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来源：中指研究院
注：加*为海外债 从经营风险指标—土储布局项数据来看，上半年信用债到期上市房企2019年新增土储规划建筑面积约40%位于三四线城市(表中2.5线以下)，项目销售金额约25%来自于三四线城市。对于2020年一季度来说，三四线及以下城市本应成为返乡置业的主力军，但受疫情影响，即使多家企业积极开展网上售楼业务，短期内销售情况恐不理想。此外，小城市经济抗压能力较弱，未来发展预期下降，居民置业能力短时间内难以恢复；因疫情滞留家乡的务工人员上半年也面临收入下降问题。返乡置业黄金段已过、经济放缓都将造成短时间内购房需求疲软，这对重点布局在三四线城市的企业将带来较大影响。 表2 上半年信用债到期上市房企2019年新增土储分布
注：城市等级根据中指城市投资吸引力指数分为7档 由表2可见，上半年有到期债券的企业中，有7家在2019年新增土储重点布局在了三四线城市(>50%)，平均新增土储占比为55.24%。这是由于房企在19年预期未来三四线城市仍为购房的主力军，纷纷加大相应布局。虽长期来看全国房价保持平稳运行，但三四线城市的城市投资吸引力较低，疫情过后，城市经济恢复速度和能力不及一二线城市，此类布局方式短期内恐将成为不利因素。此外工程开发进度被迫延迟，随后的开盘只得顺延，从而导致经营性现金流流入无法形成对资金的及时补充，因此企业短期偿债风险及压力巨大。 表3 上半年信用债到期上市房企2019年项目销售分布
注：城市等级根据中指城市投资吸引力指数分为7档 上半年有到期债券的企业中，大部分企业的销售业绩来自于国内一二线城市，少数企业在三四线城市占比较高。其中，三四线销售额占比最高的企业近50%。短期来看，疫情所导致的在售项目被迫暂停，直接掐断了房企预收账款这一资金流入渠道；长期来看，销售项目主要位于疫区三四城市的企业，由于当地居民购房能力较低，再加上疫情影响，项目后期回款恐成问题。对于预期现金流水平较低、到期债务偿还紧迫的企业来说，短期内将面临更为严峻的资金问题。 去年资金供应收紧、今年上半年回流困难，都给急需偿还债务的企业带来了很高的挑战。金融机构需密切关注偿债能力弱、短期集中到期债务量大、且布局城市受疫情影响较重的企业，避免出现黑天鹅事件。 |
