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“凭借稀缺的景观优势，佘山板块别墅价格落差较大，在同一个项目内，可以有几万单价的，也有十几万单价的。”佘山板块客群主要是来自市中心的一些企业主，和松江园区内的外企高端人士。“今年以来佘山板块仅成交2套别墅，分别来自佘山东紫园和中凯曼荼园，单价均在7万元以上。”陆骑麟表示，近年来正佘山板块的别墅存量日渐减少，价格迅速上涨，2011年，正佘山板块的别墅均价已经高达8.9万元/平方米，相当于2006年均价的3.4倍，加上限购的影响，今年佘山别墅的成交很可能再创新低。目前，正佘山板块在售别墅仅剩174套，存量最多的项目是佘山东紫园，其次为上海紫园。佘山板块2006年以来成交量最大的别墅是山的院子花园，该项目至今已售出282套房源，该项目是佘山地区面积、总价和单价最低的别墅项目，因此去化相对较快。 张晴怡说，近期佘山珑原项目推出20套特价房源，6折起售。4月成交均价已回落到30918元/平方米，降幅已超过30%，累计成交7套。 “佘山板块目前价格已比较稳定，多数别墅项目处于尾盘持续销售。”付伟说，正佘山板块的发展已经非常成熟，大佘山别墅区的别墅供应主体已经由正佘山板块转移至佘山邻近区域，比如赵巷、泗泾等板块。佘山已是上海顶级别墅的价格标杆。汉宇地产市场研究部数据显示，2009年至今，正佘山板块总价超过5000万元的别墅售出49套，总价达到1亿元以上的别墅售出5套。目前佘山独栋别墅的单价至少都在8万-10万元，最低的也在6万-7万元。 后续供应乏力或面临惜售 “上海紫园开启了佘山豪宅的时代，佘山板块拥有得天独厚的地理景观资源优势，贵在稀缺性，拥有佘山的豪宅是一种尊贵身份的象征。另外，大虹桥交通枢纽的落成，对佘山是巨大的利好，佘山与大虹桥仅20分钟的时间距离，大虹桥概念的推出也有利于其配套设施的完善，佘山板块将面临更多的发展机遇。但在限购的当下，为体现自身的尊贵性，佘山板块鲜有高端别墅降价，因此，后市成交量低位运行的状况还会持续。”许之静表示。 对板块未来的制约，张晴怡也提出了同样的担忧。她表示，正佘山最大的发展障碍是尚未成熟的财富消费心态，也为佘山居住埋下了新的隐患，在此后很长的一段时间内，佘山别墅走入了“有人买、没人住”的尴尬局面。 沙立松则认为，经过十余年的发展，正佘山板块的生活娱乐休闲配套相当成熟。目前板块最大的困境就是板块新增供应住宅用地奇缺，后续发展乏力是制约板块发展的最大障碍。倒是未来的泛佘山板块因为毗邻佘山、新增供应量大将受到更多的市场关注。 付伟表示，佘山板块未来面临的发展障碍可能更多是来自于市场，特别豪宅市场的降温，会使得价格走势更加趋于平缓。但是由于板块后续的供应量十分有限，会使得开发商存在惜售，正佘山板块势必很难再见到热销场景，更多需求可能会被分流到正佘山板块的周边。 一线滨江板块 陆家嘴滨江表现强劲 “一线滨江主要集中在浦东陆家嘴、黄浦滨江、徐汇滨江、虹口北外滩和原卢湾滨江板块。今年一线滨江豪宅成交主要集中在陆家嘴和徐汇滨江板块。”陆骑麟分析，陆家嘴的一线滨江豪宅中，今年表现最为抢眼的是世茂滨江花园和凯旋滨江园，目前分别售出了43套和24套房源，其中凯旋滨江园均价高达11.7万元/平方米。徐汇滨江板块的滨江豪宅成交主要来自于海珀府邸和尚海湾豪庭，今年分别成交了92套和75套房源。 同策咨询研究中心数据显示，黄浦滨江在售项目主要为，华润外滩九里、绿城黄浦湾和中福浦江汇。由于板块整体供应量较少，且价格非常高，去年至今月度销量除2011年1月为10套，其余月份均为个位数；虹口北外滩主打项目白金湾，该项目于2008年入市，一直销售至今，而另外一个楼盘豪景苑邻近七浦路，均价目前在7.2万元/平方米，与白金湾有质的差别。白金湾目前报价13万元/平方米，在售房源位于20层以上，面积为305平方米和365平方米；徐汇龙华滨江主打项目尚海湾豪庭和海珀旭辉，该板块成交均价基本在5.5万-7万元/平方米，今年以来成交量大幅跃升，主要缘于板块内的海珀旭辉大幅降价，该盘在3-4月份共成交77套，该盘是在去年8月份上市111套房源，而从开盘至今年2月仅成交23套，通过今年2月份进行8.5折的大幅优惠后，项目成交量跃然上升，也引领了一批高端豪宅项目一同加入降价行列；杨浦东外滩主打项目为滨江晶典、圣骊河滨苑、东外滩1号。东外滩板块价格普遍在2.7万-3.3万元/平方米之间，内环线从板块内跨过，3万元/平方米成了板块中，内环内与内中环项目之间的明显的价格分水岭，但从今年至今板块住宅均价为29272元/平方米，维持在3万元/平方米以内，从目前这个价格看，相比于其他板块，未来这里的滨江带住宅价值还有一定的提升空间。去年至今圣骊河滨苑一共成交185套房源，成为了历史成交最佳的项目，去年3-7月是集中成交期，成交均价普遍在3万元/平方米以下，而后价格开始上扬，目前该盘尚剩余70余套住宅可售，且较去年同期不跌反涨。东外滩1号从去年12月份开始有成交，至今也已成交138套，成交均价28793元/平方米，同时该盘也是今年至今东外滩板块销量最佳的项目，目前可售还有300余套，可售量充裕。目前在售户型有58-125平方米一房、两房，折后26300元/平方米起。 |
