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棚户区是指国有土地上集中连片建设的，简易结构房屋较多、建筑密度较大、基础设施简陋、房屋建成年限较长、使用功能不全、安全隐患突出的居住区域。棚户区改造是通过实物安置和货币化安置相结合的方式，对棚户区居民进行房屋居住的重置和迁建，重点涉及房屋的拆旧建新，为我国房地产市场发展起到了重要推动作用。 从2004年开始，我国棚户区改造大致走过了四个发展阶段，目前已经接近尾声，将逐步退出历史舞台。 试点起步阶段。2004年，辽宁省启动棚户区改造工作，拉开全国棚改的大幕。2005年，住建部出台《关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见》，棚户区改造开始在东北三省相继开展，不过此阶段尚未在全国范围内推广。 全面推广阶段。面对经济下行压力，2008年，国务院出台《扩大内需促进经济平稳较快增长的十项措施》，将棚户区改造作为保障性安居工程的主要内容全面启动，进而在全国范围内推广。2013年，国务院发布《关于加快棚户区改造工作的意见》，要求在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围。 加速发展阶段。2014年，中共中央、国务院印发《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》，要求加快推进集中成片城市棚户区改造，到2020年基本完成城市棚户区改造任务，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。这一阶段中，货币安置化成为了棚改的重要途径，PSL（抵押补充贷款）是棚改资金的主要来源，保障棚改工作的顺利推进。2015年，住建部、国开行联合发布《关于进一步推进棚改货币化安置的通知》，对实行货币化安置的棚改项目，国家开发银行将加大贷款支持力度。 转型收尾阶段。2018年之后，棚户区改造逐渐接近尾声，多省份棚改目标计划大幅缩减，同时国开行总行收回棚改项目的合同审批权限，政府也不再鼓励货币化安置。2017年5月，国务院常务会议要求实施2018-2023年棚改攻坚计划，再造各类棚户区1500万套。2018年全国共改造626万套， 2019年完成316万套，棚户区改造力度已明显减弱。2020年3月，监管部门明确2020年全年专项债不得用于土地储备、棚改等与房地产相关领域。
随着棚户区改造落下帷幕，老旧小区改造接过接力棒，开始步入舞台中央。不同于棚改，旧改并不涉及房屋拆迁和安置补偿问题，更多的是对现有房屋进行修缮、改造小区水电气路及光纤等基础设施以及完善周边配套服务设施。虽然老旧小区改造对地产整体投资刺激作用较弱，不过对相关领域需求的拉动作用仍然明显。 3. 老旧小区改造有望拉动相关建材消费 中央对老旧小区改造内容初步分成三类：保基本的配套设施、提升类的基础设施和完善公共服务类的内容。根据2019年7月1日的国务院政策例行吹风会上，住建部副部长黄艳表态，老旧小区的改造内容将包括以下三方面： 保基本的配套设施，主要包括与居民生活直接关系的水、电、气、路等市政基础设施。此外，装电梯也属其中，但是并不做强制要求。我们认为，保基本的配套设施是老旧小区改造的最基本内容。 提升类的基础设施，是在保基本的基础上，鼓励在改造中建设一些提升类的基础设施，包括：公共活动场地，有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等。 完善公共服务类的内容，是在这“保基本”和“提升类”的基础上，改善居民居住条件，包括：完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施。
我们进一步梳理了各省份出台的老旧小区改造文件，发现不同地区改造要求存在一定差异，但是大都包含了水电、燃气管道等市政基础设施完善，以及屋面防水、外墙粉刷等房屋修缮内容，且多属于基础类改造项目。因此，老旧小区改造的加速推进，主要带动防水材料、涂料以及管材等消费建材的需求。
4. 财政资金仍是旧改主力，基础类项目改造确定性较强 4.1 在政策推动下，改造资金压力将有所缓解 老旧小区改造需求旺盛，政府也有意愿去进行推动，但是核心阻力仍然是资金问题。从目前情况来看，不同于棚改项目具有丰富的融资手段（一方面是政策支持、打开融资渠道，另一方面在于棚改本身具有的土地出让金收入作为现金流保证，融资较强），旧改的融资手段相对匮乏。旧改资金主要来自于五个方面：政府财政、市政专营单位、小区产权单位、居民自筹和社会资本。我们认为，这些资金来源均存在一定不足，比如：部分政府财政实力较弱，出资压力大；市政专营单位属于垂直管理单位，出资协调难度较大；老旧小区产权单位部分已倒闭或无力出资；老旧小区居民收入普遍有限，且以中老年人为主，思想观念转变较为困难，资金难以筹集；改造项目大多缺乏收益，社会资本参与积极性并不高 在政策的强力支持下，未来老旧小区改造资金问题应会在一定程度上得到改善。根据《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，老旧小区改造要拓宽资金筹集渠道，要按照“谁受益、谁出资”原则，结合实际合理确定改造费用分摊规则，完善居民合理分担、单位投资、市场运作、财政奖补等多渠道资金筹措机制。李克强总理也在2020年4月的国常会上提到，根据各地的实践经验看，建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助、地方政府专项债给予倾斜、鼓励社会资本参与改造运营，是破解老旧小区改造资金难题的有效方法。 |
