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《商品房销售管理办法》第二十四条规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。根据规定，规划变更或设计变更的批准权在于规划及设计部门而非当然属于买受人同意的范畴。该条款约定，受人同意出卖人可根据情况需要，做规划设计等的变更调整；变更调整需要征询买受人相关意见或举行听证程序的，买受人授权出卖人代为行使相关权利的约定。这明显是加重了买受人的责任，单方排除了买受人的知情权、选择权等主要权利。 格式条款8：本合同约定的交房与办证时间互为关联，若出卖人逾期交房的，则出卖人承诺取得房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证相应的违约责任。 点评意见：此条款属于涉嫌交房与办证双重违约情形下减轻或免除自己责任的不公平条款。 《城市商品房预售管理办法》第十二条规定，预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续；开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。根据此规定，合同约定的交房与办证时间确实互为关联，交房时间的违约导致办证时间的延迟；出卖人逾期交房的情形下，除承担逾期交房的责任外还应承担逾期办证的违约责任。而上述条款的约定，显然属于出卖人利用格式条款减轻或免除自己违约责任的情形，侵害了买受人合法权益。 格式条款9：根据小区整体美观、方位指引、形象宣传等需要，买受人同意并认可在不改变其共有性质的基础上，出卖人对该商品房所在楼宇及楼盘的外墙面及屋面享有设立相关永久性标识（包括但不限于企业标识、楼盘案名、宣传口号等）的永久免费使用权，对此买受人无任何异议，且放弃就该等情形向出卖人及相关部门提出任何异议的权利。 点评意见：此条款属于涉嫌侵犯排除业主共有权益的不公平格式条款。 《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分属于业主共有部分。该条款约定，出卖人对该商品房所在楼宇及楼盘的外墙面及屋面享有设立相关永久性标识（包括但不限于企业标识、楼盘案名、宣传口号等）的永久免费使用权，侵犯排除了业主基于共有而衍生的收益权等相关权益。 格式条款10：本合同签订前有关该商品房的宣传推广文件、楼书及其他资料中就《商品房买卖合同》项下商品房及相关设备设施（含建筑区划内公共部分、绿地）所作的表述，与《商品房买卖合同》及其附件规定不一致的，以《商品房买卖合同》及其附件为准，原有的表述不视为合同的要约或组成部分。销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、沙盘模型等仅作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准。 点评意见：此条款属于涉嫌出卖人免除或减轻自身责任的不公平格式条款。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。该条款约定，销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、沙盘模型等仅作为参考，不视为合同的要约或组成部分，没有合同约束力，明显违反上述规定，属于典型的开发商利用格式条款免除或减轻自身责任条款。 二、汽车买卖合同 格式条款11：买方认可并同意，在车辆交付给买方前，适用的税费或任何其它第三方费用，有可能因卖方无法合理控制的事件、情形，或法律变更，或法院作出的关联判决，或政府及官方管理机构的要求而增加，该税费的变动增加均应由买方承担。 点评意见：此条款属于涉嫌免除自身责任、加重消费者责任、排除消费者权利的不公平格式条款。 《合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。在订立合同后，尽管市场价格发生了变化，未经双方协商一致，交易价格是不能随意改变的，更不能将形势变化增加的费用要求由买方单独承担。对于合同价格引起变化的原由，在不能归咎于双方当事人过错的情况下，双方协商一致才可以变更合同。该条款约定，将价格变动风险全部转由消费者承担，系销售方通过格式条款免除自身责任，同时剥夺了消费者拒绝变更合同的权利，加重了消费者责任。 格式条款12：车辆制造商有可能对车辆进行工程和设计变更，买方确认同意并接受上述变更。买方同意卖方在PDI检测过程中对车辆所实施的处理、维修和更换，卖方有权不告知买方，买方同意放弃追究卖方任何责任。 点评意见：此条款属于涉嫌出卖人免除自身责任、排除买受人知情权追责权的不公平条款。 根据《合同法》、《合同违法行为监督处理办法》、《浙江省合同行为管理监督规定》等相关规定，经营者不得在格式条款中免除自己的责任、加重消费者责任、排除消费者权利。上述条款约定，“买方确认同意并接受上述变更”“卖方有权不告知买方”、“同意放弃追究卖方任何责任”， 免除了经营者自身责任，排除了消费者的知情权和追责权等主要权利。 格式条款13：在提交鉴定时，应由提出质量异议的买方预先支付所需的鉴定费用。 点评意见：此条款属于涉嫌出卖人免除自身责任，加重买受人责任的不公平条款。 《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第三十六条规定：“检验、鉴定费用由经营者先行垫付，消费者提供等额担保，最终由责任方承担。”该条款约定，由提出质量异议的买方预先支付所需的鉴定费用，违反了上述规定，免除了出卖人自身责任，加重了买受人责任。 |
