房地产行业动态点评：加大老旧小区改造力度 或提升物管板块存量价值

　　事件

    　　国务院总理李克强4 月14 日主持召开国务院常务会议，要求落实落细今年以来出台的支持企业政策措施，助力企业渡难关；部署采取有力有效举措促进高校毕业生就业；确定加大城镇老旧小区改造力度，推动惠民生扩内需；决定延续西部大开发企业所得税优惠政策。

    　　点评

    　　体量：待改造老旧小区共有17 万个，涉及居民上亿人老旧小区通常指城市、县城（城关镇）建成于2000 年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。已纳入城镇棚改计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住宅）以及居民自建房为主的区域和城中村等，不属于老旧小区范畴。根据住建部统计数据显示，截至2019 年5 月，全国待改造老旧小区共17 万个，涉及居民上亿人。今年各地计划改造城镇老旧小区3.9 万个，涉及居民近700 万户，比去年增加一倍。

    　　内容：基础类+自选类改造，惠及民生的同时或提振多行业需求释放推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。随着改造进程的逐步推进，多行业需求端或受益。例如，对楼栋进行抗震加固、节能改造、楼梯清洗粉刷等基础类内容涉及建材行业；加装电梯、增设文体及养老设施等自选类项目涉及轻工、建材等行业。而对于物业管理行业的需求主要体现在社区养老、托育、医疗等公共服务水平的提升方面。老旧小区作为市场存量的重要组成部分，对其改造力度的提升有望带动物业管理行业服务升级和品牌塑造。考虑到行业集中度逐步提升，老旧小区改造或成为头部企业在拓展增量项目、巩固存量资源方面的下一个关注点。

    　　方式：试点先行，稳步推进，资金筹措畅通与否需关注从2015 年中央城市工作会议提出“加快城镇棚户区和危房改造，加快老旧小区改造”，到2017 年住建部在厦门、广州等15 个城市启动了城镇老旧小区改造试点，我国的老旧小区改造已经取得了明显成效。根据2020 年各地方计划来看，多地改造进程实现稳步推进，如：西安市计划改造老旧小区1100 个，目前已启动实施367 个小区；海南省计划完成153 个老旧小区、建筑面积247万平方米；重庆今年将启动改造老旧小区3000 万平方米等。在成功试点标杆示范作用下，对改造资金筹措来源给予充分的支持或促进改造稳步推进。

    　　相关标的：万科A、保利地产、金地集团、金科股份、中南建设、招商积余等。

    　　风险提示：政策推行进度不及预期，项目改造资金筹措渠道不畅等。