要目标应当是稳定市场，既不让它大涨，也不让它大落。而调控政策也要及时地对市场变化做出反应，而不是事后被动修补。 会议及时地回应了市场的一些不实猜测，比如疫情冲击下，猜测房地产调控政策可能会一定程度松绑，或者猜测政府默许房价在一定程度上涨等。这次会议也是一次市场的预期管理。 对于目前市场普遍采用的限购、限价、限售会不会常态化？从2010年北京推出限购以来，目前已经运行了十多年，这算不算另外一种形式的常态化？而且从目前的情况来看，限购暂时没有松动的条件，而限价、限售的适用性相对比较窄，可以灵活地使用或者退出。所以，以后限购能否退出，可能取决于以下两个条件之一，第一市场供求形势发生重大变化；第二长效机制是否建立起来。 如果随着市场形势的变化，特别是住房市场进入普遍的买方市场之后，限购政策也就没有存在的必要。但这个时间暂时还不确定，短的话可能需要三五年，长的话可能需要十年甚至更长的时间。或者说建立长效机制后，市场机制能够自行地抑制泡沫的产生，没有过多行政限制的需要。但是长效机制的建立也需要时间摸索，短时间难以实现。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波。 楼建波： 第一，房地产市场的健康可持续发展需要基础制度的完善和建立。第二，现在该治标的我觉得也还是要治标。对于当前的政策，我想补充两点：其一，房地产宏观调控经历了两个转变。现在更加科学了，要稳地价、稳房价、稳预期。其二，房地产政策原来是全国一盘棋，现在是因城施策，因此会出现控制部分地方房价，以及“政策一日游”的情况。对于部分地方政策为什么被叫停，我认为主要原因是各地的情况不一样，房价没有可比性。此外，“三稳”对房价很重要的是预期。如果中小城市这些“一日游”的政策不及时地禁止，潜在购房人的预期会发生改变。 新京报： 房地产座谈会上还有“坚定不移推进落实好长效机制”的提法，房地产税被认为是长效机制的重要部分之一，现在短期的调控政策到房地产税立法完成之后，这段时间之内，还有哪些长效机制可以发挥？ 贾康： 我的基本观点是基础性制度建设里包括税收制度，税收制度大的方向应该是要贯彻“逐渐提高直接税比重”，而落到房地产税领域里，这个直接税就是要从无到有的，但是它也在实际生活中屡屡被炒作。在住房的保有环节，税收调节要从无到有，它是现代税制里必须匹配上的组成部分。但在现实中一直没有真正推到一个必须要启动的状态上。 有关管理部门在具体表述方面有多次调整，比如先改为“稳步推进房地产税立法”，最新的文件改为“稳妥推进房地产税立法”，要尽量周到地来考虑房地产税立法的问题。从这个最新表述来看，在当下来说年内是不可能有任何动作的。当然这跟疫情的冲击有一定关系，疫情把很多的事情都延后了。但是房地产税的立法不是个短期的问题，疫情对它的影响并不是特别大。有一个时间表，本届人大任期之内要启动房地产税的立法。现在已经进入本届人大的第三年，剩下的两年多时间，看看后面的时间段里本届人大是不是能够启动这个立法过程。 我认为应该积极地考虑启动立法，争取加快立法的启动才是“硬道理”，启动了以后，不要太计较早晚、快慢，要让它成为一个民主化、法治化发展进程中的全民事件，全体社会成员都可以参与，争取让这一法律一开始就建立起一个适合中国国情和实现现代化客观要求的比较好的制度框架，以后再动态地优化调整。 |
