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2012年，有媒体调查发现，在南京西路一家商场内，200平方米的餐厅一天需支付3000元租金，按照当时上海餐饮企业租金成本占15%平均比例计算，餐厅每天营业收入需达2万元。而2007年租下9200平方米店铺的美邦服饰，当时签约的年租金则在4000万元左右。 有人总结，步行街正在从过去的“一铺养三代”，变成“三代养一铺”。 不合理的改造进一步“蚕食”着老字号生存空间。 李铁曾指出，北京前门大栅栏商业街改造，虽然形象上获得成功，成为旅游者必经之地，但前街改造提升后，店铺的商品贵了，人流远不如未改造的后街，后街的老字号仍然人流熙攘。 “全国这样的案例无数，但是除了少数特大城市的特殊案例外，成功的并不多。” 中国贸促会研究院贸易研究部主任赵萍分析指出，老字号流量不再，可能是在步行街改造后，老字号传统的品牌形象让消费者感到更加陌生。对于步行街而言，文化需要传承与保留，对于传统和创新，应该寻找更好的结合点。 步行街还将有更大变化。在国务院研究室最近组织编写的《政府工作报告》学习问答中，对步行街升级改造提出，将鼓励在国内步行街设立市内免税店，支持步行街商户申请备案为离境退税点。新业态对本地人可能是一个利好，对于老字号而言，则可能是更大的挑战。
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