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未来地方政府专项债和银行信贷有望发力，成为老旧小区改造资金来源的重要增量。监管部门已明确2020年全年专项债不得用于土储、棚改领域，同时新增老旧小区改造投向等领域。具有一定现金流和收益的旧改项目，可成为专项债投向载体，同时专项债也可作为资本金，带动更多社会资本的进入。在政策推动下，银行信贷也在积极的探索介入途径。2019年8月，农业银行(行情601288,诊股)曾印发《关于加快对城镇老旧小区改造项目进行业务营销的通知》，要求抢抓城镇老旧小区改造市场机遇，履行国有大行的责任担当。
4.2 基础类项目主要依靠财政支持，更易推进 老旧小区改造所需资金规模较大，但我们认为投资较大的项目主要集中在提升类和完善公共服务类，水、电、气、路等市政基础设施以及楼体修缮这些对政府财政依赖较高的基础类项目所需资金相对较少，更容易推动。 从此前部分省份老旧小区改造经验来看，老旧小区改造仍然是以政府财政出资为主导，且除社会资本外的资金主要投向保基本的配套设施。根据《河北省老旧小区改造三年行动计划（2018-2020年）》，河北省老旧小区改造三年总任务共需资金129.6亿元，其中112.3亿元由市县两级财政筹集，占比87%，剩余由市政专营单位、小区原产权单位和居民个人共同筹集。值得注意的是，河北省老旧小区改造主要针对的是安全问题、居住功能以及环境治理，大多属于“基础类”改造项目。
根据国家第六次人口普查数据，我们对全国31个省、直辖市、自治区的城市居民建筑面积进行了系统梳理，发现在2000年之前建成的建筑面积总量最多的省份，大多是广东、江苏等经济较为发达的地区，以及河南、四川等人口大省。
经济发达地区待改造小区面积最多，同时财政实力也最强，因此当地老旧小区改造工作推进具备资金保障。2019年，广东省、江苏省、山东省和浙江省的GDP分别达到10.77万亿元、9.96万亿元、7.11万亿元和6.24万亿元，位列全国前四位；财政收入分别为1.27万亿元、0.88万亿元、0.65万亿元和0.70万亿元，分别位列全国第1、第2、第5和第4。
2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金将老旧小区改造纳入支持范围，全年共下发297.92亿元。根据财政部下发的资金分配表，东部经济发达地区分配金额较少，为30.44亿元，占总额比例仅为10.22%，广东、江苏等省份并未获得资金；中西部经济实力相对较弱，则专项资金倾斜力度较大，中部地区获得分配金额166.16亿元，占比55.77%，西部地区获得分配金额101.32亿元，占比34.01% 。
老旧小区改造过程中，主要依靠政府财政资金的基础类项目改造确定性较强，进而拉动相应消费类建材的需求。2020年老旧小区改造是大势所趋，广东、江苏等财政实力强且待改造面积多的东部地区，将有力推动全国改造工作的进行。对于中西部地区，中央财政支持力度料将继续加大，从而保障相关工作的顺利开展。根据《河北省老旧小区改造三年行动计划（2018-2020年）》，从河北省改造资金来源来看，居民个人筹集部分仅占4.32%，若工作推进受阻，可由财政资金进行适当倾斜。 5. 老旧小区改造中的消费建材需求测算 老旧小区改造对消费建材的需求主要集中在：防水材料、管材和涂料。我们根据北京市住建委建设工程造价管理处在2018年发布的《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》对三项建筑材料的需求量进行测算。整体假设如下： 假设1：全国仍有待改造老旧小区建筑面积约40亿平方米。 假设2：石家庄市住建集团辰投电梯公司数据显示，石家庄（含县市区）老旧小区中，高层住宅小区占比不到20%。我们假设全国多层住宅老旧小区占比85%，平均楼层为6层；高层住宅老旧小区占比15%。 假设3：根据全国第六次人口普查数据，假设具有采暖系统改造需求的建筑面积占比为40%。 假设4：测算均未考虑老旧小区改造带来的室内装修需求。
5.1 防水材料：旧改市场空间236亿元 根据《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》，防水材料主要应用在多层住宅平改坡屋面工程、多层住宅屋面板更换防水工程、多层住宅加装电梯土建工程、高层住宅节能改造保温工程。 根据上文假设，多层住宅老旧小区建筑面积为34亿平方米，则屋面面积为5.67亿平方米，平改坡与屋面板更换各占50%，则屋面改造所需防水卷材面积为10.55亿平方米。北京市老旧小区改造案例显示，多层住宅加装电梯每个单元将新增45平方米的建筑面积，按照一个单元600平方米的建筑面积计算，则安装电梯将新增建筑面积7.5%，若全国多层住宅小区有50%加装电梯，则需要防水卷材0.98亿平方米。高层住宅节能改造工程需要0.26亿平方米。 综上所述，老旧小区改造可消耗SBS防水卷材11.8亿平方米，按照20元/ 平方米的价格计算，则将打开236亿元的市场空间。
5.2 涂料：旧改市场空间518亿元 |
