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根据2018年全国工商局统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万家，按此计算，破产房企占我国房企的总量仅为0.52%。从历年房企破产数量来看，2014年房地产企业破产数量超过2000家。尽管房地产企业破产每年都有发生，但在2019年末引发巨大关注，代表了市场对房地产企业资金链的担忧。目前，房地产行业分化严重，中小企业生存压力大。 业内认为，房地产高周转、高杠杆、高负债的商业模式已经走向终结，房地产的“高光时刻”不再出现。随着各类融资渠道的收紧，房企生存压力越来越大，中小企业整体抗风险的能力比较差。基于宏观及融资环境调控持续，未来破产企业将会更多，且会呈现加速。 6、行业集中度加速提升 30强房企销售额占一半 近些年，房地产业的集中度正在加速提升，根据华创证券的报告，2019年1-10月，50强房企销售金额达到7.5万亿元，占全国商品房销售金额的比重已经超过60%，而在2011年，这一比例还不到20%。在此期间，30强房企销售额占比从15%上升到50%；10强房企销售额占比从10%上升到30%。 易居克而瑞发布的数据显示，2019年前11月，百强房企全口径销售金额约为10.3万亿元，同比增长17.7%。销售的普遍增长，也抬高了行业的规模门槛。按照该机构的统计，截至2019年11月末，已有27家房企的销售规模超过千亿。在5年前，千亿房企仅有7家。 业内表示，房地产行业一直都是以规模为导向，规模较大的企业在融资、拿地中有明显的优势，销售中也容易获得品牌溢价，房企要想提高竞争力，做大规模几乎是唯一的路径。近几年，调控政策持续施压，部分区域市场进入下行期，规模的加持显得更为重要。 7、长租公寓“爆雷”频现 行业渐入“寡头之争” 2019年8月7日，乐伽公寓终于宣布“停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款”。乐伽公寓爆雷涉及的房东、租客在万人以上，涉及合肥、西安、南京、苏州、杭州、成都、重庆等7个城市。美东时间2019年11月5日，青客在纽约纳斯达克证券交易所挂牌上市，成为中国长租公寓第一股。另一长租公寓蛋壳于10月底向美国证交会递交了招股书。自如则表示暂不急于启动IPO。 2019年，长租公寓行业跌宕起伏，一方面头部企业已经或即将在美上市，另一方面，一些经营不规范的小公司频繁遭遇资金链危机，“套路贷”等乱象环生，据不完全统计，目前全国爆仓的品牌长租公寓近50家。 2019年12月25日，住建部发布政策，明确要求：加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管。 业内人士认为，目前长租公寓正处于第二阶段，即行业集中度提升的“寡头之争”，并且目前这一阶段还将持续较长时间。预计明年长租公寓将持续分化，产品力将成为竞争力，而在未来2-3年长租公寓市场中，头部将占据七成以上份额。 8、“双十一”房企花式营销 扎堆电商卖房 2019年“双十一”，除了各大电商优惠满减的算法令人头疼外，最令人热议的就是“电商卖房”了，大批开发商在天猫、京东和苏宁推出特价房购买页面，卖房战场从线下扩大到线上。其中，天猫主要是阿里拍卖的模式，“双十一”期间推出上万套特价房，类型涵盖学区房、地铁房、景区房，不仅有二手房，特惠新房也参与拍卖，以及“捡漏盘”；京东推出京东房产“双十一”卖房活动，联合超过200家开发商、投放超过6000套特惠房源，新房全款5折起，优惠额超3亿元；苏宁商则是与恒大合作，通过99元意向金的形式即可购买一口价的特价房。 业内人士认为，房地产市场金九银十不再火热，地产商开始进行各式各样的营销，线上卖房这种此前被认为效率不高的营销模式被各大房地产商青睐，从其促销形式来看，电商卖房本质上仍是营销手段，是房地产企业在销售不利的大环境下的一场自救。有专家指出，电商的流量对于房地产销售影响不大，因为房地产消费属于区域市场行为，需要多次看房，与电商全国性消费带来的流量并不对等，三个电商平台“双十一”售房总量不超过3万套，不会对当下房地产市场的销售有实质性影响。 另一方面，虽然把房产搬到“双十一”的货架上必然会引来更多的关注，但是房产与传统的商品不同，售后服务能否得到保障，信息披露能否做到全面和细致等，这些问题需要电商平台给出更加完善的解决方案。此外，“双十一”网上上架的特价房不少是“法拍房”，需要注意风险，“捡漏”还需谨慎。 9、5万元在鹤岗买套房 “煤城”房子“白菜价”引关注 2019年，黑龙江鹤岗因房价引发大量关注，有网友称，鹤岗部分二手房单价已经降至400元/平方米的“白菜价”，一套安置房只需1.9万元即可买到。随后，一篇名为《流浪到鹤岗，五万买套房》的文章中，一位舟山网友通过网络直播在鹤岗低价买房的过程，再次将鹤岗这个四线小城拉入大众视线之内。 鹤岗方面接受采访称，2019年前11个月，超过2000套鹤岗的房子被外地人购买，比去年同期增长超过30%。鹤岗市住房和城乡建设局党委委员、副局长臧富强表示，“在鹤岗，网上报道的一两万元的低房价情况确实存在，但也只是个别现象。” 媒体报道显示，2013年至2018年6年间，鹤岗市大力推进保障性住房建设，共计建设约11万套住房，当地很多老百姓一家手里都有2套房甚至更多的住房，每年暖气费就要交1000-2000元，因此有房主不想持有闲置的房子，索性低价卖出。鹤岗曾经是黑龙江省四大“煤城”之一，这座因煤而兴的城市，在2011年被确定为资源枯竭型城市，此后的脱煤转型之路并不容易。2017年，鹤岗地区生产总值282.9亿元。全市总人口从2015年将近106万人，降低到2018年99.5万人。 业内人士表示，房价便宜不是一个城市的竞争力，它是一个结果，“比如美国的底特律，一美元一套房子都没人要。一个城市正常运行，房价不会便宜到这个地步。”也有专家认为，房价的事情要分两面看，一方面，部分群体觉得大城市的就业机会不是很有吸引力，又觉得大城市的房价贵是个很大的问题，那么低房价就有可能成为吸引这部分人去买当地房子的原因。 10、深圳144平方米以下住宅免征“豪宅税” 引发业主加价 2019年“双十一”当天，深圳“豪宅税”征收标准迎重大变化，从2019年11月11日起，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅，满两年可免征增值税，而不再问总价。以南山为例，之前一套120㎡、市场价1000万元、原价300万元的房子，按照之前南山高于490万元满两年的要缴差额增值税，增值税大约要缴37万左右，按照新规，就可以免征37万元增值税。 |
