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“冷淡”是黄建朋对新政后深圳楼市最直观的感受。他是龙华中原地产的一名中介。“很多房源下架。不少业主卖房原本是为了在更好的地段置换，如果卖了买不回来，就不愿意卖了。也有部分卖房的业主，心态明显没有之前强硬了，原先不愿谈价的，现在也有商量的余地。买房的客户也明显减少了，之前的客户里起码一半失去了资格，另一半很多也不愿意出来看房了。一来是因为房源减少，二来因为调控，买家也不会为房价上涨而焦虑了，会再等等看，或者转而关注一些价格更低且带学位的新房。” 黄建朋有一个客户，原本想以628万元的价格卖掉位于龙华的一套自住房，然后到南山或者前海置换一套1000万元左右的房子。如今因为贷款首付比例和增值税征免年限的提高，这名客户需要多掏几十万元首付款。考虑到房价存在横盘或者下跌的不确定性，客户中止了换房计划。 黄建朋认为这是较为普遍的情况，“房子本来就是买涨不买跌。”截至7月22日，新政推出后的一周内，他的带看量为1，成交量为0。 据深圳市房地产中介协会公布的数据，深圳市房地产中介企业二手房网签量经历了2020年第28周（7月6日至7月12日）峰值的10023套后，在第29周几近腰斩，降至5143套，到了第30周，这一数据下滑到1700套（含自助网签）。 和黄建朋一样，广东人林玲的工作同样因新政受波动。她于2012年来到深圳，2016年前后开始从事深圳入户咨询服务行业。据她了解，2020年上半年，有不少外地投资客到深圳投资房产。根据深圳的入户政策，四类人才可以“秒批入户”，其中包括45周岁以下、本科以上学历人员，以及35周岁以下、专科以上学历人员。 “7·15新政”出台后，林玲的两名客户决定放弃入户申请。“他们想通过入户来买房。现在新政策出来，入户后还需三年社保，考虑到时间成本比较高，就不办了。”林玲认为，入户业务所受影响是两面的，也有一些在深圳找到工作的毕业生，因为购房新政对户口的要求，反而会比之前更积极地申请落户。 在深圳的8年里，林玲结了婚，生了子，一直租房。“赚的永远赶不上房价，是挺焦虑的。”在她看来，调控政策虽然对办理入户的客户量会有影响，但长期来看是有益的，“不然（像上半年）这样涨得太快，很多人的心都在炒房上，就太浮躁了。” “楼市就是政策市。”黄建朋2019年初进入房地产中介行业，2020年上半年，他第一次经历房价暴涨。最忙的6月，他通常一周工作六天，每两天带一批客户看房，每周末，他供职的中原地产在龙华区的成交量一般为10到20套。如今行情急转直下，他的心态难免波动。“不只是我，现在大部分中介都是比较懒散的状态了，落差确实非常大。” 最直接的影响是收入。黄建朋目前在深圳租房住，每月房租2100元。他的工资包括底薪加提成，如果没有一定的交易量支撑，单靠两千多元的底薪，很难在深圳生活。“房产经纪人的淘汰率一直都挺高的。坚持三五年也不一定能挣到什么钱。”来深圳五年，他从没想过要在深圳买房，“我肯定是回家买，深圳的房价不是底层群众能够承受的。” 杨习是广东一家房地产企业的售楼部经理，2007年来到深圳后，进入房地产行业已13年。他负责销售的楼盘位于龙岗区，尚未开盘，目前处于登记意向客户的阶段。7月15日政策刚出，其登记客户中有六成左右受到影响，17日住建局出台调控细则后，这一比例降至20%。 “无论是带有投机性质的客户，还是刚需客户，上门量肯定是比政策出台前要少。客户也相对冷静一点，以前买一套房，可能看房到交钱最多一周时间，要不然房子就被别人买走了。像之前西部一些盘，甚至要摇号，三四百套房九千多人认筹，根本没时间考虑房子的朝向、地段、楼层、采光等等。如今，客户能有多一点的时间来选择和考虑。” “误伤”：被改变的生活轨迹 杨习的客户中，受新政影响的主要是那些投机买房或近期转深圳户口的群体，那些换工作不太重视社保的人群也被“误伤”。 如今，李梦和丈夫均为“全国范围内名下无房”的状态，她认为，这足以自证“刚需”。她介怀于失去了一张深圳的“房票”，还有通过买房让孩子进入一所满意小学的希望。 她的孩子2021年将到上小学的年龄。她卖掉老家的房子到深圳，是希望给孩子更好的教育，也不愿两地分居。确认失去买房资格后，她立马开始研究学位租赁。 一直以来，深圳都面临着招生地段内生源超过学校招生能力的问题。2019年11月，深圳市龙华区教育局就曾发布过2020年义务教育阶段学校新生学位预警，根据其在9月启动的2020年全区学位需求调研，预计小一适龄儿童32807人，小一学位总缺口近8000个。2014年，深圳市开始全面推行积分入学管理办法，对深圳户籍和符合深圳市就读条件的非深户籍儿童入学实行统一积分，并根据积分情况统一安排学位，其中户籍和房产是最重要的考量因素。 2020年，李梦所在的龙岗区小一学位申请的学区积分，由基础分和加分两部分组成，满分为110分。基础分依据孩子的户籍类型和居住情况分为七类，从100分到60分不等，“100分”要求“龙岗户籍+学区购房”或者“学区户籍+学区祖屋”，而“60分”则要求“非深户籍+学区租房或有特殊住房”。 不同学校的录取积分各不相同。按照李梦从中介处获取的一份名为“龙岗区2017-2019年小一网上报名录取分数”的统计表，2019年录取分数线最高的是“布吉街道贤义外国语学校（公办）”，分数线为105.35分。除分数线外，表格里每所学校后面还细致标出了各种额外的考核要求，比如不动产证登记时间、租赁材料备案时间、社保月数、学区户籍迁入时间等等。 研究后的结果让李梦有些受挫。“并不是租到好的学位房就能上好的学校。如果是买房，基础分达到100分，可以申请最好的第一类学校；而租房的深户基础分则在70到75之间，要保证录取，只能申报第六类学校。” 李梦认为小学生涯会影响孩子学习习惯的养成，选一所优质小学非常重要。但现实是，她必须降低预期。新政出台后的一周，她依然奔波于各种房屋信息中。根据“居住加分”政策，提供房屋租赁凭证的，按房屋租赁凭证备案时间加分，每满一个月加0.05分。 |
