吴向东的“幸福”蓝图

　　春节长假刚过，中国地产界就传来了两条重磅人士变动消息。先是2月12日华润置地(01109.HK)宣布：吴向东辞去公司执行董事等一切职务；再是2月19日晚华夏幸福(600340)(600430.SH)发布公告，宣布吴向东加盟，任首席执行官(CEO)暨总裁。

　　在掌舵地产央企巨轮25年后，这位华润置地的灵魂人物选择了突然转身，将自己职业生涯下一站绑定在华夏幸福——这家行业龙头民企上。

　　在去年12月初，吴向东在华润的“股肱”搭档俞健，已加盟华夏幸福担任联席总裁，分管财务与融资。

　　“有俞健从旁佐助，吴向东入阁之路显得更加顺畅，但他未来也要面对比华润置地更复杂的境况。”一位业内人士评价。

　　业界也在猜测，吴向东加盟后的华夏幸福，产业新城模式将会得到怎样的进一步发展？

　　沧海横流间，类似悬念横亘前方，考验着吴向东的掌控感和应变力。

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　　“华夏”变局

　　2018年7月10日，平安斥资137.7亿元入股华夏幸福，成为第二大股东。变局并非从此开始，但却从此加速。

　　2个月后，华夏幸福修改公司章程，董事会成员由8名变为9名，胡学文正式宣告离开。刨去3个独董剩下的6席中，按此前华夏幸福和平安协议，平安将有两个席位。随后，孟森和王威作为平安代表进入华夏幸福董事会。

　　5个月后，华夏幸福宣布聘任前华润置地CFO俞建为公司分管财务及融资等业务的联席总裁。

　　与此同时，平安也未停止股权加持的步伐。

　　2019年2月1日，华夏幸福公告：控股股东华夏控股将其持有的5.69％股份以24.597元/股、作价42.03亿元转让给平安资管，该笔交易在10天后迅速完成过户。此次权益变动使平安资管及其一致行动人——平安人寿，在华夏幸福持股占比上升至25.25％。

　　半年两度爆买、豪掷180亿，平安对于华夏幸福的产业新城平台寄予了很高希望。而对于二股东的强势进入，华夏幸福则更愿以一种积极眼光去看待平安所带来的协同性效应。

　　通过在核心城市周边开发产业新城，跟地方政府签订产业新城合作协议，协助政府进行土地整理，招拍挂拿下地块后，在土地二级开发中建设住宅项目，用售房利润来反哺产业新城前期投入和后期运营。

　　华夏幸福这种独创的产业新城模式，曾经让其享受了多年差异化打法的红利。但随着楼市的强力调控，行业遭遇较大冲击，华夏幸福地产销售也受到影响。

　　此时，中国平安(601318)的长期限、低成本的资金进入，将极大改善华夏幸福的资金账期结构，经营性现金流得到有效补充。此外，通过与平安的战略合作，搭载其全牌照金融资源以及在康养、长租公寓的新思路，则更利于产业新城运营能力的全面增强，行稳致远。

　　2018年12月11日，华夏幸福公告将向平安资产管理有限责任公司融资，总募集规模不超过60亿元。从融资角度，双方的正向联动正愈发紧密。

　　业界人士认为，华夏幸福之所以选择引入“吴向东+俞健”搭档组合，或许也正是看中两人在华润置地过往经历中所呈现的稳健增长性和财务管控力。

　　以上是硬币的A面，开放股权引入平安的B面，则是依托华夏幸福产业新城平台的新业务。2018年9月26日，中国平安与华夏幸福签署战略合作协议，双方将成为战略协同企业，在产业新城、综合金融服务和新兴实业协同发展等领域加强合作。尽管尚未明确，但包括康养、长租等都将是新团队未来探索的方向。

　　2018年底，董事长王文学在华夏幸福全员大会上强调，产业新城是公司的核心业务，不能动摇。由此可见，新业务的“加持”，离不开产业新城这个阵地，但吴向东的加入无疑会让华夏幸福迸发出值得期待的新增长点。

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　　猛人转身

　　去年12月18日，当时已经被传离职的吴向东出席了深圳(楼盘)湾万象城开业典礼。面对这个曾经让他在中国地产圈一炮而红的系列项目，“猛人”吴向东也难掩柔肠，致辞发言情深意切，数度哽咽。

　　他说道，“我们确已竭尽全力，但仍有诸多美中不足，只能将不能登顶的缺憾留给后面的同事”。如今回看，其当时的言语中已露出惜别离意。

　　已过“天命”之年的吴向东，把他最好的25年青春奉献给了华润。

　　1993年，吴向东从清华大学毕业即入职华润集团，2000年奉命组建华润(深圳)有限公司，2002年，年仅35岁的吴向东操刀深圳当时规模最大的综合性商业地产项目——万象城，这个地标性项目让其声名大噪，奠定了他在华润的基础。

　　华润中心万象城2002年在深圳罗湖奠基开建，这一斥资40亿元、建筑面积55万平方米、囊括 “购物中心+高档住宅+高端酒店”商业综合体项目，在彼时的深圳属于“前无古人”。由于投资大、风险高、回收周期慢，华润内部对该项目一直存在巨大争议，但吴向东力排众议，在一次预算会议上面对全体华润董事，他表示：“万象城若未按时竣工开业、或未实现预算业绩数字，不复相见。”

