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房地产严监管！房企融资风控线全面抬升 “对银行而言，这类窗口指导一直都存在，一般由相关部门直接下达到总行。比如去年底，国家发改委就曾对房地产企业的资产负债率有过明确要求，超过85%不能进行境外发债。”谈起近期的融资监管，张宇说。 张宇是一家商业银行负责对公业务的资深工作人员。5月底，坊间传出一则监管部门将收紧部分房企公开市场融资的消息，随之而来的，是一份被暂缓公开市场融资业务的企业名单，碧桂园、恒大、融创、招商、阳光城、金地、旭辉等房企均分列其间。 张宇第一时间从网上关注到这份名单，不过他称，目前尚未看到这份名单下发。在一家国有银行负责开发贷业务的郑旭(化名)这些天也同样与同事讨论到这份名单，“我们目前还没收到正式的窗口指导，但接下来如果碰到名单中的房企申请贷款，我们会小心一点，仔细权衡。” 无论是新一轮土地拍卖热潮，还是热点城市楼市的大幅回暖，抑或是高杠杆扩张的房企，每一个行业变化背后预警的多维度风险，正引发一场“查漏补缺”的严监管。 6月20日，大连银保监局发布行政处罚信息，工行大连分行因贷后管理不到位，导致个人质押贷款流入房地产被罚款30万元。今年以来，上市房企群体受到了历史鲜见的交易所高密度问询。从地方政府到交易所，再到金融监管层，管控严令持续“打补丁”，层层筑牢房地产行业的风险防控线。 层层筑牢风控线 时隔一年半，泰禾集团董事长黄其森终于现身媒体的视野。他率领的泰禾，曾以“地王收割机”和“院子”系豪宅产品闻名，但过去一段时间却因资金链问题站上舆论风暴中心。 2015-2016年是这家闽系房企的高光时刻，在深圳、杭州、佛山、厦门等多个一二线城市的公开招拍挂市场上，泰禾屡屡夺下高价“地王”。黄其森为此匹配的另一动作是，与100多家金融机构合作，“谁给的利率低，我就给谁做。” 但2016年下半年起，房地产市场遭遇调控加码，激进囤下的高价地块去化艰难；随后地产金融又面临“控制杠杆”的严监管。“从2016年下半年到现在，不要说拿地王，公开市场我几乎都不去了，这几年就靠合作、并购了。”黄其森说。 “攻城略地”的背后，向来离不开融资“输血”。泰禾在拿地战略上的前后改变，是过往四年土拍市场及融资环境的折射，也是企业经营风险的一个观察维度。 从2019年4月份开始，房地产市场又掀起新一轮土拍热潮。中原地产研究中心发布的数据显示，截至6月17日，全国40个热点一二线城市合计卖地金额高达1.4万亿元，同比上涨了20.7%，杭州、苏州、天津、武汉等热点二线城市在这一轮卖地中领跑。 房企拿地的势头更是有增无减，截至5月20日，已经有31家房企拿地过百亿，其中13家拿地甚至超过200亿元。 房地产融资规模小幅上升是此轮土拍升温的一个主要原因。国家统计局数据显示，今年1-5月份，房地产开发企业到位资金66689亿元，同比增长7.6%。 张宇所在的银行，房地产大类的贷款占比高达50%-60%。“上半年还未结束，我们行房地产类贷款已经爆表。这导致我们下半年的房地产大类贷款额度进一步缩减，只能重点推非房类贷款了。”他表示。 越来越多维度的风险点被暴露到聚光灯之下，尽管始终处于严监管状态，但从地方政府到交易所再到监管层，还是层层着手，进一步筑牢房地产内部那道风险防控线。 “高价地”和“扫货王” “土地潮”与“高价地”之于房企，就像第一张多米诺骨牌。以泰禾为例，过去连续七年，其经营活动产生的现金流量净额均为负数，买地等经营支出常年大于当年项目销售回款。 在这样的大背景下，无论是地方政府、交易所，还是监管层，他们的重拳出击都是有的放矢。比如，为了应对这一轮土拍中频频出现的“高价地”和“提前锁定地块”常态，短短一个月间，苏州、东莞等城市先后对土拍游戏规则“打补丁”。 而“近期在公开市场拿地活跃的房企”以及“高价地”，也是上述监管部门收紧部分公开市场融资的两大对象。 事实上，金融机构对这两大对象的警觉并非刚刚开始。按照规定，无论是商业银行、还是信托机构，对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。因此，这两类金融机构所针对的房地产贷款必须以项目为单位。 关于高价地项目的贷款申请，银行在过往操作中早已建立起一套系统化的判断程序。“我们更青睐拿地成本较低、区位较好、业态规划比较完善，特别是以住宅产品为主、盈利空间较大的项目。至于写字楼或商业项目，我们相对更谨慎一点。”张宇说，但他们不会完全因为项目是地王就暂停贷款，“还是会先测算项目的内部收益率，只要收益率符合要求，依然可以通过审批。” 郑旭所负责的开发贷，也以项目的利润率作为首要考量指标。“是不是地王项目，其实并不是我们关注的重点。” 郑旭与他的团队，在接到项目贷款申请之后，通常要进行一番深入调查，内容包括周边同类项目现有市场售价、整个工程造价、项目开发周期、融资成本等，从而提前推算出后期利润率。“只要收益能覆盖得过成本，那就没问题。如果周围市场价仅3万元/平方米，项目的拿地价格已经达到2.5万元/平方米，这种情况下，项目后期可能出现亏损，我们持相对保守态度。” 不过，高价地注定了产品后期定位必须高端化，一旦市场调控周期出现，去化情况的不可把控往往影响销售回款。一位信托公司的运营人士向经济观察报表示，他们公司一般不太碰地王项目，毕竟还款还是要看未来销售情况，万一受到政府限价政策影响或者市场回调就不太好。 作为房地产项目背后的开发者，房地产企业同样一早被列入金融机构的重点防控之中。从银行层面上来看，国有控股房企、TOP20房企，或者是在单个城市里拥有丰富的土地储备、拿地均价较低的房企，都是优先选择合作的对象；而对于信托机构而言，大型房企比如万科基本不会考虑采用信托贷款，太小的房企信托机构一般看不上，他们更青睐合作的是二线蓝筹类房企，一般位列TOP100，集中布局二线及强三线城市。“那些拿地、开发激进，或者资产负债率比较高的房企，我们很谨慎。”张宇所在的银行，从今年起基本暂停了闽系房企的贷款申请。“他们比较激进，虽然也很想跟我们行合作，但我们现在还是以观望为主，哪怕是以前合作过的企业。 交易所史上最密集问询 |
