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编者按：二十年时光，无论是对人的一生还是一个行业的历史，都是厚重而且无法割裂的。 对于中国房地产而言，过去二十年是高速发展的黄金年代；对于博鳌房地产论坛而言，二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前，记录着这二十年恢弘的历史。 历史给我们的最好的东西，就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际，观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野，并推出“博鳌20年”系列采访特稿。 未来，我们还将继续见证。 观点地产网 因为务实的风格，浙系房企在地产行业中一直都给业内低调的印象。诞生于2012年，华鸿嘉信是浙系房企中最年轻的一家，踏准行业发展的后黄金时代，规模一路高飞猛进。 然而，彼时关于“房地产的黄金十年已经过去”的讨论声不绝于耳，在一波波后浪的冲击和创新变革下，这个行业正在重新找回话语权。 想要在地产行业成功立足，开发商首先会选择在深耕的区域挣得名声，而产品是突破口。经过精心打磨，温州大公馆成了华鸿嘉信的成名作与代表作。 2013年，华鸿嘉信一举夺得温州市鹿城区核心地段一宗大体量宅地，并打造成温州大公馆项目，被冠以“中央绿轴第一盘”之称。项目入市时，不仅创造当时温州逆市畅销的去化佳绩，交付后的产品品质也为业内称道，华鸿嘉信在以产品著称的浙系房企阵营中成功占有一席之地。 在温州站稳脚跟后，华鸿嘉信2016年总销售额首次突破百亿，组建不到四年时间便挺进中国百强房企阵营，并位列浙江第五、温州第一。次年，华鸿嘉信将总部迁至杭州，随后主动外拓，将布局版图从单一深耕浙江扩展至江苏、福建、湖北、安徽等五省三十余城。 初次见到华鸿嘉信集团董事长李金枢，身上具有典型的浙商特质，精彩的创业故事，一路打拼的艰辛，言语之间，浮现的是李金枢和华鸿嘉信的发展野心。 “现在全部精力都放在公司上，个人生活很简单，管理企业就是这样，鱼与熊掌不可兼得。”全身心扑在工作上几乎是每一个企业家的特征。 近几年，随着行业整合度不断提高，中小房企间的竞争更加激烈，规模论早已不是长久之计，而华鸿嘉信大概是行业内最早提出“有质量增长”的房企之一。 由于李金枢对市场的预判以及企业自身的瓶颈有着天生的敏感，当很多房企还在市场驱使下追求高周转驱动规模之时，华鸿嘉信从2018年开始主动做出战略调整，提出“适度规模下”的“有质增长”。 我们的采访约在一个周四的上午，聊起华鸿嘉信的发展史，李金枢娓娓道来，在对待很多事情上，都表现出自己的态度和主见，话语间可以感觉到，他是地产界少有的幽默、看得开且看得透彻的企业家。 等待采访前，工作人员给我们倒了一杯茶，只是交流的时候，已无暇再拿起茶杯。 李金枢坐在棕色柔软的皮质沙发上，神情放松自在。一个多小时的对话中，过往30余年的创业故事折射出一家浙商房企的精彩历程，而他作为企业的创始人，勤思勤研，脚踏实地，积极进取，在每一个市场周期里从企业自身出发，不盲从，果决且笃定。 规模：效益驱动规模 环视李金枢的办公室，落地窗外视野开阔，可以看到横亘杭州的钱塘江，让人意识到脚下是房企林立的杭州。 年初突如其来的疫情，让不少房企放慢了脚步。就像开车一样，李金枢表示，企业发展还是要快，但这个度要把握好。 “车子（企业）、车技（操盘运营等能力）和路况（大环境）都不好的时候，踩油门开150码就会容易翻车。” 凭借过去几年三四线城市的棚改红利，华鸿嘉信规模迎来快速增长，在业内的知名度扶摇直上，从2013年销售34亿到2019年完成460亿销售，六年内复合增长率为54.36%。 2018年，出于对行业形势的判断，华鸿嘉信开始主动放缓增速，提出“适度规模下的有质增长”。2019年至今，李金枢更数次在内部强调“提质增效，效益驱动规模”，这次谈话也让我们再次以新的眼光，审视这家浙系房企的发展步伐。 尽管行业发展迅速，但性格沉稳的李金枢，对公司当下及未来地产道路的判断始终保持笃定与谨慎。 “经过这一轮调控后会发现，比起规模，房企的盈利更重要，没有利润增长的企业，规模有多大都是泡沫。”谈及房地产过去和现在的变化，李金枢如是说道。 探讨这次疫情的影响，李金枢认为，疫情对未来房地产政策不会有太大变化，反而房地产的供应量和规模还有继续增长的可能。 但同时他也表现出略谨慎的一面：“现在行情不好，房地产存量已经够大，很多城市都处于饱和状态，市场购买力的提升有限。” 