|
随着规模做大，如何管理好各个区域公司则是一家房企能否更上一个台阶的前提。据观点地产新媒体了解，管理上，每年年初和年中时，华鸿嘉信集团各副总裁、各区域董事长和总部各中心总经理都会与李金枢签订“军令状”。 此外，华鸿嘉信提出经营下沉，同时实施项目总经营责任制，从集团、区域到项目形成三级指标与三级奖惩。同时优化激励制度，优化落实成就共享与跟投等制度等。 在企业内部推进制度改革往往知易行难，但从李金枢的言语之中可以看到，华鸿嘉信对于战略制定之后的绝对执行力非常重视，并且十分“务实”。做精做强再做大，并不是口号，而是这家企业上下一致的航标，从而形成了华鸿嘉信自身“嘉信崇实、仰望星空”的价值观。 不过，当企业管理越来越精细化的同时，华鸿嘉信总裁职位人选仍未落定，谈话逐渐转移到了公司用人策略上。 不论是引进总裁还是二代接班，李金枢均表示要看缘分。 引进总裁最终还是要看和企业匹不匹配，他认为，做地产的人始终需如履薄冰。 “如果要引进总裁，主要还是看他的背景、业内口碑以及过去任职经历。” 对于二代接班，李金枢的态度也同样开放，“我不勉强，也勉强不来。但地产行业接班的事情确实很难，要培养他的兴趣。” 创业至今，即便年过半百，李金枢依然富有激情，勤思勤研。 未来是不是房地产全部采用经理人制度？他没有给出答案，而是认为“船到桥头自然直”，以后自然会有办法。 以下为观点地产新媒体对华鸿嘉信董事长李金枢先生的采访实录： 观点地产新媒体：疫情之后，对房地产的影响有多大？ 李金枢：这几年不光是疫情，即使没有疫情，中国房地产的基本存量也是够大的。中国人做事情多有激情啊，不只量大，速度也很快。 其实，房地产很多地方都饱和了，房子卖不动了。就算没有疫情，今年规模会更大吗？不可能。反而有了疫情，金融环境宽松一点，今年供应量和规模可能还大一点。但我估计，购买力想大是大不起来了，中心城市或者大城市会好一点。小城市人口外流，哪还有太大购买力？ 能做到日光盘、秒光盘的项目是极少数的限价项目，华鸿嘉信今年倒是做了一些，在宁波和绍兴的几个项目都是秒光。 现在市场竞争激烈，利润率偏低，还要多投钱做好产品质量。但这次疫情，对未来房地产政策应该没什么变化。 观点地产新媒体：所以一直说房地产要稳，要健康发展，现在的因城施策主要指什么？ 李金枢：因城施策这个肯定是对的，像人口导入型城市，经济发展后劲比较足，区域对人口吸附力比较强，在某个阶段一定要限购限价。 但因城施策的全国范围太大了，经济发展情况也不是这么均匀，肯定不是一刀切，一刀切会误伤一大片。 观点地产新媒体：近期杭州房子的中签率只有20%多，杭州楼市情况如何？ 李金枢：不能光看中签率，因为一手和二手房价倒挂，不买房子的人也去摇号赚钱，是不是真的这么多需求？ 首先限购的地方，市场肯定是不错的，其实真正的购房者没那么多，因为有了限购，激发大家投机愿望，不买房的也去摇号，这跟中彩票一样的。 观点地产新媒体：近期土地升温的原因是什么？接下来土地市场预判如何？ 李金枢：土地市场火热，归根到底还是货币相对宽松的利好结果。 如果土地溢价太高，估计会有一些风险，溢价率低一点的地块，还是比较平稳的。现在是供应窗口期，地价不能跌多少。对资金最具吸引力的还是房地产，给点阳光就灿烂了。 今年其实有个特点，历来都很少见。以前认为，如果房子好卖，土地一定是难拿，因为竞争厉害。相反如果房子难卖，土地应该很好拿。