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值得注意的是，若剔除永续债，在43家已公布数据的企业里边，净负债率平均达到了103.69%，净有息负债率则平均达到了179.06%。其中，净负债率超过100%的房企有13家。超过150%的有北大资源、首创置业、富力地产、建发国际、融创中国、中国恒大和阳光城集团7家，分别为923%、251%、199%、176%、172%、159%和153%。同时，有10家房企的净有息负债率高于200%，而北大资源、首创置业、融创中国、中国奥园、富力地产和阳光城集团5家分别达到了1151%、352%、282%、259%、247%和245%。不过，万科、中海、信达、华润、瑞安、深圳控股、绿地、新城和正荣9家房企净负债率保持在30%以下，其中绿地、新城和正荣三家分别为20.89%、16.37%、4.30%，体现出较强的债务控制能力。 南方产业智库分析发现，有11家房企短期债务在现金及现金等价物（不包括受限制资金）中的占比超过了100%，短期债务风险已经非常突出。其中国瑞置业、北大资源、富力地产和中国恒大超过了200%，分别为1176.5%、761.6%、271.9%、248%，另外6家短债在现金占比超100%的企业分别为融创中国、中国金茂、中梁控股、雅居乐、天誉置业佳兆业集团、合生创展。 为了缓解短期偿债压力，首创置业、绿城中国、雅居乐、龙光地产、旭辉控股、大悦城地产、路劲基业、正荣地产、中国金茂、华润置地、中海发展和华发股份2019年均发行了不等值的永续债券。 ■点评 社会经济平稳发展离不开房地产的健康发展 5月，南方产业智库即将发布2019年度上市房企健康60指数。随着粤港澳大湾区建设的深入推进，产业升级和人口流入为房地产业带来了新的机遇和新的挑战。房地产业在我国经济和社会中具有重要地位。在“房住不炒”宏观调控下，房地产业保持平稳健康运行，是关乎我国经济发展和社会民生的重要议题。在此背景下，南方产业智库和暨南大学经济与社会研究院以及南方舆情数据研究院等有关单位共同研发推出《中国上市房企60健康指数（HFI-60）》，基于客观的上市公司财务数据和舆情分析大数据，从财务状况、内部管理、守法情况、社会评价、公共参与和前景战略等多个角度，综合评估房地产企业健康发展状况，给房企把脉，以期把HFI-60指数打造成房地产行业的晴雨表。 在此之前，借助南方日报和南方+融媒体平台，南方产业智库从3月开始专门开设“冷眼看年报”栏目，对数十家上市企业的2019年业绩报告进行解读。尽管年报披露期到4月底才能结束，然而，从目前已经发布年报或业绩预告的四十多家房企中，我们已然洞察到整个行业过去一年的发展大势。正如我们在四十多家房企财务分析中所看到的，高增长已经成为过去，2020年的中国房地产行业将转入挖掘存量、精耕细作、强化服务的发展新阶段。 2月和3月是抗击新冠肺炎疫情最艰难的时间，从公开数据可以看到，楼市的交易被疫情强行调整到近乎休眠的状态。所幸的是，在紧接着的年报发布季，我们看到上市房企的高管们，对疫情造成的短期冲击并不感到气馁，反而普遍认为房地产行业长期向好的势头不会改变。正因为如此，大部分的房企依然调高了2020年的销售目标。 诚然，高管们对前景的乐观，体现的是他们对当前中国经济平稳发展的信心。不过，与此同时，我们也要警醒，借助高杠杆来玩转规模扩张竞赛的老套路在房地产行业依然还有不小的市场。从43家房企平均净负债率达104%、11家现金已经覆盖不了短期债务的现实可以看到，忽视原则的资本游戏仍然在影响企业和行业的发展健康，甚至还可能拖累到整个社会经济的平稳发展。在巨额债务的压力下，企业只能被迫陷入到“高杠杆——高增长——高周转”的恶性循环。只要走不出这个怪圈，财务健康、产品质量、服务品质、行业秩序免不了就会被企业晾在一边。从这个角度来说，没有纳入上市房企健康60指数监测的企业也应该来一次这样的“体检”。只有通过“体检”，我们才能知道企业的真实健康状态，才能带着强烈的危机意识去改变以前过度依赖融资来维持高增长的思维惯性，才能以强烈的社会责任感去维护其他市场主体的合法权益和行业的可持续发展。 |
