观点地产网 港股季之后,A股房企也陆续交出了2019年的成绩单。 4月26日上午,华夏幸福基业股份有限公司举办2019年度线上业绩会,董事长王文学、联席董事长兼CEO吴向东、联席总裁俞建、联席总裁孟惊、副总裁兼CFO吴中兵、董事会秘书林成红等领导层出席。 这也是吴向东2019年2月正式加入华夏幸福以来的首次公开亮相。 回顾年内,华夏幸福录得营收1052.1亿元,同比增长25.6%,首次突破千亿;归属于上市公司股东的净利润146.12亿元,同比增长24.4%,过去五年净利润年复合增长率达32.1%,整体毛利率达43.7%。 这个数据,无疑让王文学松了一口气。原因在于,2018年引入平安之时,华夏幸福与平安曾达成净利对赌协议。也就是未来三年,以2017年度净利为基数,华夏幸福须实现2018年度、2019年度、2020年度净利润增长,不低于30%、65%、105%。 换算为具体数据,在上述三个年度内,华夏幸福的净利润需分别不低于114.15亿元、144.88亿元以及180亿元。 产业新城起家的华夏幸福,之前一直定位于“中国领先的产业新城运营商”,主营业务类型为“产业新城开发+房地产开发”。在平安成为第二大股东后,华夏幸福开始探索新业务,由2019年从华润置地加入的吴向东负责。 业绩会的重点,自然离不开华夏幸福的两个核心业务——产业新城和商业地产。王文学表示,随着业务类型的改变,华夏幸福的战略定位也从“中国领先的产业新城运营商”,变更为“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”。 产业新城“没有理由不做好” 销售额方面,2019年,华夏幸福的销售额为1431亿元,同比下降12%,签约销售面积亦同比下降21%。 其中,产业新城业务园区结算收入额368.37亿元,园区配套住宅业务签约销售额1029.35亿元,其他业务(物业、酒店)销售额34亿元。 董秘林成红将销售额下滑的原因主要归于2017-2018年孔雀城取地相对不足,从而影响了2019年的销售,甚至部分也反映到了2020年第一季度的销售数据的情况。 在2019年,孔雀城加速了土储的补给。据介绍,孔雀城2019年新增土地储备一共是515万平方米,总地价是181亿元,总地价同比增长70%。截止2019年末,华夏幸福总土地储备是1058万平方米,其中孔雀城886万平方米。 产业新城模式是华夏幸福的传统业务,吴向东将其称为“起家和看家的东西”。在他看来,在未来,没有理由不把产业新城的业务做得更好。 其实,从2017年开始,华夏幸福开始力推异地复制战略,将产城模式拓展至京津冀、长三角、粤港澳、中原城市群、成渝都市圈等地区。 2019年以来,华夏幸福不断加快异地复制步伐。期内,华夏幸福“3+3+N”核心都市圈全面布局已基本实现,外埠区域,即环京以外的地区,收入占比提升到44%,销售额占比提升至58%,房地产销售的面积占比超过60%。在京津冀都市圈以外,长三角都市圈已经成为其业绩新的大本营。 “华夏幸福已经重仓都市圈,产业新城本身就是按照都市圈进行布局的,我们布局了13个省、15个都市圈,接下来的任务就是继续深耕好这些产业新城。”在王文学看来,2019年已经进入了都市圈的元年,中国经济增长和不动产的结构性机会都集中在都市圈。 他进一步补充介绍称,要做好产业新城业务,第一是战略再聚焦。具体来看,有两个聚焦,一是区域聚焦,把资源聚焦到优质区域,有一些无效和低效的区域不再投资;二是业务聚焦,把资源倾斜到核心业务,对各项业务重新梳理,有的业务进行合并,有的弱化为辅助性业务,让核心业务时刻保持在战略实施状态。 第二是回归经营逻辑,包含产业新城的现金流自我平衡、孔雀城的利润及现金流的平衡;第三是提升经营质量,提升经营回款,优化经营性现金流,合理控制负债,优化杠杆。 随着战略的转变,华夏幸福在投资管理方面也做出了调整。“总体而言,将加强总部对业务集团的战略管控,加强调精准投资和严肃投资纪律。” 俞建表示,在产业新城方面,重新审视每一座产业新城,对高潜力区域,适当增加资金投入和资源配置,确保投入尽快转化成回款。反之,则减少投资甚至暂缓投资。并对每一座产业新城制定明确的投资预算,控制投资风险。 另外则是推进平台化策略,对于基础设施建设、公共设施建设等资金占用量较大、时间占用较长、回报较低的投资,积极寻找合作伙伴,共同开发建设,自有资金更多投入到产业发展、土地整理和回款等收益密切相关,效益也比较高的投资上,提高资金的使用效率。 孔雀城住宅业务方面,则是通过优化住宅投资全周期的管理体系。比如,分区域制定投资策略,根据库存去化周期、团队操盘能力等制定不同的投资策略和投资回报 ,并加强投后管理,每月进行投后预警,在关键的时间节点制定考核细则等。 以产业新城为核心业务的华夏幸福,负债永远都是绕不过去的命题。2019年。华夏幸福的资产负债率为83.90%,较2018年下降2.75%,第四季度,经营活动产生的现金流量净额实现转正,达77.35亿元,同比增长32倍。 新业务“从无到有” 王文学与吴向东配合默契,两人分工合作。 中国平安加盟后,华夏幸福开始探索新业务,这部分由2019年从华润置地加盟的吴向东负责,他将新业务概括为新模式、新领域、新地域。吴向东称,经过一年的“热身”,今年华夏幸福的新业务将会全面落地。 观点地产新媒体了解到,2019年,华夏幸福在传统重资产模式的基础上,开拓轻资产模式,落地北京丽泽首个“轻资产”项目,以资产管理输出的模式,快速切入市场;进军零售物业和写字楼等商业地产领域,布局康养、公共住房和科学社区等新型不动产领域。 新业务得以快速落地,与中国平安的助力不无关系。“中国平安积极匹配资源,为公司发展及相关领域的合作进行支持,商业地产及相关业务的首个落地项目,是公司与平安人寿开展的不动产项目合作。” “华夏幸福的新业务未来有一个重要出发点就是服务中国平安的发展战略需要,这样也能为我们自己的发展找到空间。”而新业务,则是包括城市综合体、康养事业、长租业务、管理输出、科学社区等在内。 |