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“15号政策一出，双方都陷入了被动局面。原本客户想去办假离婚，把首付从五成降到三成，但现在新政（夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起三年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；家庭有1套买普通住宅首付70%，非普通住宅80%）出台，他们家里还有房，离婚与否，首付都被拉到了80%，再算上增值税，就换不起了。业主那边，政策出台后，接盘群体减少，增值税抬高，之前的高价也无可能。”Cody回忆。 在Cody看来，这种现象在深圳并不少见，而且并非今年的特殊现象。“这一次的政策可以看作是为之前的政策漏洞打上补丁。目前，市场还普遍处于观望状态。” “至少短期内，7·15新政能把户籍炒房控制住。这剂猛药下去，楼市稳定住了，但也要防止下跌，稳字当头也是楼市的调控目标，这将考验下半年深圳的政策。” 李宇嘉说。 据深圳市房地产中介协会预计，“7·15新政”调控影响将分两阶段梯次显现：第一阶段为政策剧烈反应期，即成交量在短时间内将会大幅度下跌，同时中介带看量也会明显下滑；第二阶段为政策消化期，即一般自新政发布起2-6个月，其效应方逐步在房地产价格上体现。“7·15新政”的影响力将在今年国庆后才会完整显现。 本刊记者曾于7月22日联系深圳市住建局，但工作人员表示，相关细则还在逐步完善中，暂不方便接受采访。 深圳大梅沙海滨公园内，游客享受休闲时光 深圳难题 2019年，深圳市原市委常委、副市长张思平在《深圳住房制度改革和房价调控》（下称《调控》）一文中曾提出，“房价快速上涨对经济社会发展来说，是把‘双刃剑’。” 一方面，房地产不仅是GDP的重要组成部分，也成为地方财政收入和保障政府正常运作的重要来源，对于提升城市建设和管理水平、提高城市居民住宅及生活水平等发挥了重要作用。但另一方面，深圳的房价失控和短期暴涨不仅会引发民众不满，带领全国房价上涨，也可能带来房地产泡沫，提高金融等领域的系统性风险。 李宇嘉认为，深圳房价从2019年下半年到2020年上半年的暴涨，跟上一轮暴涨（2015年至2016年）背后的逻辑相似，“都是货币宽松，加上杠杆被用到了极致。” 据张思平在《调控》一文中对2015年下半年到2016年下半年深圳房价失控的描述，那个阶段，“深圳每平方米价格实现了‘万元三级跳’，即从每平方米20000元以上达到了每平方米50000元以上。” 据张思平回忆，2014年开始，中国经济进入了增长速度下滑的“新常态”，房地产“去库存”成为供给侧结构性改革的重要内容。不过，深圳房地产市场并不存在供大于求、库存严重的问题，反而是需求旺盛，供应不足，房地产投机、投资现象严重。然而，当时深圳市在贯彻国家政策的过程中，没有考虑本地实情，而是照搬了国家放松房地产调控的去库存政策，从金融信贷、购房限制等方面，全面放开了对需求侧的调控措施，鼓励市民积极购房。加上2015年上半年全国股票市场火爆，相当一部分股票市场的盈利被注入房地产市场。深圳楼市进入疯狂失控时期。 “直到2016年10月4日，深圳市才按照国家统一部署，实行各城市差别化的调控政策，出台了‘深八条’，实施严格的限购限贷政策，并对房地产市场秩序进行整顿，依靠行政审批房地产商品售卖价格等手段，强行压住了深圳房价迅猛上涨的势头。”张在《调控》一文里写道。 “相比上一轮暴涨，过去几年来深圳的城市地位发生了显著的变化，各种新推出的规划也更容易被炒作。” 李宇嘉认为调控本质上是短期的权宜之计，“尽管7·15的力度很大，但楼市基本面并未改变，比如供地偏少、有效供应不足、货币充裕等等。” 深圳供需两端的矛盾凸显，也让调控的难度大幅提高。根据公开数据，2017年北京、上海、广州、深圳的城市面积分别约为16410平方千米、6340平方千米、7433.93平方千米、1996.85平方千米，而人口面积则分别为1664人/平方千米、4765人/平方千米、1950人/平方千米、6274人/平方千米。 李宇嘉认为，一方面，深圳自设立特区以来，一直推崇开放和包容，“孔雀东南飞”，鼓励外地人来深创业，分享城市红利（包括买房），入户门槛在一线城市里最低，背后有其历史沿革和与众不同的城市定位；另一方面，深圳的城市体量太小，经济空间受限，加上创业型城市提倡冒险精神，法无禁止即可为，也加重了楼市的复杂性。 从经济特区到中国特色社会主义先行示范区，未来，深圳将承担更多的重大发展任务，如何稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展，这座城市还有很多路要走。 （应采访对象要求，文中小王、李梦、艾米、林玲、方晨、杨习、冯兴均为化名） |
