小地块做改善盘，究竟如何美好？

文丨小白

时下的郑州，各类新区遍地开花。

与此同时，二七新区却略显尴尬。明明距离主城区很近，房价却似乎在诸新区里垫底儿，时不时还会被新郑南龙湖、中牟绿博组团踩上一脚。

遥想二七新区诞生之际，市场反应了无波澜。为了快速催热该片区，大片廉价地块接二连三被本土房企拍走，衍生出了大批量的高密度刚需盘。后来反倒是远离主城的南四环片区零零散散出了几个较低容积率的小地块，占地26亩的亚新美好书苑就是其中之一。

继“美好”了老城区、中牟、许昌之后，亚新此次落子二七新区，又将带来何种美好？

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2008年8月《郑州市城市总体规划(2008-2020年)》出炉，规划指出郑州中心城区用地增长边界为南至南水北调中线工程。随即，二七区提出要打造“郑州南部新城”。

2008年9月，二七区又举办了郑州市南部城区发展论坛，并先后打通了嵩山南路和大学南路，拉大了二七城市框架。

时光飞逝，二七新区如今已经发展了11个年头。在郑州数十个新区里面，二七新区获批时间仅晚于郑东新区且早于滨河国际新城2年。这3个首批新区，率先引用了当时极为先进的理念，成了“土地一级整理开发”的试点区域。

得益于土地一级开发，二七新区大部分出让土地皆为净地，非常受房企欢迎。短短数年时间，就吸引了20多家实力房企入驻，更有数个千亩、万亩大盘落户，这让其他新区羡慕不已。

谁也未曾想到，踌躇满志的二七新区随后却屡改规划，名字也在滨河新区、运河新区、二七新区等之间徘徊。之后又被白沙常西湖杨金等后起之秀所赶超，至今仍发展滞后，勉强跟中牟绿博打了个平手。

说起二七新区自规划以来最大的成就，无疑还是房地产开发。亚星锦绣山河占地1784亩、泰宏建业国际城占地3000亩、万科大都会占地620亩、盛润运河城占地1300亩……

一座又一座巨无霸刚需大盘在此盘踞，再加上周边物流、陵园、废品处理厂，二七新区彻底被扣上了低端的帽子。

越偏远的位置地价越贵，容积率越低，环境却越差劲，倒逼开发商在非改善区域做改善是二七新区的另一大特点。

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二七新区核心区域为京广南路、嵩山南路、南三环、南四环所围合的12平方公里。

京广路沿线基本无房。大学路沿线靠近市区成熟区域，也是二七新区最先发展的片区。嵩山路沿新老楼盘交织，但周边环境一般。南四环沿线西侧沟壑纵横不适合建房，定位为田园生态区，众多小镇进展缓慢。南四环沿线东侧物流园、垃圾站、大货车随处可见，居住环境更加堪忧。

作为高速连接线的嵩山南路与货车众多的南四环纵横交织，二七新区的改善盘就落座在这里。

亚新美好书苑位于南四环与奥玛路（规划）交汇处东北角，与南四环高架仅有一条辅道之隔，距离不到100米。

也许是地块太小，不值得做售楼部；也许是体量太小，在亚新看来不值得重视；但更或许是担心客户看到项目附近的美景后转身离开，亚新将售楼部选在了嵩山路上的新公馆。说是公馆，其实也就是两栋筒子楼公寓而已。即便是这样，其售楼部距离南三环也3公里多，与其宣传的南三环向南2公里严重不符。

嵩山路作为高速引线，早上出城、夜晚下高速回城的车辆非常多，赶上节假日更是水泄不通。此外，出租车从市区前往这里，通常需要加价。

根据前不久批复的郑州第三批地铁建设规划，嵩山路沿线的9号线已经凉凉，二七新区仅大学路沿线的7号线获批，离得最近的南环公园站（规划）距离美好书苑将近1.5公里，此外7号线通车时间有待确认；5号线航海路嵩山路交汇处的齐礼阎站距离项目直线距离6公里。

与此同时，亚新美好书苑距离郑尧客运站600米，距离郑尧高速收费站1.5公里。交通方面，美好书苑除了上下高速比较方便以外，似乎没有其他优势。