小地块做改善盘，究竟如何美好？(2)

周边几乎全是物流园，西南2公里还有一个郑州最大的垃圾综合处理厂。据说郑州的风常年是由东北吹向西南，所以电厂、垃圾厂基本都在南边或西南，不会有太大影响，但这么大一个废品厂，免不了有气味。另外西南方向多为浅山丘陵、水源丰富，谁能保证不会影响地下水呢？

休闲方面，美好书苑距离南环公园1.5公里，距离南水北调运河3公里，距离尖岗水库5公里，二七新区拿得出手的生态资源似乎与其无关。沿嵩山路往北路西，有个云鹤陵园倒是离得挺近，不过1.5公里。

学校方面，虽说附近有鑫苑名城的省实验和亚星的华中师范附属学校、外国语，但亚新与亚星名字虽然相似，却是井水不犯河水，况且美好书苑这块地正是亚新从鑫苑手里夺来的。所以学校这一块儿，美好书苑似乎不太美好。

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2017年12月8日，亚新拿下二七区郭家咀铁三官庙合村并城改造项目一宗住宅用地，彼时鑫苑名城已把这块地当成自己的三期地块。

亚新虎口夺食，自然少不了与鑫苑之间的纠葛。再加上楼市下行，周边旭辉、昌建卖的不太理想，直到今年年初，美好书苑才得以入市。

亚新美好书苑总建面6.57万方，共规划了3栋高层。2栋33层、1栋23层，采用3T5的设计，中间户独享电梯。

98㎡三房一卫，比较方正。

116㎡三房两卫，两个次卧离次卫比较远，使用起来不太方便。厨房与两个卫生间共同对着一个天井，搞不好会“窜味”。

128㎡三房两卫，入户门正对厨房，“看门见灶，钱财多耗”。

起步面积98㎡，几乎把刚需拒之门外了。此外不同于亚新其他楼盘，美好书苑采用毛坯交付，可能是对市场信心不足。

除了户型设计，层高2.95米可勉强算作亮点。抛除区域因素，仅从内部居住来看，或许还不错。

无论再多的亮点，也转变不了小地块做改善户型的弊端，再加上整个区域的形象不佳，所以亚新采用了首付分期，且为整个片区门槛最低。一方面想针对有钱的改善客群，一方面首付分期，或许亚新自己都对这个项目模糊不清吧。

作为起步较早却发展欠佳的二七新区，整体来说存在感不是太强，最近几年的规划利好，似乎都与其无缘，更何况其最靠西靠南的部分，与城区脱离感更甚。

地块小、临大路、多污染，整体而言，美好书苑周边的环境着实不太符合改善的定位，虽然项目本身定位微改善，但对比惠济区、高新区的环境，二七新区又稍逊一筹。单就项目而言，一路之隔的昌建、旭辉地块更大，美好书苑与其相比似乎也并不美好。

在目前的环境下，整个南区均价差不多都在1.4万以下，为什么要买它呢？

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