房地产行业9月行业动态报告:降准带来流动性边际改善,看好龙头房企配置价值

8月单月销售面积同比增长5%,在基数较高的情况下仍表现出高增长,表现出较强的韧性,较前值增长4%。8月单月销售金额同比继续大增10%,增速较上月持平。由于商品房销售面积同比在2018年7月是一个高点,之后快速下降,2019年下半年基数较低,随着逐步进入低基数区间(2018年10月、11月商品房月销售额同比分别为6%、9%),四季度销售增速有望稳中有升。我们判断全年销售面积同比-2%左右。

    房地产投资虽回落但仍维持一定的韧性,虽然新开工持续下滑,施工略有走弱,但土地投资渐有起色,预计9月份之后开发投资仍将小幅度下行。综合来讲,在后续基数持续走高的背景下,土地购置费的进一步走弱和施工走弱仍将导致9月之后投资仍将继续放缓。

    一线成交土地溢价率为0.69%,较上月下降了3.4个百分点,二线较上月下降7个百分点,三线溢价率略有回升,当月溢价率为6.62%/13.72%。虽然近期融资政策边际松动,后续土地市场或随之好转,但是上半年土地市场低迷仍会影响四季度以后的开工和投资。

    房企融资端收紧,对具有融资优势的房企影响有限。2019年上半年,房企海外债发行规模为455亿美元,同比增长50%,几乎达到2017年全年水平,并且占国内债券发行规模的90%。在海外债持续过热的背景下,国家提出限制房企海外债发行用途的相关政策,对大规模及国企背景的房企的影响有限,但会加速中小房企退出市场。

    总体来看,8月份35个重点城市首套、二套房贷利率分别增长3bp,2bp,涨幅较上月均扩大1bp。在新LPR机制下,未来个人按揭贷款和房企开发贷价格或将提高。央行2019【16】号文指出10月8号起新发放的个人住房贷款需挂钩LPR,当前首套房利率高于LPR62个bp,二套房平均利率高于LPR93个bp。9月6日央行宣布全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,合计释放长期资金9000亿元,流动性环境得到了边际改善。

    投资建议:集中度提升逻辑不变,龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势,获取更多高性价比的土地储备。尤其在当前流动性边际宽松的环境中,自身筹资能力强信用高的优质房企能够大幅度受益。我们推荐业绩确定性强,资源优势明显,市占率有较大提升空间的万科A(000002),销售增速高于行业平均,业绩释放较充分的阳光城(000671)。

    风险提示市场销售超预期下行,政策调控加码的风险。