房产板块处估值低位 七成私募看好龙头房企后市表现

    在刚刚过去的周末，深圳因为房价大涨再度成为全国关注的焦点。4月16日国家统计局发布的2020年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，3月份70个大中城市一二手房价涨幅重新扩大，深圳在时隔两年之后，以1.6%的环比上涨涨幅领跑70城二手房价。
    相较于深圳房市的火爆，今年以来A股的房地产板块表现却并不出彩。根据wind数据，房地产板块今年跌幅为11.82%，在28个申万一级行业指数中跌幅进入前五。估值处于低位的房地产板块是布局好时机吗？降息之后购房成本降低，现在适合买房吗？私募排排网调查结果显示，73.25%的私募认为在经历一季度的冲击之后，二季度地产行业将迎来逐步复苏，多元利好共振下看好龙头房企后市表现，也有26.75%的私募认为在"房住不炒"的政策大背景下，依旧不要对房地产板块抱太大希望。
    大岩资本创始合伙人蒋晓飞表示，房地产板块，特别是内房股板块是价值投资的黄金天堂。看遍全球资产，也找不到同时具备营收和核心利润增长高而且确定性还大，估值低但分红高的行业。至于为什么估值低，是因为部分投资者、特别是海外投资者，总觉得中国的房地产就是个大泡泡，不是是否要爆的问题，而是什么时候爆的问题，而且房地产税每年都要传上一两遍，碰上史上最严最长的政策打压，形成了巨大的预期差。但房地产公司其实是仅次于金融以外最赚钱的行业，比如600亿元人民币市值的龙光地产在2019年的净利润是100亿元，而2300亿人民币市值且人人皆知的小米集团在2019年净利润也是100亿人民币。
    千波资产研究中心指出，因中央坚持"房住不炒"和房地产企业融资难等原因，房地产板块绝对收益率一直靠后，远落后于其他行业。本周政治局会议再提"房住不炒"，但个别城市已有放松迹象，本着"因城而异"的原则，在加大传统基建投资的前提下，地产行业强监管政策会有松动。目前，地产板块的动态市盈率8倍，是2012年以来的最低，更是历史低位区域。随着资金面缓解，政策倾向友好，对于经营现金流良好、融资成本低、土地储备充足、有并购能力的头部公司，现在正是长期投资的好机会。
    从历史经验来看，利率下降，融资额大幅增加，都会引发土地市场和楼市的连锁效应，最后形成地产股牛市，至于这一次会怎样？少数派投资表示，利率下行、政策放松引发房地产公司融资环境大幅好转，有利于房企未来几年业务开展。近年来政策环境偏紧导致投资者忽视地产行业投资，估值已经是历史低位，地产板块股息率超过十年期国债收益率，价值非常显着。机构投资者持仓也在增加，珍惜难得的配置时机。
    奶酪基金经理庄宏东认为近期楼市火热是受益于融资成本下降，房地产企业资金压力减小，而居民贷款利率的降低，也一定程度上刺激购房需求。政策方面，短期有边际放松迹象，但整体放松的可能性不大，房住不炒的基本思路不会改变。对于整个房地产行业，增量空间有限，更多是从自下而上的逻辑，看好龙头房企由于在经营能力、融资成本、规模化等方面的优势在提升市占率的过程中带来的企业盈利扩张。由于估值处于较低的位置，这些龙头房企股权的长期投资价值凸显。
    根据央行发布的最新消息，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年4月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，这也是自去年8月以来的最大降幅。1年期利率下降20个基点，5年期的利率下降了10个基点,这意味着房贷利率将也会出现对应下调。贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，此次LPR利率下调是整体宏观金融市场宽松对房贷市场的传导，有利于降低存量月供负担，25年期的100万贷款，每月月供会下降60元左右。
    对于各地新政频出，深圳房地产市场行情火热，在这样的环境下，2020年适合投资房市吗？私募意见不一。不过对于刚需，以及一级城市房产来说，私募依旧持看好态度。卓铸投资基金经理严乐就表示，随着中国的经济发展进入新的阶段，经济增长水平会相对过去有所降低，利息水平长期会持续降低。房地产行业的优质资产当然都是值的投资的，但是期望能获取过去20年那样投资房子的收益是不现实的，地产的整体红利期已经过去，有价值的资产集中在一二线高质量的人口流入核心区。
    大岩资本创始合伙人蒋晓飞也表示，现在买房不如买房地产股票。虽然全国大部分地区房价下跌，深圳房价还逆势上涨，但是这种情况未来不可持续。这次疫情，虽然中国第一个走出来，但目前是第三波刚得到控制，在没有疫苗和特效药的前提下，随着海外复工复产，疫情是否反复也很难预测。在外需不足，内需也没回到疫情前水平情况下，就业和居民户收入不乐观，仅有政策适度扶持略嫌不够，期望有更大动作，比如降低首付比例、下调按揭利率上浮比例等。