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深圳符合棚改条件的老旧小区约700个，深圳市住建局近日透露，棚改已开工项目6个，完成计划备案的项目7个，还有一批项目在开展前期工作。对人大代表提出的地价偏高、经济平衡难等问题，深圳正开展《关于加强棚户区改造工作的实施意见》的修订，重点将从细化棚改政策适用范围、完善搬迁安置补偿奖励标准、引导社会资本参与等五大方面完善。另地价修正系数的调整工作也在推进中。
2019年8月29日，深圳福田香蜜二村。南都记者 刘有志 摄 棚改现状 成功实施项目寥寥无几且难以为继 符合条件小区近七成集中在罗湖南山福田 根据《深圳市土地利用总体规划》，到2020年全市建设用地总规模控制在1004平方公里以内，而2017年底全市现状建设用地已达996平方公里，新增土地所剩无几。从土地存量挖掘空间增量，成为深圳城市发展的必然选择。 另外一方面，随着近年经济高质量发展，人口快速流入深圳，而房价高企，住房供需矛盾及供房压力日益突出。为留住人才，为城市发展注入人力资源，市相关主管部门已明确具体举措，系统将构建面向2035年的住房供应与保障体系，其中，棚户区改造成为筹措人才及保障性住房的重要渠道。
根据相关统计，深圳符合棚户区改造政策条件的老旧小区约700个，其中近七成集中在罗湖、南山、福田三个行政区。2018年，《深圳市政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》发布，明确棚户区改造的指导性要求，各区也陆续制定棚户区改造实施细则。但截至目前，全市成功实施的项目仅福田华富村、宝安3839区、南山高新公寓、罗湖景福花园等，数量寥寥无几，且面临难以为继的状况。 难以实现盈亏平衡，导致持续性不足 目前，棚户区改造政策面临的核心问题，在于项目难以实现盈亏平衡，导致持续性不足。 主要原因之一是开发结构单一。现棚户区改造模式以安居保障为中心，要求增量空间全部作为人才住房/保障性住房，未从城市发展的高度谋划增量空间，导致开发结构单一，难以通过棚户区改造途径弥补产业、商业、公共设施等其他空间短板，未能考虑新型城市发展规划多元化的需求，实现最大程度集约节约利用土地。此外，根据现行政策，特区内人才住房/保障性住房不允许销售，主要收益仅为人才住房租金收益，资本金回收期漫长，项目开发的高成本与人才住房的低收益对比明显。 二是土地成本过高。按深圳现行地价政策，拆除重建类老旧住宅区城市更新项目新增建设商业地价修正系数为0.18，棚户区改造项目修正系数为1，是前者的5.6倍；拆除重建类老旧住宅区城市更新项目新增建设可分割销售的住宅地价修正系数为0.04，棚户区改造项目修正系数为0.4，是前者的10倍，土地取得成本过高将带来棚户区改造项目成本高和收益率低等问题。
2019年8月29日，深圳福田香蜜二村，“香蜜二村改造项目签约启动仪式”现场。南都记者 刘有志 摄
2019年8月29日，深圳福田香蜜二村。南都记者 刘有志 摄 代表建议 降低棚改地价成本 打通项目投资回流渠道 调整棚改地价修正系数 为此，今年深圳市两会期间，市人大代表孔小凯认为，市住房和建设局正在编制的《深圳市棚户区改造专项规划容积率核算规则(征求意见稿)》规定棚户区改造项目内开发建设用地是指项目中规划用于建设回迁住房、人才住房等用途的单一用地性质的居住用地。上述“规则”产出业态较为单一，建议由市住房和建设局进一步完善该“规则”，从统筹规划和项目经济自平衡角度考虑结合项目所在片区需求及项目本身特点，允许适量的其他类经营性功能建设用地，如商业、办公、公寓等，鼓励规模化开发，形成区域统筹规划、分步推进实施的开发模式。 另外，市规划和自然资源局编制的《深圳市地价测算规则》有关棚户区改造项目增量商业部分及增量可销售住宅的地价修正系数均高于拆除重建类城市更新项目旧住宅区新增商业地价修正系数。建议由市规划和自然资源局进行修订，对上述“规则”中棚户区改造土地地价修正系数进行调整，使其与城市更新地价测算规则趋同或更低。 出台人才房回购或市场销售政策 鉴于棚户区改造项目投资额度较大，投资来源主要依赖财政投资和专项债，投资回收渠道较窄，仅靠低价保障性出租收入，难以短时间回收成本，估算静态资本金回收期长达30年以上。孔小凯建议由深圳市住建局研究并建立政企合作平台，引进市场企业参与投资棚户区改造项目，并出台人才房回购或市场销售政策，对于人才房部分，将增量的一定比例由实施主体向政府指定的人才库销售以打通投入资金回流渠道，实现项目经济自平衡，具体销售比例及价格与项目开发人才房的总投资成本挂钩(总投资成本构成包括地价、建安、利息、税费、还迁成本所有开发成本类目)；在不销售人才房的情况下，建议在人才房的总投资成本基础上上浮一定比例回购；对于商业等部分，允许实施主体持有运营及出售，运营收益及出售定价遵循市场化机制确定。 |