　　这份破釜沉舟的“军令状”，标志着他的做事风格。

　　一年后，万象城如期揭面。首年即实现盈利，无论出租率、营业额、租金收入、利润、回报率各项指标，都超额完成最初计划。

　　吴向东的第二个标杆之作是华润大冲旧改项目。

　　该项目占地面积达68.4万平方米，包括一栋300米高标志性写字楼及附属办公楼、一座五星级酒店，两座四星级酒店、一座18万平方米shoppingmall和228万平方米的商务公寓住宅，总建筑面积接近300万平方米，从2011年底开建到2014年底一期完工，吴向东仅用3年时间，打造出了深圳乃至整个广东省排名第一的旧改“航母”项目。

　　而深圳湾国际商业中心则是吴向东的封山之作，更是他在华润最后10年心血倾注的“亲儿子”项目。

　　2008年12月，以深圳大运会为契机，华润拿下深圳湾项目地块，负责深圳湾体育中心工程建设及运营，2011年形似“春茧”的深圳湾体育中心建成，运营不到一年即实现盈利，随后以体育中心为基础，深圳湾综合体二期搭建开始，直到2018年12月18日深圳湾万象城开业典礼，“春笋”华润大厦正式落成启用，历时十年，深圳湾国际商业中心这一标志性项目的全貌最终成型。

　　有媒体报道称：“华润深圳湾像一幅色彩斑斓的画卷呈现于眼前。这是一个超级城市综合体，涉及商务、居住、商业、运动、艺术等在内的多元化复合业态，占地120万平方米。”

　　华润中心万象城、大冲旧改、深圳湾国际商业中心三大商业地产项目的成功，让吴向东在华润“封神”，其超前的开发运营理念和比肩国际一流的标准，在整个商业地产圈也被追捧为圭臬。即便多年后的今天，这三大标杆项目依然是华润置地收入的核心支柱，每年为华润贡献着百亿级利润。

　　创新、激进派、杀伐果断，是吴向东留给华润置地员工的早期印象。此后多年，无论吴向东如何浮沉，他一直都是华润置地的精神旗帜。可以说，没有吴向东就没有华润置地的今天，他不仅为华润注入了商业地产基因，帮其确立“住宅开发+持有物业+增值服务”商业模式，更一举奠定了华润置地如今商业地产领军者的龙头地位。

　　但在2013年，接棒王印执掌华润置地后，吴向东从巅峰感受到了命运的急转。此后3年中，他被卷入宋林案和“宝万之争”旋涡，即便最终都以清白之身示人，但在舆论压力下，吴向东在华润置地的前景并不明朗。而在吴向东退居幕后的这几年，华润置地的扩张步伐也明显放缓。

　　2018年11月1日，习近平总书记在民营企业座谈会上发表了重要讲话，强调要大力支持民营企业发展壮大。特别是“要练好企业内功，特别是要提高经营能力、管理水平，完善法人治理结构，鼓励有条件的民营企业建立现代企业制度。新一代民营企业家要继承和发扬老一辈人艰苦奋斗、敢闯敢干、聚焦实业、做精主业的精神，努力把企业做强、做优。民营企业还要拓展国际视野，增强创新能力和核心竞争力，形成更多具有全球竞争力的世界一流企业”。

　　这也被外界解读为吴向东放弃国企高管的重要位置，加盟民营企业的重要背景。

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　　“幸福”蓝图

　　51岁的吴向东加盟华夏幸福，显然不是来守成的。

　　外界也都在关注，这位曾经的央企掌门人，选择华夏幸福之后，将为这家民营企业带来怎样的新气象和新发展。

　　随着吴向东的加盟，无疑将使华夏幸福公司治理结构更加健康。

　　近年来，华夏幸福主动突破环京布局，顺势南下，将“固安产业新城模式”全国复制，已经拓展到13个省。

　　然而，随着华夏幸福业务高速发展，其“运营能力”还有进一步施展的空间。

　　吴向东主导下的华润置地以深圳为大本营，其缔造的万象城大型商业地产项目，不仅成为深圳名片，还在南方多个区域核心城市成功实现了异地复制。未来，华夏幸福凭借现有的产业新城规划建设、产业发展和招商引资能力，加上吴向东所擅长的深耕一线城市和强二线城市打造的“住宅开发+持有物业+增值服务”的打法，似乎可以为华夏幸福绘制一张三方共赢的蓝图：

　　对于二股东平安，在产业新城平台上，其康养、长租公寓等新业务形式的尝试探索，可以与吴向东大型商业地产运营经验实现无缝嫁接。

　　对于大股东华夏控股，吴向东擅长的大型商业地产开发管理运营的增值思路，也能够为华夏幸福打开一扇估值提升的想象之门。

　　而对于吴向东来说，他曾经在华润置地被迫中断的创新变革方略，在华夏幸福或会得以夙愿再尝。

　　2004年，35岁的吴向东力排众议操盘万象城，彼时华润集团目标是“再造一个华润”；如今51岁的吴向东再度出发，他能否在未来实现新的幸福蓝图？

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