全国运营效率第3、偿债能力第8 “房企40强”禹洲苦练内功

　　原标题：全国运营效率第3、偿债能力第8 “房企40强”禹洲苦练内功    　　 2020年年初，随着扑面而来的新冠肺炎疫情侵袭，全国房企销售、施工等环节大面积停摆。不少房企均陷入了资金链紧张、运营效率低下局面。不过，面对特殊疫情，对于颇具实力房企而言，危机背后意味着机遇，禹洲地产(01628.HK)就是一个成功的案例。

　　3月18日，根据中国房地产协会与上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的百强报告，禹洲地产荣膺“2020中国房地产开发企业百强第39强”、“2020中国房地产开发企业运营效率10强”前三名。

　　除此之外，凭借优异表现，3月16日，禹洲地产还斩获由观点机构颁发的“2020中国卓越100榜第36位，上市企业30强、上市房企偿债能力TOP10第8名、房地产管理与团队卓越榜、房地产品牌价值卓越榜、房地产商业模式卓越榜”等多项行业大奖。

　　“运营效率10强”、“偿债能力前8强”，一举揽获多项行业荣誉。无疑从一个侧面验证了在新冠疫情袭来之际，禹洲地产具备的一系列抗风险能力。

　　“线上线下”齐发力

　　荣膺房企“运营效率10强”前三名

　　受新冠肺炎疫情影响，各地售楼处关闭，房地产市场进入“冰封”期，房企销售惨淡的现实已被接受。不过，特殊疫情也是检验房企运营效率的一块重要“试金石”，有实力的房企无疑在困难中会表现得更加坚韧，正如禹洲地产。

　　凭借着全年优异表现及“线上线下”齐发力，禹洲地产入围“中国百强房企榜单第39强”“运营效率10强”，连获行业殊荣背后，尤其是在疫情攻坚的关键时期，禹洲地产都做了些什么？

　　今年1月底，当不少房企加速奔跑拥抱“线上”的时候，禹洲地产已经推出线上售楼平台“禹好屋”、线上直播阵营、线上置业小程序“禹洲买房宝”等多项创新举措，率先抢占线上先机。同时，与凤凰网、安居客、房天下、乐居等多个线上售楼处进行搭建。在短短3天，禹洲在房天下单个平台线上售楼处的累计浏览量高达2.7万。

　　不仅如此，随着疫情逐渐得到控制，在搭建完线上营销体系后，“动作敏锐”的禹洲地产又迅速杀回线下。2月17日，在满足政府要求及确保安全的前提下，禹洲地产率先逐步开放了全国线下售楼处。同时，联动线上体系，搭建起了一个完善的“全网购房系统”，实现了线上、线下齐发力的融合营销态势。截至目前，禹洲地产线下售楼处除武汉以外已全面开放。

　　在全方位营销策略的攻势下，禹洲地产的销售成果逐渐显现。据第三方机构统计，今年2月份禹洲地产在合肥、漳州均名列当月销售榜第4名，在扬州、青岛也榜上有名，均位列前十；综合前两个月累计排名，禹洲在合肥名列成交金额、面积和套数三榜单第一名，保持领先地位，禹洲在漳州亦在成交金额和面积方面名列前三甲，各城市单盘销售也屡屡稳居地区内前5名。

　　可见，在这场“没有硝烟的战争”中，无论在线上营销布局，还是线下售楼处抢先开放，禹洲地产都快人一步。接下来，随着各地一二线城市等快速复工，凭借高效的运营效率，禹洲地产势必会迎来一波高速增长。

　　据悉，禹洲地产内部运营团队在企业战略规划的指引下，对标行业标杆企业的大运营管控动作，构建以价值创造为核心的大运营驱动体系。该体系通过项目跟投、效益共创和大运营奖惩三项机制，重点关注“现金流回正周期”、“净利润率”、“自有资金投入”和“客户满意度”四项核心指标，并设置融资到账和回款的30%、60%、90%和100%的业务控制点。

　　大运营驱动体系是以经营算帐为决策基础，建立了一套以数据/指标来协同和统筹业务的数据化运营规则。其落地过程就是以“项目”为公司经营的最小操作单元，建立从产品本身到管理和服务的可复制化，标准化解决80%的问题同时授权下放，集中力量解决20%的疑难问题和特殊事项。按照这个体系，禹洲地产的运营团队会从投资标准卡位开始坚持“战略+市场+财务”漏斗原则，强控定价、成本、开盘周期、销售周期、首开供货量及去化标准几个核心指标，实现投营一体；并操盘过程中实现数据在经营层面交圈，业务在项目层面交圈；及使用项目全景计划闭环管理、里程碑会议的前策后驱、供销存管理的弹性运营、运营停止点的过程管控、合作项目管理的企业间治理、PMO制管理的组织保障等制度、工具，站在经营与全局的视角，通过协同与统筹的手段来推动项目实现项目预期目标收益，从而实现其公司的既定经营规划发展目标。

　　截止2019年6月30日，禹洲土地储备的总可供销售建筑面积约1918万平方米，总可售货值超过人民币3400亿元，其中80.1%位于长三角、大湾区、京津冀等区域的一二线城市。

　　持续四年“钱包鼓”

　　偿债能力稳居行业第八

　　2020年，整个房地产行业都将迎来偿债高峰。克而瑞数据显示，2020年95家房企年内到期债券超过人民币5000亿元，同比上涨45%，高峰期分别为3月、7月至10月。5000亿的大山，叠加新冠疫情的影响，在这个现金为王的环境下，房企的偿债能力无疑成了含金量最高且最为硬核的行业指标。

　　3月16日，禹洲地产获得中国上市房企偿债能力TOP10第8名。从财务指标、团队管理等指标综合考量房企偿债能力出发，禹洲地产在过去一年里，表现出了卓越的偿债能力。

　　2019 年，一向稳健经营的禹洲地产全年销售额达人民币 751.15 亿元，，同比增长34.13%，提前并超额完成2019年初定下的人民币670亿元销售目标，超额完成率达到112%，创下历史新高，增速领先行业。

　　现金流方面，财报显示，2016年-2018年禹洲地产的现金及银行结余(包含受限制现金)分别为人民币174.18亿元、174.98亿元、292.79亿元，现金储备不断增加。截至2019年6月底，其现金余额为人民币390亿元，截至2019年年末，禹洲管理账统计现金余额约为人民币340亿元，持续四年“钱包鼓”，禹洲地产资金面较为充裕。

　　与此同时，放眼2020年，禹洲地产的到期债务也非常少，只有约有30亿国内公募债券将于2020年12月底到期，ABS有8亿元将于2020年上半年到期，境外美元债有2亿美金到期。考虑到上述债务均可借新还旧，同时国内开发贷亦都可以继续滚动提取。因此，上述债务对于手头现金充裕、融资渠道通畅的禹洲地产而言，几乎没有任何债务偿还的压力。

　　“手中有粮，心中不慌。”发轫于厦门的禹洲地产，凭借稳健经营及充沛资金足以安全平稳度过“疫情寒冬”。疫情期后， 禹洲地产仍会坚守“量入为出”的拿地策略，结合市场及疫情情况，物色机会、灵活拿地，审慎吸纳优质土储。