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观察历史数据，东京房价指数从2007年四季度的93.1下跌至2009年二季度的81.1，随后触底反弹，上涨至2010年三季度的88.6，之后又步入到下行通道，于2012年三季度触底，房价指数跌至80.2，然后房价指数开始震荡上行，于2017年一季度反弹至近10年高点，此后两个季度东京房价出现了小幅回调，2017年四季度至2018年四季度继续震荡上行，2019年一季度小幅下行。2012年开始的这波行情主要是因为日本政府推出量化宽松政策后，东京的房地产市场需求有所释放，并且由于成功申办2020年东京奥运会，还吸引了包括中国买家在内的许多外国投资者。 近10年来，东京房价指数的最高点为100.7，最低点为80.2，波动幅度较小，因此东京房价走势较为平稳，没有暴涨暴跌。因为经历过房地产泡沫的破灭，所以日本人对于投资房地产更加谨慎，楼市也因此更为理性。 首尔：连续18个季度上涨后首次下跌 回顾历史数据，2007年四季度至2008年三季度首尔房价指数处于上升通道，从85.3上涨到95.4，随后经历了小幅下跌，2009年一季度房价指数触底，跌至92.6，二季度开始企稳回升，2009年三季度至2012年一季度，首尔房价指数在95附近震荡。2012年二季度至2013年三季度，首尔房价指数持续下跌至89.5，此后开始震荡上涨至2018年四季度。 2019年一季度，首尔房价指数小幅下跌至106.2，此前已连续18个季度上涨。这主要是由于低利率和购房限制较宽松等原因，根据韩国银行(央行)经济统计系统发布的数据，截至2018年10月，韩国首尔市房价上涨率创下了近十年来的最高值。为了抑制过热的房地产市场，韩国政府在2018年9月13日宣布出台严厉的房地产新政。另外，2017年11月底，韩国六年来首次加息，成为美联储加息后亚洲第一个加息的国家，2018年11月底韩国再次加息25个基点，货币政策的收紧抑制了房价的过快上涨。 近十年来，首尔房价指数的最高点为106.8，最低点为85.3，波动幅度仅为21.5，总体来看首尔房价指数走势较为平稳。 多伦多：连跌5个季度 从历史数据来看，从2007年四季度至2017年三季度，除了个别时点的微调外，多伦多房价指数基本持续上升，从2007年四季度的66.5上涨到2017年三季度的103.2，上涨55.2%。其中重要因素之一，包括华人在内的海外资金流入楼市较多。 多伦多房价此前维持了近10年的上涨态势，通过房价收入比等指标可以基本判断存在泡沫。当地政府也意识到房价的不合理，于2017年4月出台了16条房地产新政，包括加息、收紧贷款审核等来抑制多伦多以及周边地区的过热房市，其中的非居民投机税将有效抑制海外投机需求。政策效应也已体现在多伦多房价上了，在2017年二季度至四季度高位盘整了三个季度后，2018年一季度，多伦多的房价开始转头向下，近9年来首次出现下跌，此后4个季度继续小幅下跌，进入下行通道。 新加坡：上涨势头得到控制，开始盘整 回顾历史数据，从2007年四季度至2008年三季度，新加坡房价保持了小幅上涨之后，受金融危机影响开始大幅下跌，跌势一直到2009年二季度。之后新加坡房价开始回暖并持续上涨，一直持续到2013年三季度左右。这期间房价上涨的原因主要是美国推行QE，在全世界低利率的影响下，大量热钱涌入新加坡房地产市场。为了遏制房价过快上涨的势头，新加坡政府采取楼市管控政策，房价应声下跌，跌势一直从2013年四季度持续到2017年二季度。直到2017年，新加坡对房地产市场的管控措施才有所松动，2017年三季度开始，新加坡房价出现回暖，2018年一二季度涨幅有所扩大。为抑制房价，2018年7月，新加坡上调上调额外买家印花税税率5–15个百分点，并收紧贷款限额，随后三季度房价涨幅收窄，四季度微幅下跌，上涨势头得到控制。2019年一季度，新加坡房价继续小幅下跌，预计2019年全年新加坡房价将趋稳。 香港：房价有所反弹 回顾历史数据，近十年香港房价指数总体上行，基本是大涨小跌的情况，并且上涨的时间要长于下跌的时间。具体来看，除了2008年二三四季度、2011年下半年、2015年四季度至2016年一季度以及2018年下半年，其余时间段香港房价指数基本是上涨的。2018年三季度香港房价指数小幅下跌，此前已连续9个季度上涨，四季度继续加速下跌，2019年一季度香港房价指数上涨。 十年来香港房地产市场持续走高主要有4个因素：1、金融环境宽松，利率较低使得投资成本较低；2、看好香港经济和房地产的岛外资金大量涌入；3、内地资本外流，人民币进入香港方便；4、地少人多，住房供不应求。但种种迹象已表明，目前香港楼市存在泡沫，香港政府也意识到了这一点，2016年以来多次出台调控政策，并在2017年5月再加码，针对有多笔按揭贷款以及主要收入来自外地的购房者提高了购房门槛，以此来调控楼市。2018年6月份进一步出台对一手住房征收空置税等六项调控政策。2018年9月底，美联储加息，香港金管局紧跟上调利率，香港多间银行相继上调最优惠利率，为12年来首次，代表过去逾10年的超低息环境宣告结束。预计2019年二季度香港楼市不会大幅上行，反弹将趋缓。 |
