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拿地问题指向的，终究还是房企的资金情况。与往年有所不同，今年年报季刚过，泰禾、金科、新城控股、大悦城、阳光股份等多家房企就接连遭受深交所、上交所的“拷问”，问询的重点主要关乎现金流、杠杆率、偿债能力、盈利水平等几大关键指标。 交易所的监控逻辑聚焦在资金安全上，背后的原因在于货币政策已连续12个月宽松，流动性充裕。近期房企融资规模回升，各主要融资渠道成本均有小幅下降——这是恒大研究院对今年第一季度房企融资环境的一个判断。 几乎与交易所的问询同个时间点，监管层的风险防范意识已经进一步强化。6月中旬，在第十一届陆家嘴论坛上，“地方必须正视一些地方房地产金融化的问题”被银保监会主席郭树清在旗帜鲜明指出来。他说，一些房地产企业融资过度挤占了信贷结构，导致资金使用效率进一步降低，也助长了房地产的投资投机行为。 这番话祭出之前一个月，一份由银保监会印发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(以下简称“23号文”)率先吹响了警报。 “表内外资金直接或变相用于土地出让金融资”、“未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资”、“个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房”、“资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场”、“并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发”等几大类过往“曲线”融资方式又被监管部门重新点名。 伴随而来的动作颇为震撼，上海银保监局、山东银保监局、聊城银保监分局等相继对违规向房地产市场提供融资的金融机构开出多张金额巨大的罚单。 房地产融资不会开闸放水 去年发行了九期超短期融资券的富力地产，新近取消发行本年度第五期超短期融资券。6月19日，上海清算所的披露公告显示，富力地产一笔发行金额为5亿元、上限为10亿元的超短期融资宣告取消发行，原因为合理降低发行利率，控制融资成本，日后将择机发行。 这是最近房企在信用债融资上受挫的一个侧影。目前，房企发行的公司债，只能用于偿还原有公司债，且不得用银行间票据偿还。发行用途受限，这部分融资的资金也就未能大量流向房企。 在传统融资之外，创新融资方式之一的ABS更早遭遇“滑铁卢”，今年1月底2月初，根据同策研究院的统计，短短不到半个月有6个房地产类ABS被中止审核，其中不乏发行金额高达200亿元的大额度ABS融资计划。 更直接的银行开发贷也对房企提升了门槛。张宇表示，银行的房地产贷款额度，每每在3月份就趋于紧张了。4-6月，银行对房地产贷款的审批肯定会更加严格。 值得关注的是，由于交易结构灵活、资金使用便利、数额巨大，信托贷款曾是房地产解决资金“燃眉之急”最倚赖的非标准化融资手段之一。但自从2018年资管新规出炉之后，这一业务也正遭遇“围堵”。 一个显著标志是，按照规定，2020年之前各大银行必须对内部的房地产非标融资业务进行缩表清理。多数大银行早于去年开始清退不合规的房地产非标业务，很多房企的信托贷款到期之后无法续批。 一家港股上市房企负责非常规融资工作的融资人士称，5月以来监管层的一系列动作对金融机构和房企确实产生了影响，“比如信托机构，更加趋于谨慎。” 上述信托公司此前对于房企申请贷款设置的基本条件是，项目公司股权必须全部质押，由项目所在的房地产集团担保，至少一半以上的项目还要求将土地进行抵押。从去年起，他们公司还增加了银行账户监管，专门监管销售回款资金。“除基本户之外的账户，能加复核优盾的全部加，我们持复核优盾，全部一般户都要加上我们人员的印鉴。”他说，毕竟最近几年房地产企业出现流动性风险的情况越来越多。 “宽货币能否传导至宽信用，取决于两个因素：一是监管力度是否严格，这决定信贷投放的难易程度；二是信贷需求是否旺盛，这反映融资意愿和融资能力。”恒大研究院在报告中表示，2019年4月中央政治局会议重申“房住不炒”，预计短期内房地产融资不会开闸放水，在正规渠道上，房地产行业不会产生巨量的信用创造。 (应受访者要求，张宇为化名) |
