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日本从1950年开始征收房产税，经过几十年实践和不断完善，形成了一套较为成熟的房地产税征收体系和减免制度。不仅为各级政府提供税收来源，还为抑制投机，保障和调节房地产市场稳定起到了积极作用。同时，为了兼顾社会公平，对不同的纳税主体采取了差别税率政策。 日本房地产税收构成主要是不动产取得类课税、不动产保有类课税和不动产转让所得类课税三大类，涵盖了获取、保有和转让不动产的全过程。 从房地产税征收方面看，主要有四个方面：一是以房地产评估价值作为计税依据，建立房地产登记制度和评估制度。财产登记制度和地价公示制度对于保障纳税人财产安全、确保税收收入、维持评估的统一性起到重要作用。公示价格是房地产交易的一般性指导价格，也是判断房地产价格合理与否的客观标准。二是高额的房地产行业税有效抑制了房地产行业内投资、投机行为。如在征收高额特别土地保有税的同时，购房者还需支付住房税、空房税等。三是以房地产保有税为主的房地产税收体系成为政府调控房地产市场的有效手段。日本重视征收房地产保有税，保有税收入占税收总和的30%左右。四是实行差别税收政策。 在差别税收政策方面，为区分正常房产需求与投机性房地产需求，保护合理需求，在税收政策上实行差别对待。一是征收的“差别化”累进税率或比例税率，对出售第二套以上房产的卖主分别征收50%至60%的个人收益税和居民税。二是在房地产所有权转让环节，根据实际占有权属的时间长短进行征税，规定当房地产发生买卖等有偿转让时，应对转让收益增值部分课税，如把房地产转让收益计入个人或法人的综合收益之中，依此征收个人所得税或法人税、公司所得税。 从减免方面看，主要是：日本在不动产取得税、不动产转让税、物业税和都市规划税方面均有相应的减免制度，其主要目的是缓解社会矛盾和体现公平课税原则。 日本土地和住宅的不动产取得税税率为3%，非住宅类建筑取得税税率为4%。但根据不动产的具体情况，可享有相应的不动产取得税减免。登记许可税的税率按不动产取得方式的不同而有所不同，通过购买获得的房地产税率为2%，同时该项税收也有相关的减税和免税规定。 征收不动产转让税的目的主要是为了抑制炒地、炒房等投机行为，稳定房地产市场。保有五年以上的房地产转让收益所得税税率为15%，居民税税率为5%；保有五年以下的房地产转让收益所得税税率为30%，居民税税率为9%。同样，日本在不动产转让所得类课税中也采取了减免措施。如保有10年以上的住宅在转让时，收益金额在6000万日元（约合475万元人民币）以内的部分，所得税和居民税分别按10%和4%的税率征收；收益金额超过6000万日元的部分，所得税和居民税分别按15%和5%的税率征收。 不动产保有类课税主要由物业税和都市规划税两部分组成。物业税是地方税，在房地产领域，物业税征收对象主要是土地和建筑两个部分。目前，日本的物业税标准税率为1.4%，都市规划税的税率上限为0.3%，在具体执行过程中不同地区的实际税率略有差异。另外，根据建筑的用途、建筑新旧程度和住宅用地面积大小等均可享受一定的税收优惠。如单位面积估价低于30万日元的土地和估价低于20万日元的建筑，免征物业税；政府、皇室、墓地、学校等特殊用途的建筑也免征物业税。 由于房产税的课税名目繁多、计算复杂，实际操作难度大，因此如何整合税种、简化操作程序是日本房地产税征收方面有待解决的问题。 ■ 法国房产税：区别对待 理性征收 近年来，法国特别是首都巴黎地区房地产价格虽然连年走高，但房地产市场发展仍保持了较为理性的脚步，这与法国政府通过税收调控市场作出的努力密不可分。 一直以来，法国政府对房产所有者征收重税，这在一定程度上有效减少了房地产市场的投机行为。购房者除向政府缴纳高额的地皮税外，还需缴纳住房税和空房税等多种税费。另外，法国政府还征收高额遗产税，这让作为遗产重要组成部分的房产价值缩水。高税收加重了购房者在购买和使用过程中的负担，因此长期以来房地产市场都不是法国人投资或进行财产保值增值等操作的首选。显然，通过“倒房”这一方式来赚钱的话，成本太高而显得得不偿失了。 具体来说，法国的房产税主要有以下几方面税种构成。首先是居住税。所有拥有住房和车位的人都必须缴纳住房税，也就是说居住税由房屋的居住者缴纳，不论居住者是业主还是租客。而税率因各地区不同。以巴黎为例，征收8.8%，省征收2.19%，再加上0.161%的特殊设施费，总税率为11.151%。如果房屋空置，业主无需缴纳居住税。如果配备家具的物业的业主只入住一年中一部分时间，其他部分时间将其租出，需要缴交商业税。 其次是土地税，对业主征收，不论物业是否被租用。在土地税上还要加征8%的地方税收管理税，总地税为9.23%。土地税还细分为“建成房屋土地税”和“未建房屋土地税”。税额以地产的租赁价值作为征税基础，乘以一个可调整的税率计算得出。以上提到的两税由法国各大区、省、市镇征收的地方税。 再次是增值税，税率是28.1%。不过自住房和房龄超过15年的可以免税。房主拥有房产时间越长减税越多。 在房屋转让过程中，购房者还要缴纳房价2.5%左右的手续费和7.5%的转让税。闲置房还要缴纳住宅空置税，税率为10%至15%。 此外，法国政府为限制本国富人在国外大量购置房产而造成资本外流的情况，特别规定了如果是法国公民和欧盟公民在法国境内连续居住不超过183天，就要对其在法国以及世界各地的财产（包括房产）征税，如果在法国境内居住超过183天，则只对在法国境内的财产征税。其他外国人不管在法国境内居住时间长短，只对其法国境内的财产征税。 在税额的制定上，法国政府也没有采取“一刀切”的政策。首先，房产税的税额是依据不同区域的不同规定进行计算，并根据1月份的房产情况进行征收的。产权人自己根据市价对自己的住房估价，自己申报。如果发现估价过低，具有逃税企图，政府可优先购买，申报人不得反悔。例如，1月份的房产所有者都应缴纳全年的税收，如若随后卖掉房产，也应缴纳全年税收。若在一年当中，房产主对建筑进行改造与整修以致该房产的价值得到提升，该提升值则在下一年的1月份予以考虑。其次，法国房产税按居民户计征，夫妻和未独立子女算作一个居民户，这一居民户不管以谁的名义购买住房，都算作同一计征单位，这就有效规避了家庭成员以不同户主购买房产逃避财产税而造成的逃税漏洞。第三，根据规定一些弱势群体可以享受免征土地税和居住税的待遇。比如，60岁以上的老人、残疾人、税收收入低于一定数额的人，以及与配偶、需要他负担的人共同居住一套房屋的人，都可以免征居住税。土地税的免征对象则包括75岁以上的老人，领取成年残疾人补贴的人等。 |
