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[摘要] 整个2月和3月中上旬，全国商品房成交面积同比暴跌近8成；湖北省内和部分疫情比较严重的城市，跌幅更是达到9成。这种下跌要远超2008年和2014年。
【一】 过去十年，房价上涨的速度已经远远高于人们收入增速。 但疫情爆发之后，房地产销售停摆两个月，房地产市场被彻底地按下了暂停键。 从房产销售到房产投资，断崖式下跌。 整个2月和3月中上旬，全国商品房成交面积同比暴跌近8成；湖北省内和部分疫情比较严重的城市，跌幅更是达到9成。这种下跌要远超2008年和2014年。 销售面积的暴跌，意味着房企没有收入！ 迫于债务偿还压力，众多房地产企业最近一个多月不停释放着降价促销的信息。 但是，在3月中下旬和4月开始这几天，在房企释放促销信号和地方逐渐放松房产政策之下。 我们发现一个很有意思的现象： 个别一些城市的房地产出现了持续两周的“价升量跌”。 从深圳到上海，从广州到苏州，都出现了区域性迟到的“小阳春”。 但，这是监管层自上而下最不能容忍的一种现象。 我们都知道，对于房地产，主思路是“房住不炒，托而不举”。 你不能让房地产这个行业萧条，毕竟地方收入和土地财政还挂着钩，老百姓的主要资产还在房子上，房地产能带动二十多个大类产业链。 但也不能让这个行业价格暴涨，像过去一样继续虹吸其他行业的各种资源，把科技创新和制造业升级晾在一边。 所以，平衡最重要，在这种形势下，最好的状态是“成交量温和上升的同时价格能稳定”。 但现在的现状却是个别城市的“价升量跌！” 这与主政思路完全相悖。 但是，目前主思路是想通过价格回暖给市场一些信心，所以，我们再观察一下这种态势能够继续延续下去。 但我们也要清醒一点：目前价格抬升的还是极个别的一线和强二线城市，由于正常刚需回暖和特价房叠加刺激导致。而三四线现在面临的依旧是量跌价萎。 换句话说，我们在过去两三年告诉大家的楼市分化，从疫情结束后，大概率会朝更剧烈的波动驶去。 大家要明白，在当局控盘的时代，它不仅仅是在做宏观调控，更是微观调控。大家一定要切记于心。 【二】 对于证券市场的投资者而言，4月份非常重要。因为在这月底前，所有的上市公司都要完成公布上一年的年报。 当然，我们最关心的还是2019年房企到底卖的怎么样？赚了多少钱？ 目前为止，已有近30家房企上市公司发布2019年的年报。大体上这些上市房企不温不火，总体趋于平稳，也有一部分房企业绩出现了掉头向下的态势。 但我不关心这些，我只关心中国房企三巨头：恒大、碧桂园和融创。我们来看看他们去年干的怎么样？ 碧桂园： 3月27日，碧桂园发布2019年全年业绩：全年合同销售额5522亿元,同比增长10.03%：净利润612亿元，同比增长26.1%；归属股东的核心净利401.2亿元，同比增长17.6% 恒大： 3月31日，中国恒大发布了2019年全年业绩：全年合约销售额6011亿元，同比增长9%；核心利润408.2亿元，同比下降48%；资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。 融创： 3月27日，融创中国发布了2019年全年业绩：合同销售额达5562.1亿元，同比增长20.7%；净利润创历史新高260.3亿元，同比增57.1%；净资产收益率约37.2%，同比增长4.3个百分点。 总体而言，三大房企卖房数据都噌噌往上窜，当然，除了恒大因为一些你懂的原因，利润增速有下滑外，碧桂园和融创利润同比增速都很高。 换句话说，2019年，虽然大环境一般，对头部房企而言，依旧是个肥年！ 但对于2020年，这三大房企巨头的掌门人怎么说？ 恒大业绩会上，许家印说：我们要用最大的决心，最大的力度，一定要把负债降下来。 融创业绩会上，孙宏斌说：我们今年要调融资结构，降融资成本，坚决处置一些资产。 至于碧桂园的杨老爷子，信誓旦旦要把机器人和现代农业做好。 三位巨头，都已经给了大家最明确的答案：对于地产，未来要谨慎！ 【三】 还有很多朋友问我：今年房产能不能投资啊？今明两年房价还能不能暴涨啊？我想加点杠杆再赚他一笔！ 我的回答很直接：同样都是搞房子的，房企巨头都在坚决降负债，去杠杆，你为什么还要加杠杆，上负债呢？ 你觉得，你比孙宏斌、许家印这些房企掌门人和他们身后数百位地产分析师更懂中国的楼市么？ 2020年的中国楼市，只留给那些还没上过杠杆的真正刚需购房者。 这些人群，他们买房子只是为了住，只是为了能落个户口，能让孩子上学，能给家庭一个在城市里的安全感。 除此而已，别无其他。 所以，不要把当局的微观调控不看在眼里。 现在所有的政策，都利好于真正的刚需购房者，而利空于炒房投资客。 从整体人口流动、居民收入增长以及整体债务水平来看，居民购房的需求和支付能力都在下降。 如果兼顾目前整体的房价泡沫水平以及大家对未来房价的预期，疫情彻底结束之后，房价大概率也是平稳过渡。 所以，对那些还对楼市暴涨寄予期望，希望能通过楼市暴赚后退出的“职业投资人”，我只想说一句： 请务必保持清醒！ 2020年的中国楼市，只属于那些还没上过杠杆的真正刚需购房者！
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