河北海外金融投资咨询(3)
来源：网络整理 作者：采集侠 人气： 发布时间：2019-06-21
摘要：/> 海外置业的房产类型与预算近年来国人海外置业购买的海外资产的类型和大概的投资预算额是多少。国人在海外置业基本上分三步走：第一步是买residential prop***y，也就是我们所说的民宅；第二步是买商业地产，也就
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/> 海外置业的房产类型与预算近年来国人海外置业购买的海外资产的类型和大概的投资预算额是多少。国人在海外置业基本上分三步走：第一步是买residential prop***y，也就是我们所说的民宅；第二步是买商业地产，也就是我们说的commercial prop***y，包括那些Triple Net，因为毕竟是跨国管理，所以不需要业主自己承担任何的管理费、维修费和其他一些养护成本。这种Triple Net交易是比较火热的；那么国人在海外投资的第三个层次就是买一些基金或者是理财产品，初期可能是一些美元的私募产品。高净值境外投资报告英国金融时报在对中国家庭对外投资的年度保密调查中发现，尽管中国实施严格的资本管制政策。目前随着很多年轻人意识的改变，在海外投资也越来越变成了一种生活方式的选择。比如有些人可能觉得北京、上海这种一线城市核心地段的房产动辄千万，自己买房子遥遥无期。那手边攒了几百万，与其慢慢的被通货膨胀消失掉，还不如在海外买一套房子，既能享受投资回报，又能享受生活方式的改善和提升。同时的话，也许过了几年之后，房价攀升、人民币汇率的变动，再加上收的几年的租金，整体来讲的话，可以对海外投资能够得到比较好的回报，到那时候再把那个钱拿回国内来进行置业也是一个不错的选择。所以目前来看，在海外置业除了移民、生活、教育、投资这种目的之外，也越来越多的变成了一种生活方式的选择。要是从第一个阶段国人海外置业所购买的物业类型来讲的话，应该就是以Condo和single family house为主。买Condo也就是产权公寓，主要集中在东西两海岸居住比较拥挤、人口比较密集的地方。
相比普通买房，学生公寓因为与英国留学产业挂钩，因此不太受房产周期的影响，脱欧冲击英国房市，却利好学生公寓，就是最好的证明。
2015年起，大家陆续开始关注海外市场，海外房产、香港保险、美元基金等进入了大众的视线。海外资产配置，则不同于股权项目与固收项目。新兴的中产阶级也在国内货币超发不断加速和投资收益不断降低的双重围堵之下，着手布局境外投资，其中以海外房产为代表。海外房产需求旺盛海外资产配置应该包括海外房产投资，海外资产配置方式很多，比如投资房产，投资国债，购买外汇，购买海外保险，海外基金，海外办企业，等等；其中购房是海外投资，我们能看得见的，比较多的一种方式；简单，有保障，有安全感，因为房子有地契在手，安全感强；有56.8%的中国海外投资者表示会在接下来的2年时间内将更多的流动资本转移到国外，而主要目的也从增大获利转变成了对冲风险。在大型中资机构开户有几个优势：首先，他们的母公司是中国国内注册的，受中国法律监管。外国券商在美国或者新加坡以及伦敦注册，我国的司法无法管辖，一旦发生纠纷只有打国际官司，律师费很贵，流程也很长；虽然是香港子公司，但是国内籍贯的员工非常多，同时所有的子公司基本上在总部即北京，上海，杭州，深圳都有自己的办公室，有什么问题可以现场沟通。基本都是中文服务，没有语言障碍；大家会天然的认为这些海外券商都是大公司，实际上并不是。相对于外资机构来说，中资机构无论是注册资金，员工人数，资产规模，业务收入规模来说都是远远超出的。可以负责任的说，有相当数量的所谓美国券商、英国券商、新加坡券商也就是十几名甚至只有几名员工的小公司，因为外国的牌照管制相对都是注册制，而国内严格的审批制，券商和期货公司的规模都很大。如果是要论投资升值，那么按统计来说，最重要的是有份好职业。其次就是将资金放在你最熟悉的领域。
学生公寓由于有固定学期，一般空置率极低，而且租金收益较为稳定（通常在6％以上）。
因此，个人买家可以用学生公寓对冲其它房产项目的风险，丰富自己的资产组合。
据统计，2014年，农业、矿业、制造业、建筑业和服务业在马来西亚GDP中所占比重分别为6.9%、7.9%、24.6%、3.9%和55.3%。目前马来西亚已经从一个农业导向型经济，转型成为一个以制造业和服务业为主的经济体，成为本区域经济增长最快的国家之一。马来西亚国际贸易和工业部30日发布的2018年马来西亚贸易报告显示，2018年马来西亚与中国的贸易额约为3138.1亿林吉特(马来西亚货币，约合774亿美元)，较上年同期增长8.1%，约占马来西亚对外贸易总额六分之一。这是中国自2009年起连续10年成为马来西亚最大贸易伙伴。如果是要论投资升值，那么按统计来说，最重要的是有份好职业。其次就是将资金放在你最熟悉的领域。因为是海外置业，所以很多人关心这两个问题，也是最重要的两个问题。第一，现在这个时候买海产房产，价格是高还是不高，是不是一个合适的时点？第二，现在都是谁在买海外房产？跟十年前是一拨人吗？我们先来聊聊目前国人海外置业群体的新特征以及目前海外置业的原因和动机是什么。目前海外置业人群从高净值人士财富链的角度呈现了明显的下行趋势，同时也变得更加理智。也就是说如果十年前海外置业人士都是那些非富即贵、动辄在海外买的都是数亿的地标性建筑的话，那么十年以后现在的海外置业人群变得更加贴近普通大众，更多的是高净值人士或者是比较好的中产阶级收入的人士。他们不再是购买地标性建筑，而是根据自己的需求有的放矢、量入为出的来合理地选择海外的资产。相应的，对于涉足海外配资的投资者来说，或因境外资本市场环境的变化而提高对高风险和高收益类资产的配置比例。
讲完优势，我们接下来再讲讲风险点。
对于个人投资者来说，由于学生公寓项目非常受机构投资者欢迎，因此开发商很少会把学生公寓拿出来散卖，而这也导致我们在市场上看到正在销售的学生公寓大部分收益较低，位置较偏。
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