|
“商业地产及相关业务重点布局5大都市圈、8大核心城市。5大都市圈分别指京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区都市圈、以武汉为中心的华中片区以成都为中心的华西片区。8大核心城市则分别是北京、上海、杭州、南京、广州、深圳、武汉和成都。” 据林成红介绍，目前，华夏幸福商业地产及相关业务在2019年从无到有，已经覆盖了4座城市，分别是北京、深圳、武汉和东莞。 其中，城市更新前期服务商项目8个，新增土储171万平方米，主要分布在大湾区城市，包括深圳6个，东莞2个；年内商业地产落地两个，分别为北京丽泽项目和武汉长江中心项目。 商业地产无疑是吴向东的主战场。他指出，目前国内商业地产整体呈现供过于求的趋势，但好项目太少。 因此，他提出“六个好”：要做好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报。“一定要在（好）这方面下足功夫，华夏幸福要做中国最好的商业地产项目，最终也成为最好的商业地产发展商或者运营商之一，这是我们的目标。” 据透露，目前，华夏幸福仍将主要关注增量市场，因为增量市场从地价到建造全部完成，成本相对较低，回报更容易得到保障。但随着时间的推移，吴向东相信，华夏幸福会陆续把工作的重心向存量市场转移。 以下为华夏幸福2019年业绩说明会现场问答整理实录： 现场提问：近年来，大家也关注到商业地产在某些区域有所过剩，吴总如何判断当下中国的商业地产及新型不动产的趋势？2020年新业务有何亮点值得大家期待？ 吴向东：数量而言，我觉得在中国一些重要的城市，有一点供过于求，但好项目太少，这是整个商业地产行业的问题所在，也是机遇所在。 未来，华夏幸福在商业地产这个领域，策略很简单，就是强调“好”这个字，一定要把这个好字发挥到淋漓尽致。具体来讲，要做什么样的商业地产呢？要做好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报。我们要做中国最好的商业地产项目，最终也成为最好的商业地产发展商或者运营商之一。 我们的判断，未来一个时期，商业地产无论是增量市场还是存量市场，发展空间都无限大。目前来看，我们会更多关注增量市场，因为增量市场从地价到建造全部完成，成本相对较低，回报更容易得到保障。随着时间的推移，我相信会陆续把工作的重心向存量市场转移。 新业务未来有这么几个方面，一是继续会有新的、大的、好的城市综合体的项目落地；第二是康养业务，这是跟我们股东未来的发展以及我们跟股东之间密切的合作优势互补、紧密相关；第三是面向包括我们股东在内，希望有新的第三方投资者，由我们为他们做轻资产管理输出；第四个是在产城融合方面积累的丰富的资源、经验和能力，以在若干个中国的大城市大力拓展科学社区的业务。 现场提问：公司一季度的销售有所下滑，是否受到了疫情的影响？ 孟惊：一季度公司整体销售下降超过50%，主要是孔雀城一季度的降低，虽然销售下降，但孔雀城的回款率同比增加24%。 下降的主要原因是受疫情的影响，第一，疫情发生以来，公司全面关停售楼处以及人员聚集的场所，原计划的春节年市全面取消。 第二，由于产业新城的模式，孔雀城住宅聚焦于产业新城内部来取地，这个模式决定了土地储备不像其它典型的房地产公司是储备3年。结构方面，每年三四季度是孔雀城当年销售的大头，一季度、二季度占比大概在40%左右，今年孔雀城一季度整体的计划数和2019年一季度基本持平。 第三个原因，在疫情期间我们也迅速组织了线上销售，线上锁定了70亿的线上房源，这部分数据在4月份、5月份会陆续进入到签约阶段。 现场提问：2019年，华夏幸福投资力度加大，强调精准投资，公司在去年或者在未来具体的投资管理方面会有哪些变化？ 俞建：在新的战略指引下，我们也相应调整了投资策略和整个公司管控的方式，加强了总部对业务集团的战略管控。 在投资管理方面主要体现在，第一是更加强调精准投资，资源更加聚焦在优质的区域，同时也更加严肃投资纪律，下面我针对产业新城和孔雀城两个业务板块分别介绍一下。 产业新城这一块，公司聚焦投资，重新审视每一座产业新城，对高潜力区域，适当增加资金投入和资源配置，确保投入尽快转化成回款。反之，则减少投资甚至暂缓投资。 另外，对每一座产业新城也制定了非常详细的投资预算，根据每座产业新城所在区域的历史投资情况，结合经济收入和税收收入的增长趋势，制定了明确的预算，对于公共配套设施的支出以及产业发展等各投资类别的支出都进行了投资限额的管控，来控制投资风险。 此外，是大力推进平台化策略，对于基础设施建设、公共设施建设这些资金占用量比较大，同时占用时间也比较长的，回报相对较低的投资，公司加大推进平台化策略，积极寻找合作伙伴，共同开发建设。 公司自有资金更多地投入到产业发展、土地整理和回款等收益密切相关，同时效益也比较高的投资上，提高资金的使用效率。 孔雀城住宅方面，公司优化了住宅投资全周期的管理体系，从投前管理、取地管理、投后管理三个环节加强对住宅的投资管理。 首先是分区域制定投资策略，根据孔雀城住宅各区域市场的情况、竞品和需求的情况，还有公司的库存去化的周期，还有区域团队的操盘能力这些因素，形成了四个区域，包括深耕的投资区域、机会的投资区域、机会的验证区域和谨慎投资区域，并分别制定不同的投资策略及审批的流程。 第二是分区域制定投资回报的要求，根据各区域的市场风险、竞争的程度，还有库存的去化周期等因素，我们分别制定了不同的投资回报要求，包括净利润率、IRR等等不同的投资汇报要求。 第三是加强投后的管控，公司对每一个住宅投资项目每月进行动态的投后预警纠偏，及时发现市场风险以及在开发过程中存在的问题，并据此调整公司的投资策略，加强总部的管控力度。 第四是调整考核评价的机制，结合每个项目的操盘纪律，主要包括工规证获取的节点，产品交付等等4个主要的节点，还有18个核心的节点，还有管理利润、签约回款、IRR等等指标，我们来制定节点和季度、年度的考核评价机制，纳入到业绩合同，同时跟团队和个人的绩效紧密挂钩。 现场提问：公司最近两年的经营性现金流持续为负，负债率也保持在一定的高位，后续公司对经营性现金流和负债率有没有优化的具体计划？ 吴中兵：总体来说，提升经营回款，优化经营性现金流，合理地控制负债、业绩稳健增长是公司今后的重要发展原则。下面我分三点来予以说明。 |
