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陆骑麟说，自2008年以来，全市一线滨江板块的均价一直呈高速上涨态势，去年均价已高达7.4万元/平方米，不过今年至今，由于单价相对较低的徐汇滨江板块成交量较大，因此均价回落至6.7万元/平方米。从成交量来看，近两年一线滨江板块成交处于明显的下滑趋势，去年仅成交7.8万平方米，创历史新低。一方面一线滨江地区的可开发空间日益减少，因此可售房源日渐稀少；另一方面，调控政策也对一线滨江的高端住宅销售产生了很大影响。 新兴滨江板块需加快旧城改造 “一线滨江板块价值已经获得最广泛的认同，从单价5万元、10万元，再到20多万元，其价格正在逐渐超出大家的预期。”付伟认为，未来滨江板块价格不大可能会出现大幅下跌。 沙立松分析，滨江板块的最大优势是既有无可比拟的江景自然资源，又能享受都市完善的生活配套。因此一线滨江的主要目标客群基本是都市便捷生活的高端生活需求，目前一线滨江豪宅买家有很大比例来自于国内的外地买家、港澳台买家以及国外买家。未来制约滨江板块发展的和佘山板块一样是日趋萎缩的新增供应，目前除徐汇龙华滨江板块有新增供应量，其他诸如陆家嘴板块、虹口北外滩、杨浦东外滩板块供应量都很少。滨江一线未来的增长潜力在虹口北外滩、杨浦东外滩、徐汇滨江以及闵行滨江等板块，但除了徐汇滨江因为世博因素得到了巨大的开发外，其他三大板块目前规划推进速度、周边配套建设相对比较缓慢。 张晴怡指出，刚刚步入开发阶段的杨浦东外滩，其最大发展障碍是改造依旧处在相对落后的阶段，各类配套设施尚不完善，这也是东外滩板块至今缺乏高品质住宅且价格依旧处在低位的主要原因。 淀山湖新城板块 别墅成交均价超过3万元/平方米 汉宇地产市场研究部提供的数据显示，朱家角是上海距离淀山湖最近的板块，目前在售楼盘以别墅为主，有5-6个。独栋别墅在售有海源别墅、江南华府、涵碧湾等，总价集中在1500万-3500万元。经济型别墅在售有海上湾、证大朱家角西镇等，总价在400万-600万元，以及公寓别墅混合项目中信泰富朱家角新城。 近期独栋别墅中相对活跃的是海源别墅，今年以来已成交4套，总价值高达1.23亿元，平均单套价格在3000万元以上，面积在500-700平方米。值得一提的是，海源别墅的容积率仅为0.14，是全上海容积率最低的别墅项目，从2009年至今仅推出过18套房源。 中信泰富朱家角新城是近期板块最活跃的楼盘，该楼盘是淀山湖区域目前开发规模最大的楼盘之一，1月份至今成交25套，以90平方米左右公寓两房为主，均价12000-13000元/平方米。虽然性价比较高，但由于距离城区青浦较远，因此主要吸引周边刚需客户。 德佑地产数据显示，淀山湖新城板块今年以来售出别墅16套，分别是海源别墅、青晨涵壁湾花园、朱家角九间堂西苑、海上湾华庭四个项目。淀山湖新城板块的别墅成交量近三年呈明显的下滑趋势，去年仅成交75套别墅，成交面积2.1万平方米。从今年以来只成交16套别墅的情况来看，今年的成交量很可能进一步下滑。价格方面，2011年淀山湖新城板块别墅成交均价已接近于3万元/平方米，涨幅达37%。事实上，该区域联排别墅的涨幅低于5%，均价的大幅上扬主要是由于总体成交量减少，部分高价独立别墅在成交中所占比重大增所致。 “在当前限购不放松的背景下，淀山湖新城今年以来虽整体成交量较少，但仍然有所成交。” 张晴怡告诉记者截至5月10日，别墅项目总计成交16套，淀山湖板块的别墅均价在31160元/平方米。即将开盘的百合宫馆位于淀山湖新城，北面临湖、东面环水，水岸线超过500米， 10分钟可达青浦客运站和规划中的17号线轨交站点。 除别墅项目外，淀山湖新城的公寓项目表现更为稳定。 沙立松告诉记者，淀山湖新城目前在售新项目有徐汇玫瑰湾、新城忆华里、富兴雅苑、御澜湾、东渡青筑，这些项目均是2011年下半年开盘的全新项目，大多为公寓项目，仅东渡青筑有部分联排与叠加别墅，此外，新城忆华里为洋房项目。从淀山湖新城公寓项目的成交情况来看，近期成交较好的项目是新城忆华里，2012年4月1日至今（截至5月7日）共成交了1.31万平方米，106套，成交均价为15124元/平方米，其成交量占据了淀山湖新城商品住宅市场整体成交量的四成多。据了解，新城忆华里以其产品的稀缺性（精装修花园洋房），以及较好的品质赢得了市场的认可。 产品业态单一导致板块缺少人气 “淀山湖新城的最大优势在于青浦区"十二五"期间"一城两翼"的整体规划，将其定位为长三角地区内的综合性节点城市，以及具有"水乡文化"和"历史文化"内涵的生态宜居城市。淀山湖并非传统的热点板块，但随着区域内22个重大项目的落实和开建，其中包括了多个五星级酒店项目，商业配套将得以不断完善和提升；轨交17号线连通虹桥交通枢纽规划的出台，上海中心的不断西移，使得淀山湖与市中心的距离大大缩短；另外，作为沪上唯一的高端湖区板块，总体定位和板块地位已提升至全新的高度。但正因为一开始起点和定位相对较高，而脱离了整体的发展现状，从目前来看，的确有些曲高和寡。淀山湖板块无论是供应量还是其重要性仍不及佘山、花木、古北、沪青平等传统高端板块，但可以预见的是，凭借独特的自然景观、多重的规划优势，以及浓厚的文化底蕴，淀山湖板块未来发展前景仍值得期待。”张晴怡告诉记者。 沙立松则认为，淀山湖新城位置相对十分偏远，且远离中心城区，新城各方面配套建设尚未完善，未来人口导入难度较大以及新城自身配套建设缓慢将成为制约淀山湖新城发展的障碍。 付伟表示，未来发展的主要障碍是需要更多丰富的产品形态，目前板块内的别墅物业居多，难以满足多数人投资度假的需求，相关的配套也有待完善。否则，淀山湖旅游度假地产将被临沪区域的众多板块瓜分。 |