而对华鸿嘉信而言，李金枢坦言，2020年销售目标和去年差距不会太大，有一些增长最好，如果没增长就先保住去年的成绩。今年的经济环境下，房企要想把规模做得更大，有一定难度。 “地产规模论都是前几年的话题了。”感受到行业的转变，李金枢早已不将销售目标挂在嘴边，而提出“有质量的增长”。 事实上，华鸿嘉信属于调整较早并且走在前列的房企，所以当进入2020年行业竞争日益激烈，华鸿嘉信还能从容进入杭州、宁波等强二线城市拿地，持续精耕江浙。 李金枢指出，只有行稳才能致远，因此首先要把公司做精、做强，再想做大。从2018年开始，华鸿嘉信提出有质量增长，主抓产品质量提升社区品质，而今年则是品质和服务双提升。 “质量就是利润，因为有品质才会有品牌效应，有品牌房企才能做到溢价，拿地时才更有竞争力，具备竞争力后，规模也就自然而成了，而不是拔苗助长。”逻辑是一环扣一环的，李金枢解释称。 另一方面，从0到1，再到站上百强房企之列，合作也是华鸿嘉信近几年规模扩张的策略之一。不过，当合作过多削弱了权益比，李金枢表示，今年开始华鸿嘉信的权益值会比前两年高很多。 “财务投资合作是可以的，但华鸿嘉信会减少股权合作。”在其看来，规模做大时如果没有足够的权重，管理费覆盖不了支出，也会出现问题。 上市：管理“上市”重于企业上市 当销售和利润达到一定规模，上市成为房企绕不开的话题。今年以来，祥生、港龙中国等数十家内地房企，纷纷奔向港交所上市。 回顾近两年内地房企赴港上市的浪潮，李金枢认为，有上市激情的房企、热情高的房企已经在香港上市了，还有一些房企等待合适时机在筹备上市，上市不是目的，而是企业发展过程中的一个关键节点，一定是基于企业的发展需要顺势而成。 “其实华鸿嘉信早就具备了上市条件，但还是需要一步步来。”对于上市，李金枢有着自己的节奏。 据其介绍，2018年，华鸿嘉信销售站上400亿规模时就已有上市计划，彼时不少资本、投资机构找上门。 此外，对于物业上市的资本热度，李金枢同样保持理性。他指出，物业板块上市现在还不到时机，华鸿嘉信的物业交付量还不具备上市规模。截止目前，华鸿嘉信8年时间总开发量已超过130个项目。 尽管上市有助于降低融资成本，但李金枢指出，上市第一年融资成本实际上并不会立即有很大的降低。“但还是要上市的。因为从长远看，通过上市发债，融资成本会得到有效优化。” 另一方面，李金枢认为，企业加杠杆的前提是内部有造血功能，也就是盈利操盘能力。所以对目前的华鸿嘉信而言，要加强内部管理和盈利能力，把实力做强了再考虑上市发债，从而做大规模。 “当实力配不上野心，就不要再盲目追求，因为企业成长一定要有实力做支撑。比起企业上市，企业管理能力的提升更为重要。” 虽然还未成功对接资本市场，但谈到资金话题，李金枢始终表现得很轻松，因为在资金管理上，华鸿嘉信是资金准备充分后才会拿项目，从来不会是拿到项目再等钱。 他坦言：“如果项目拿下来，但钱没了一样于事无补。越着急，金融机构越害怕。所以为什么要这么着急？” 在场的人不约而同地笑了起来，这是这位忙于工作的企业家幽默而洒脱的一面。 和多数还未登录资本市场的房企一样，华鸿嘉信的资金来源主要是自有资金、银行、信托融资等。 李金枢坦言：“目前华鸿嘉信的融资成本大概十个点左右，在没上市的企业里面算很健康的，银行融资成本五点多。”
高周转同样是大多房企保证现金流的方法论。 据了解，去年华鸿嘉信项目的平均开盘周期为5.5个月，这个数字与其他房企相比仍具有一定优势的。李金枢透露，华鸿嘉信内部的口号是“456”，能做到平均5个半月开盘已经是不错的。 管理：先精再强终归大 虽然公司正式成立是在2012年，但李金枢认为，华鸿嘉信不是地产界的“新人”。 早在1997年，李金枢就已经进入房地产行业，在这一行“摸爬滚打”二十余年，打下了一片天地。沉浸在过往记忆时，他表示，华鸿嘉信是一步步通过一个个项目扎扎实实成长起来的。 目前，华鸿嘉信拥有七大区域平台，设有浙东、浙南、浙西、浙北、浙中、安徽、产城等区域公司。一个浙江省就设置了五个区域公司，足见华鸿嘉信深耕浙江的战略。 年初，浙南、浙北及浙中区域均提出销售达百亿目标。其中，浙南区域为公司业绩贡献最大的区域，2020年浙南区域定下的目标为150亿，并向200亿冲刺。 对于全国化扩张的计划，李金枢并不过分着急。他认为企业要将有限资源集中在深耕之地，等区域规模做大做透以后，自然会往外延伸。如果没有一定规模，不会盲目全国化铺排。 “多设一个点，多一份费用，还不一定有效。到外地扩张，基本上要先交学费，所以我们还是先做精江浙。”李金枢笑着讲道。 |