但今年特殊，房子难卖，土地也难拿，这是少见的。 溢价低了拍不下来，溢价高了后面运营有风险，所以现在大家都感觉很累。 观点地产新媒体：但今年房企拿地还是挺疯狂的。 李金枢：疯狂跟难没有关系，竞拍很激烈我们就认为很难拿，突破了原来的预期，所谓的土地难拿是指这个。我们公司大部分拿地决策都是按照公司的标准，不会说一定都要去拿。 观点地产新媒体：所以很多房企觉得要从管理上缩减成本来制造利润。 李金枢：原来地产比较粗放式发展的时候，利润相对丰厚，成本、人工费懒得去管。现在大家都精细化管理，地产就跟制造业一样，产品、管理、成本等等都要控制好，把控费用，现在大家都要管了。 观点地产新媒体：有考虑往外面扩张吗？还是专注现有的深耕区域？ 李金枢：华鸿嘉信布局以浙江为主，还有长三角其他重点城市，民营企业都差不多这样布局，目前我们的重点还是长三角。 现在要把有限的资源集中在深耕的地方，比如江苏、浙江等，这个区域规模做大和做透了以后，自然会延伸下去。如果没有一定规模，往外铺开发展便不是我们的当务之急。 目前没有考虑调整区域架构，但也不是说一成不变，先这么维持着做，变来变去大家也累，我也累。 多设一个点，多一份费用，不一定有效。到外地去，基本上先交学费，所以我们还是先做精江浙。 观点地产新媒体：您对于销售目标的看法是什么？今年的销售目标是多少？ 李金枢：以前房地产发展有一个阶段，感觉肯定会有利润，现在规模做大了以后，发现公司盈利更重要，没有利润增长的企业，规模有多大都是空的，是泡沫。 大家都在喊“有质量的增长”，质量就是利润，有品质才有品牌效应，有品牌才能做溢价，能做到溢价后拿地才有竞争力，有竞争力公司才有规模，有规模、有竞争力才能发展下去。 今年的销售目标和去年差不多，有一些增长最好，没增长先保住去年的成绩。今年要想做的更大的话，有一定难度。 观点地产新媒体：今年会调整战略吗？ 李金枢：规模是适度规模，行稳致远。首先把公司要做精，做强，再想到做大，其他的东西我不在意。 现在不是不强调规模，只是规模是自然而成的，不能拔苗助长。 华鸿嘉信早就可以上市发债的，但是加杠杆必须首先内部有造血功能，也就是盈利操盘能力。 华鸿嘉信前几年发展比较快，所以要加强内部管理和内部盈利能力，这个做的差不多了再考虑后续，不会盲目做大规模。 我肯定想做大规模，但是做大规模的前提是这个团队对风险的控制能力、经营把控能力等等做好了，才会让它做大。 如果没有这个能力把团队带好，那就要控制规模与利润的平衡，否则风险会大。但如果有做大的实力，也有外部环境，那企业都是有野心的。 如果实力配不上野心的时候，就不要再追求野心，野心肯定要有实力做支撑。 观点地产新媒体：合作情况如何？华鸿嘉信销售权益占比挺高的，快接近90%。 李金枢：近期华鸿嘉信跟合作方开发少，主要以自己为主。今年开始华鸿嘉信的权益值会比过去两年高很多，前两年合作项目多一些。 很多开发商为了规模会选择去合作，但这会牺牲很多。比如一个项目合作之后，人力成本不变，反而沟通成本要更高，资金再利用都很高，所以效益不太好。 我现在的考虑是，规模做大但没有那么多权重，管理费是覆盖不了支出的，收支会有问题。 之前华鸿嘉信做了几年股权释放之后，后来股权还是以自己为主。除非是财务投资合作的话还是可以的，合作也是看每个落地的项目，不好一概而论。 观点地产新媒体：华鸿嘉信如何平衡现金流？项目开盘周期是怎么样的？ |
