“安邦”地产消亡史

　　原标题：“安邦”地产消亡史

　　远洋集团(03377.HK)放手了。

　　它将远洋邦邦置业有限公司(下称：邦邦置业)重新交回到了“安邦”的手中。只不过，如今安邦保险早已变身为大家保险。

　　6月5日晚，远洋集团披露了这起关联交易。其间接全资附属公司远洋控股集团(中国)有限公司(下称：远洋控股)作为转让方，拟转让合营公司邦邦置业50%股权予大家投资控股有限责任公司(下称：大家投资)。

　　根据邦邦置业于2019年12月31日的经审核财务报表，最新管理报表及预算，预期对价将不超过5000万元。

　　转让前，远洋控股和大家投资分别拥有邦邦置业50%及50%股权。出售事项完成后，远洋集团不再持有邦邦置业的任何股权，邦邦置业成为大家投资的全资子公司。

　　大家投资为大家人寿保险全资子公司，大家人寿保险为远洋集团主要股东，持有远洋集团已发行股本总额约29.58%。

　　使命完成？

　　0元购，5000万卖。远洋为何要将邦邦置业交回给大家保险呢？

　　对于出售的原因，远洋集团在公告中称，通过集团的优质工作，所奉献的专业知识和不遗余力的努力，以及大家集团的资源建立，合营公司已建立了其自身维持的运营体系。因此，远洋可将其资源投入与大家集团之间的其他业务机会，从而使其专业知识及资源得以更广泛利用。

　　一位业内人士分析认为，在邦邦置业成立的两年间，远洋集团像是扮演了一个“摆渡者”的角色。那起两年前与安邦保险(现为大家保险)的合作，已成功帮助安邦保险度过危机，到达安全的彼岸，远洋的使命完成了。

　　这样的话不无道理。

　　公告数据显示，邦邦置业的总实缴资本为5000万元，其中2500万元乃由转让方安邦出资，2500万元由受让方远洋集团出资。根据当时远洋的披露，邦邦置业主要从事安邦集团房地产项目的代建、代管。

　　2018、2019年度，邦邦置业的除税及非经常性项目前溢利分别为2102.5万元、229.7万元；除税及非经常性项目后溢利则分别为1498.3万元及152.2万元。

　　乐居财经获悉，代建公司绿城管理2017、2018及2019年合同销售430亿元、552亿元和664亿元。2017、2018年及2019年1-9月，绿城管理营业收入10.16亿元、14.81亿元及15.13亿元，所得利润2.57亿元、3.63亿元、2.96亿元，净利润率为25.2%、24.5%、19.56%。

　　据此，如果按照行业至少20%的净利润率进行计算，邦邦置业在2018、2019两年间的营收分别在7500万元、761万元左右。而如果根据绿城管理2017、2018年代建销售对应营收的比值，邦邦置业在2018、2019年间代建销售规模则应在30亿元以及3亿元左右。

　　销售规模的大幅下降，或者说明，安邦旗下的地产业务已经所剩无几。这也从侧面表明了，远洋集团已经完成了自身的使命，退出邦邦置业就再自然不过。

　　远洋的收获

　　2018年，安邦保险迎来命运拐点。当年的5月10日，也就是中国保监会接管工作组接管安邦保险的三个月后。为妥善处置安邦旗下资产，远洋集团成了外界口中的那个“接盘侠”。

　　根据当时协议，远洋集团以“0”元代价，收购邦邦置业(当时全称为“北京邦邦置业有限公司”)50%股权，双方按照50:50的股权比例设立一个合资公司，然后在安邦委托下，以代建、代销、代运营等方式，作为专门处置安邦存量不动产资产的平台公司。

　　当时的解释是，由于邦邦置业本身没有资产，是一个空壳公司，所以“本次交易，收购事项的代价为人民币0元。”

　　2019年6月25日，大家保险集团注册成立，7月11日正式获批，依法受让安邦人寿、安邦养老和安邦资管股权。随后，大家财险成立。安邦成为过去式。

　　那么，加入合营公司两年，远洋集团到底从中收获了什么？

　　根据2019年12月31日的经审核综合财务报表，邦邦置业于2019年12月31日的经审核综合资产净值为约6650.5万元。依此计算，邦邦置业50%的权益为3325亿元，加上2500万元的实缴注册资本，合计5825万元，与本次的交易价格接近。

　　此外，远洋集团在2018年正式突破千亿，2019年销售金额提升至1300亿元。规模中就包括了合营企业和联营公司的销售，邦邦置业的应该也在里面。

　　而除了规模，按照当初约定，还有代建费、品牌费等。远洋2019年年报就披露，合营公司的成立，为集团带来业务的同时，集团充分利用其专门知识、资源及品牌为安邦集团的营运提供支持。

　　根据当时双方协议，2019-2021年，远洋集团向安邦保险及其附属公司(包括邦邦置业)提供劳务外派安排、房地产项目咨询服务、品牌使用许可安排及物业租赁等相关交易的年度上限分别为2.6亿元、2.65亿元以及2.37亿元。

　　但关于这部分收益的具体数额，乐居财经查询年报，远洋并未披露相关数据。其仅表示，2019年度，劳务外派安排、谘询服务、品牌使用许可安排及物事租赁的交易金额没有超逾各自的年度上限。