房地产动态点评：落户宽松持续推进 潜在需求或迎释放

　　事件

    　　新华社北京4 月9 日电国家发展改革委9 日称，2020 年，将督促城区常住人口300 万以下城市全面取消落户限制，推动城区常住人口300 万以上城市基本取消重点人群落户限制，促进农业转移人口等非户籍人口在城市便捷落户。

    　　点评

    　　落户宽松持续推进，城镇化率提升有望带动潜在需求平稳释放。

    　　根据《2020 年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，督促除个别超大城市外的其他超大特大城市和Ⅰ型大城市坚持存量优先原则，取消进城就业生活5 年以上和举家迁徙的农业转移人口、在城镇稳定就业生活的新生代农民工、农村学生升学和参军进城的人口等重点人群落户限制。推动Ⅰ型大城市探索进城常住的建档立卡农村贫困人口应落尽落。鼓励有条件的Ⅰ型大城市全面取消落户限制、超大特大城市取消郊区新区落户限制。商品房需求大致可分为新生人口带来的增量需求、改善型需求和伴随城镇化率提升带来的需求。当前部分城市对非本市户籍的购房者设有严格的限制，如对个税和社保缴纳期限存在规定等。我们认为此次督促城区常住人口300 万以下城市全面取消落户限制，与2019 年4 月发布的取消重点群体落户限制的政策一脉相承，有望带动城镇化率进一步提升的同时，促进部分城市潜在需求逐步释放，实现市场稳步发展。

    　　引导劳动力要素合理畅通有序流动，有利于区域经济协同发展4 月9 日，《中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》发布，其中关于“深化户籍制度改革”指出“推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。”当前，我国的城市发展正处于热点单核向都市圈协同崛起过渡阶段。因此对于人口、技术和资源等要素的配置提出了更高的要求。实现资源的有效分配与引导有望带动区域经济发展活力的提升。在人口引流方面，若未来顺利推行重点区域“户籍准入年限同城化累积互认”，将加大都市圈吸引力。人口流入对于长三角、珠三角等城市群商品房市场潜在需求的积累具有积极作用。当前房地产政策调控依然处在“以稳为主”的基调下，截至2019 年我国商品房住宅库存去化周期虽小幅回升至1.73 年，但依然处于2011 年以来较低水平。不排除更多城市在因城施策的基础上，采取落户宽松、人才引进等政策实现人口流入，促进市场平稳发展。

    　　相关标的：万科A、保利地产、金地集团、金科股份、中南建设、阳光城、招商积余等。

    　　风险提示：疫情影响超预期，政策推行进度不及预期，销售不及预期等。