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随着新年的脚步渐渐来临，2019年已经悄然离去，今年的楼市扑朔迷离，让人越发看不懂了。 一面是权威的统计数字在告诉大家，今年的房子销量极佳，前10个月已经卖完了2017年整年卖出的房子，房地产开发投资也创下历史新高； 另一面是不断有消息出现告诉大家又有多少家房企倒闭了，哪里的房子卖不出去成为“白菜价”。 长租公寓爆雷、旧改来袭、人民币破七、房价利率新政....... 这些字符在2019成为时代发展的符号，诉说着属于它们的故事，也为中国楼市增添一抹浓重的色彩。 聊宅在年底梳理出2019楼市年度十大关键词，记录2019年的楼市现状和思考。 事件：2019年2月18日，住建部官方网站发布《关于城乡给水工程项目规范等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》中，关于房屋按套内面积交易的征求意见稿成为大家的焦点，关于取消公摊面积的讨论开始沸沸扬扬。 点评：公摊面积作为房地产市场中最不透明的一项指标，一直存在于房屋买卖纠纷及服务费收费争议中，当此征求意见稿出现的时候理所当然就炸了锅了。说实话，这个征求稿只是停留在“征求意见”阶段，就算是真要取消，也不是立马就可以落地的事情，从计划到实施，耗费几年时间都说不准。而且就算取消了公摊面积对于买房人来说也没有多大影响，以为不算公摊了自己看上的房面积就小了，总价能便宜点？不存在的。说不定等政策真下来，一看，发现，嘿，房价又涨了。 事件：2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式印发，此纲要的印发意味着这个拥有5.6万平方公里土地，聚集着近7000万人口，开放程度最高、经济最发达的地区终于明确更加清晰的发展方向。按照规划纲要，粤港澳大湾区不仅要建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区，还要打造成宜居宜业宜游的优质生活圈，成为高质量发展的典范。 点评：自粤港澳大湾区的概念及政策出台后，大湾区一骑绝尘，世人皆知。当然大湾区的火热也带动了区域房价，好像大湾区前景无比远大，买哪里都错不了，特别是惠州、临深、临广不限购的区域，吸引大批人口流入置业，但是对于买房者来说，实际还要细分区域。粤港澳大湾区虽然是一个城市群的概念，但城市之间的关联度依然有着明显特点，广佛、深惠莞、珠海澳门之间的关联度非常高，可以视为“一强带一弱”的关系，无论是购房人群流动还是城市之间的协同性也更为良好。目前楼市的主基调是平稳发展，随市普涨已经成为过去式，房价水平的提升更多还是依靠城市内部价值挖掘。 事件：2019年3月18日，河北石家庄出台落户政策：取消在城区、城镇落户“稳定住所、稳定就业”迁入条件限制，全面放开城区、城镇落户，仅凭居民身份证、户口簿就可落户。之后河南新乡和漯河、山西晋城、湖北宜昌，再到广西除南宁柳州之外的大多数城市，纷纷取消落户限制。一时之间，零门槛落户遍地开花，落户门槛，只有更低，没有最低。 点评：石家庄打响全国大城市“零门槛落户”的第一枪，无论对于户籍制度，还是抢人大战，乃至楼市限购，都将产生深远影响。要知道楼市调控的关键之一就是限购政策，而限购政策往往以户籍作为界定，外地购房者需提供社保个税证明方能购房。一旦“零门槛落户”，户籍门槛将不复存在，那么限购政策就相当于形同虚设，稳楼市效应可见一斑。只不过大多数三四线本来就没有限购，即便放开落户，也不会吸引多少接盘侠。相反，对于一二线城市来说，每一张户口就相当于一张房票，放开落户自然会有托底楼市的意外收获。然而，户口这种东西，总是在稀缺的时候才显得珍贵，当所有人都大开其门之时，则会迅速失去吸引力，而且既然能选择了，为啥不选择含金量高的城市。 事件：6月19日，国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件”。会议提出明确改造标准和范围，由试点探索进而推广至全国；加强政府引导，配合住户，促进户内改造并带动相关消费；加快金融机构的入场，运用市场化的方式来吸引社会力量参加；改善老式小区的居住和生活质量，建立后续长效管理机制。 点评：旧改政策一出，更多的人都想到了那个刚猛有力，通过PSL等创新金融工具导入3万亿货币，启动一场楼市狂欢的棚改。然而实际上旧改与棚改存在本质上的区别，旧改属于小修小补，是在原有房子的基础上进行翻新优化来实现改善居住环境的目的，旧改的居民不会像棚改的居民一样被推入市场，不会产生新增需求，所谓的投资4万亿，也都是资金投入更换设备，而没有货币化的空间，不会造成货币集中投放的效果，没有货币的投放，就没有资本化的可能，自然也就对房价不会起到什么影响，对于楼市的影响也就不会那么显著。但是旧改的大面积开始，意味着棚改加速退出，对于三四线城市而言，楼市冷却的速度将会更快。 事件：黑龙江鹤岗因房价引发了大量关注，根据媒体报道，鹤岗部分二手房单价已经降至400元／平方米的“白菜价”，一套安置房只需1.9万元即可买到。 |
