天华院拟发行股份收购福建省三明双轮化工机械有限公司生产相关资(4)

本次评估目的是反映福建省三明双轮化工机械有限公司生产相关的土地、房产和设备于评估基准日的市场价值，为青岛天华院化学工程股份有限公司拟通过发行股份购买福建省三明双轮化工机械有限公司生产相关的土地、房产和设备等资产提供价值参考依据。重置成本法在合理评估企业各项资产价值的基础上确定评估对象价值，从购建角度反映了评估对象的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了

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依据，因此本次评估选择重置成本法进行评估。

由于涉及同等规模资产的近期交易案例无法获取，本次评估未选择市场法进行评估。

产权持有人拟转让委估资产，无法提供与委估资产如正常生产配套使用的人、财、材料，以形成资产组预测未来现金流，因此本次评估不适于收益法。

综上所述，确定本次评估采用重置成本法进行评估。（二）重置成本法介绍重置成本法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企

业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值的方法。

各类资产评估方法如下：

1.固定资产-房屋建筑物根据本次评估目的和委估资产的实际现状，采用重置成本法对委估资产进行评估。

（1）重置成本法对通过资产移交或自建方式取得的房产采用重置成本法进行估算。

对重要的建筑工程，重置成本的计算主要采用“预决算调整法”或“重编预算法”。即根据原概算或预决算工程量，进行适当调整后，套用现行概预算定额及取费标准计算评估基准日工程造价的计算方法。

1）重置成本的确定重置成本=建安工程造价＋工程建设前期费用及其他费用＋资金成本

① 建安工程造价建安工程造价：对于有概算、预决算资料的重点工程，采用预决算

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调整法，即评估人员根据预决算工程量，定额和评估基准日适用的价格文件，测算出该工程的建筑安装工程造价。

对于无概算、预决算资料的重点工程，采用重编预算法测算出评估基准日的建筑安装工程造价，即评估人员根据资产占有单位提供的图纸和现场勘察的实际情况测算工程量，根据有关定额和评估基准日适用的价格文件，测算出该工程的建筑安装工程造价。

对于一般的建筑工程，评估人员参考同类型的建筑安装工程造价，根据层高、柱距、跨度、装修标准、水电设施等工程造价的差异进行修正后得出委估建筑的建安造价。

②工程建设前期费用及其他费用前期费用及其他费用包括建设单位管理费、设计费、工程监理费等。③资金成本资金成本是指房屋建造过程中所耗用资金的利息或机会成本，以同期银行贷款利率计算，利率以评估基准日时中国人民银行公布的贷款利率为准；按照建造期资金均匀投入计算。

资金成本＝(建安工程造价＋工程建设前期费用及其他费用)×贷款利率×建设工期×1/2

（2）成新率的确定本次评估房屋建筑物成新率的确定，参照不同结构的房屋建筑物的经济寿命年限，并通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察，对建(构)筑物的基础、承重构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上下水、通风、电照等各部分的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》，结合建筑物使用状况、维修保养情况，计算各建筑物的尚可使用年限。

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成新率根据房屋已使用年限和尚可使用年限计算。成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%（3）评估值的计算评估值=重置成本×综合成新率2、固定资产-设备类资产按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，采用重置成本法进行评估。

评估值=重置全价×成新率（1）机器设备及电子设备A、重置全价的确定机器设备重置全价由设备购置费、运杂费、安装工程费、其他费用和资金成本等部分组成。依据财政部、国家税务总局（财税〔2008〕170号）《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》，自2009年1月1日起，购进或者自制（包括改扩建、安装）固定资产发生的进项税额，可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第538号）和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第50号）的有关规定，从销项税额中抵扣。因此，对于生产性机器设备在计算其重置全价时应扣减设备购置所发生的增值税进项税额。

重置全价计算公式：

重置全价＝设备购置费＋运杂费+安装工程费＋其他费用＋资金成本－设备购置所发生的增值税进项税额

评估范围内的电子设备价值量较小，不需要安装（或安装由销售商负责）以及运输费用较低，不考虑、运杂费、安装调试费、其他费用和资金成本。

①设备购置价的确定

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向设备的生产厂家、代理商及经销商询价，能够查询到基准日市场价格的设备，以市场价确定其购置价；

不能从市场询到价格的设备，通过查阅《2018机电产品价格信息查询系统》(机械工业信息研究院)等资料及网上询价来确定其购置价。

②运杂费的确定

设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率以设备购置价为基础，根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同，按不同运杂费率计取。如供货条件约定由供货商负责运输和安装时(在购置价格中已含此部分价格)，则不计运杂费。

③安装调试费的确定

参考《资产评估常用数据与参数手册》等资料，按照设备的特点、重量、安装难易程度，以含税设备购置价为基础，按不同安装费率计取。