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2019年29家被监测房企合约销售额超过1000亿元、15家超2000亿元，其中8家营业收入超1000亿元。43家企业营收平均同比增长30.46%，90%的被监测企业调高了2020年的销售目标。不过，根据南方产业智库“冷眼看年报”专栏持续跟踪分析发现，多数房企2019年均出现同比增速下滑的现象。而且有43家房企平均净负债率达104%，11家短期负债超过现金。 当前，正值上市企业年报的发布季。南方日报记者注意到，在南方产业智库上市房企健康60指数（HFI-60）监测的60家上市房企中，至少有近50家已经发布了2019年业绩的报告或预告。下面从营收、净利、销售和负债等多个维度对上述企业的财务健康状况作分析。 整体营收和净利增速放缓盈利空间承压 在纳入上市房企健康60指数监测、已发年报的43家企业里边，2019年营业收入平均同比增长率为30.46%，相比有关机构统计的2018年上市房企36%左右的同比增速明显下滑。根据南方产业智库“冷眼看年报”专栏持续跟踪分析发现，多数房企2019年均出现同比增速下滑的现象。主要原因是近年来国内楼市整体规模扩张速度的放缓。从实际情况来看，43家房企2019年营收总额约为3.42万亿元，平均营收797亿元，其中营收超1000亿元的有8家，分别是碧桂园、中国恒大、万科集团、融创中国、中海发展、龙湖集团、华润置地、世茂房地产。碧桂园、恒大和万科三家营收总额就达到了1.33万亿元，在所有43家房企的营收总额中占比近四成，头部效应非常明显。同时，超500亿元的21家，低于200亿元的有11家。 值得一提的是，有13家企业营收同比增长率高于平均增速，而同比增长超过50%的有6家，其中合景泰富、中梁控股和保利置业三家企业营收同比增幅达70%以上。另外，路劲基建、北大资源、深圳控股、首创置业和瑞安房地产五家企业2019年营业收入出现同比负增长，业绩下滑最严重的瑞安房地产同比下跌了58.17%。 在利润方面，除阳光城尚未公布净利润以外，42家房企净利润总额为4738亿元，平均净利率达到15.26%。2019年净利润达100亿元以上的企业有12家，其中排行前三的碧桂园、万科和中海发展分别为612亿元、551亿元和427亿元，北大资源是唯一一家净利润亏损的企业，2019年净利润为-16.93亿元。不过，从归母净利来看，超100亿元的企业仅10家，排行前三的中海发展、碧桂园和万科分别达到了416亿元、396亿元和389亿元，与此同时，北大资源也是唯一一家归母净利润为负的企业。从数据可以看出，中海发展的营收不及恒碧万的一半，但归母净利润却高于这三家企业，其净利率则达到26%，远远高于恒碧万，足见其是所有上市房企中名副其实的“利润王”。 南方产业智库分析发现，除阳光城未公布数据外，万科、世茂、荣盛、碧桂园、融信、富力、中梁、美的置业、奥园、正荣、金科、远洋、恒大和绿城14家2019年销售千亿元以上的房企，净利率未能达到15.26%的均值，而正荣地产、保利置业、金科股份、佳兆业、远洋集团、花样年控股、中国恒大、绿城中国和北大资源9家房企净利率低于10%。 2019年，43家房企的归母净利润同比增长率平均达到了17.9%，处在平均线以上的房企有26家，另有17家处在平均线以下。其中有7家企业归母净利同比增长达七成以上，排前三位的绿城中国、合景泰富、中梁控股分别达到了147%、143%、99%。不过，国瑞置业、大悦城地产、远洋集团、中国恒大、北大资源五家企业归母净利出现负增长，分别为-14.77%、-22.22%、-25.67%、-53.78%和-438.1%。 从上述分析可看到，43家企业在营收和净利增速方面，已经出现较为严重的分化情况。在成长空间承压的情况下，43家企业去年的平均净资产收益率的均值为15.22%，与2018年相比并无太大变化。值得注意的是，深圳控股、越秀地产、绿城中国、国瑞置业、首创置业、花样年控股、大悦城地产、远洋集团、瑞安房地产和北大资源10家企业2019年平均净资产收益率低于10%，北大资源作为唯一家负收益的企业，去年该项指标仅为-172%。 49家房企销售平均增长23%28家调高2020年销售目标 2019年，在已经公布销售数据的49家房企里边，平均销售业绩为1626亿元，平均同比增长率约23.25%。销售超过500亿元的房企达到了39家，而高于1626亿元平均线的有16家，达1000亿元以上的有29家，达2000亿元以上的有15家，达3000亿元以上的有万科、恒大、融创、碧桂园、保利发展和中海发展6家。这6家企业的销售额分别为6308亿元、6011亿元、5562亿元、5522亿元、4619亿元和3436亿元，其中碧桂园仅公布了权益口径销售额。从销售同比增长速来看，49家企业里边，25家房企销售同比增长率高于23.25%的平均线，超过50%的仅建发国际、大悦城地产、华发股份、金科股份、中骏集团、中梁控股6家，增速最快的建发国际去年合约销售同比增长达到了105%。此外，有24家同比增长低于23.25%的平均线，其中华夏幸福、信达地产、珠江实业和瑞安房地产4家企业去年销售出现同比下滑，下滑幅度分为-11.21%、-14.20%、-20%、-46%。 据南方产业智库不完全统计，在上市房企健康60指数监测的其中49家企业里边，有31家公布了2020年的销售目标。除远洋集团、首创置业、新城控股三家维持或降低今年的销售目标以外，其他28家均调高了2020年的销售目标，占比达90%，销售目标同比增幅在1.69%至41.12%之间。其中，同比增幅在20%以上的有龙光地产、保利置业、绿城中国、花样年控股、中国金茂、中国恒大和合生创展7家。中国恒大和合生创展的增幅分别达到了33.1%和41.12%。另外，增幅在10%以内的有碧桂园、富力、融信、华润、融创、龙湖、正荣、中海、时代和雅居乐10家，调高11%到19.9%之间的有中梁、越秀、奥园、绿地、佳兆业、旭辉、瑞安、世茂、中骏、金科和合景泰富11家。可见，上市房企对2020年房地产市场的发展前景仍保持较为乐观的心态。从规模来看，中小企业扩张的欲望总体相比龙头企业更为强烈。 43家房企平均净负债率达104%11家短债超过现金 45家房企总资产达到了17.03万亿元，平均每家房企总资产达到3883亿元。其中，总资产达1000亿元以上的房企37家；2000亿元以上的27家；3000亿元以上的16家；5000亿元以上的8家，分别是恒大、碧桂园、万科、融创、华润、中海、龙湖、新世界。恒碧万三家头部企业总资产分别为22066亿元、19072亿元和17330亿元。 与此同时，45家房企的总负债为13.6万亿元，平均每家负债约3090亿元，平均资产负债率达到79.6%。从实际负债情况来看，有13家企业有息负债达1000亿元以上，其中，恒大、碧桂园、融创和万科四家有息负债达到了2000亿元以上，分别为7999亿元、3696亿元、3223亿元和2579亿元。 |
