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熊市，无可复制的一线景观板块最抗跌。 牛市，无可复制的一线景观板块跑赢大市。 崇明东滩、正佘山、一线滨江、淀山湖新城，近期上海四大一线景观板块在售项目表现抢眼。
天马高尔夫
金茂逸墅
佘山东郡
东滩花园 崇明东滩板块 小户型公寓稀缺受市场欢迎
数据来源：新聚仁机构 近年来伴随着社会对于空气质量的关注，崇明作为上海仅剩的一块还未被城市化污染的地块受到越来越多的关注，而崇明东滩因为东滩湿地近年来更是名声大噪，成为崇明楼市发展的桥头堡，区域内也汇集了目前崇明板块最优质的品牌项目。 “崇明东滩板块目前在售楼盘主要有4个，分别是览海高尔夫别墅、金茂逸墅、东滩花园、保亿风景水岸，均以独栋别墅为主。从位置和价格来看，几者差异都不大，目前的公开售价都在30000-35000元/平方米，户型面积集中在300-400平方米，总价900万-3000万元/套。”汉宇地产市场研究部经理付伟告诉记者，虽然价格接近，但是几个楼盘的产品总价还是存在显著差异。比如览海高尔夫别墅的联排别墅，户型面积在230-250平方米，1.7万-1.8万元/平方米，总价400万-600万元/套。金茂逸墅的酒店式公寓金茂悦公馆，户型只有50-60平方米，总价才100万元左右。 从同策咨询研究中心资深分析师许之静统计的数据来看，2010年4月保亿风景水岸上市，别墅市场由此而掀起一片波澜，当月成交量就达到了2.56万平方米，其中保亿风景水岸一个盘就占到93%，该项目最早一批进入东滩板块的别墅，凭借长江隧桥通车的契机，该盘首次推盘量就达到133套，在2009年10月份就开始蓄客，长达半年的蓄客期，使得项目开盘10天内就已经去化大部分房源。而德佑地产提供的数据显示，览海高尔夫别墅目前存量达161套，占板块总存量的近2/3，其中独立别墅有107套，东滩花园是今年东滩地区的唯一一个新推楼盘，推出的大多为300-360平方米的联排别墅。 华燕市场研究部总监张晴怡表示，崇明东滩的房地产市场受新政影响较为明显。首先表现在该区域别墅项目纷纷延迟开盘，部分小户型公寓低总价产品重新抢回市场，使该区成交一路走热，该板块成交均价一直保持在32368元/平方米。作为区域中低密度的社区品牌价值已然凸显，金茂逸墅在去年5月份推出的首批房源已成功热销50%以上。在今年4月公寓成交18套，成交均价18284元/平方米。 成交方面，崇明东滩板块也曾经历了一波量价高峰，直到今年出现了“急刹车”行情。 德佑地产研究主任陆骑麟表示，崇明东滩板块别墅起步较晚，因此从2010年开始才有别墅成交，当年成交168套，均价2.29万元/平方米，但到2011年，受到限购的影响，成交量缩水至63套，均价却上涨至3.21万元/平方米，涨幅高达40.2%。如此大的涨幅，很大程度上是由于别墅成交结构的变化，2010年，独立别墅占别墅成交总套数四成，而2011年，这一比例达到了近七成。而独立别墅和联排别墅各自的均价涨幅则在两成左右。 “从2010年4月后，东滩板块的别墅市场成交则表现得波澜不惊，月度最高销量也就0.51万平方米，到了今年一季度，受楼市整体萧条影响，板块内的别墅销量愈渐萎靡，每月只有1-2套成交。”许之静表示。 “从成交来看，由于整个别墅市场遇冷，今年板块别墅成交并不活跃。曾经比较活跃的览海高尔夫别墅1月份至今仅成交6套；东滩花园成交2套；而其他别墅今年尚未有成交。而在去年，览海高尔夫别墅、金茂逸墅等比较热销的项目年度的别墅成交都有20-30套。值得一提的是，主打小户型的金茂悦公馆近期却比较活跃，今年以来已成交43套。”付伟表示。 交通成本过高存在人口导入难题 新聚仁机构地产研究院副院长、品牌中心总经理沙立松表示，目前对于崇明而言，其最大的优势是毋庸置疑的，江海的独特自然生态资源，这一点是任何板块都无法比拟的，此外崇明东滩板块建设中的高端休闲运动配套、丰富便捷的交通路网以及区域的高成长性也是板块的巨大优势。崇明板块未来的定位应该是上海的后花园，以养老度假作为主要的定位方向。 目前制约板块最大的发展障碍包括板块的成熟度还非常低，区域生活配套极度匮乏，市区人口导入还存在着巨大的板块认知障碍，交通虽然便捷，但交通成本相对高昂，过桥费来回一趟高达100元左右等等。这些都是制约板块发展的重要因素。未来，在更多的品牌开发企业进入后，区域小配套包括购物、医疗、休闲、娱乐等生活配套将逐步完备，品牌项目增多，板块的度假养老属性将逐步得到凸显，从而带动板块的市场号召力。 许之静认为，崇明东滩的优势在于未来该板块将成为集高尔夫、游艇、马术、直升机、五星级酒店五大配套于一身的高端休闲运动区域,将缔造上海最具“圈层文化气质”的高端别墅区，上海长江隧桥工程的正式通车以及越江设施的加快完善，为崇明岛带来巨大发展机遇，相比滨江、佘山，这两个独具自然资源的豪宅板块来说，崇明东滩的别墅价格处于低谷，还有很大潜力可以挖掘，会成为继佘山后又一个生态居住聚集区。而其未来发展制约则取决于地理因素及历史因素，崇明岛长期以来城乡二元结构特征明显，经济和社会发展水平滞后于本市其他地区。张晴怡认为，崇明东滩未来用地量有限使得其很难形成规模化的效应，未来的发展仅能从板块的整体成熟度方向发展，很难往规模化去发展。 付伟从发展模式来看，崇明东滩板块正在复制“原生态景观+高尔夫+别墅”的佘山顶级豪宅模式。但不同的是，崇明东滩具备上海独一无二的滨水岛居优势，自然景观环境更胜一筹，这也是其板块最大的竞争优势。不过，由于地理位置距市中心相对遥远，出行交通存在一定的劣势，购房者目前对于东滩板块的了解程度并不高，环境优势还未能被市场充分感知。要充分发掘这一优势，还需要缩小崇明与市中心的距离感，崇明越江隧桥只是提供了一个契机，但是还需要更多手段来强化彼此间的联系，比如营销事件、赛事活动等等。无论是发展度假地产还是自住居所，配套单一是东滩板块发展的主要障碍。虽然已经有大型高尔夫球场以及一些旅游度假区落成，但是由于整个崇明楼市发展起步较晚，周边缺少大型生活配套。只有同步解决配套问题，才能让更多购房者选择在这里生活或者休闲度假。 正佘山板块 以价换量销售求存
数据来源：新聚仁机构 正佘山板块在售住宅以高端独栋别墅为主。目前在售项目有佘山东紫园、佘山东郡、佘山3号二期、天马高尔夫别墅、中凯曼荼园、月湖山庄、佘山高尔夫别墅、紫都上海晶园、上海紫园二期以及佘山珑原等。 |
