盈利能力变差又很缺钱 正荣地产如何留住高管?

　　(原标题：盈利能力变差又很缺钱，正荣地产如何留住高管?)

　　2019年以来，正荣集团人事频繁更替，11月上旬又有一位高管出走了。

　　当日，继正荣地产前总裁王本龙辞职后不久，正荣产业发展集团副总裁、正荣商业董事长肖春和已确认离职，现在正荣地产副总裁田永盛正在与肖春和进行工作交接，并同时加入产业发展集团的核心管理层。

　　值得注意的是，肖春和只是2019年离职的正荣高管之一。10月份，正荣地产执行董事兼行政总裁王本龙递交辞呈。此外，正荣集团副总裁林湧、正荣产业财务总监郑琳琳、正荣集团及正荣地产人力资源总经理王志成以及正荣地产副总裁刘翔等多位高管，也于2019年先后离职。

　　上市后一年多，内部人事频频调整，高管频繁变动，正荣地产到底怎么了？

　　盈利能力低且有衰退趋势

　　马云说，“不挣钱的企业是不道德的，这句话放在正荣地产身上不知道合不合适。

　　2019年半年报显示，正荣地产实现营业收入136.48亿元，同比增长10.82%；归属母公司股东利润9.33亿元，同比增长11.07%;但在光鲜的数据背后，正荣地产在盈利方面却陷入了持续疲软，增收不增利的尴尬的局面。

　　据正荣地产年报显示，近几年来正荣的净利率与毛利率一直保持在较低水平，并且有下滑的趋势。从2015-2018年及2019年上半年的盈利情况来看，公司毛利率均在20%上下震荡，净利润率不到10%，然而都没有超过2015年的水平。

　　此外，根据《中国房地产上市企业30强》数据显示，2018年地产G30企业的平均毛利率水平为27.39%，平均净利率为13.71%，与之相比，正荣地产远远低于地产G30企业的水平。

　　对比同级别千亿房企盈利表现而言，泰禾集团、富力地产、中国金茂、世茂房地产2018年毛利率分别为29.00%、36.37%和36.85%、30%，其中雅居乐更是高达43.90%。

　　而在净利润率的表现上，新城控股、中国金茂、首开股份、融信中国2018年分为14.14%、15.70、14.90%、10.10%，其中雅居乐同样达到了19.40%，盈利能力同样强于正荣地产。

　　从毛利表现来看，正荣地产同样远远落后于同等级的房企。据2019年半年报显示，世茂房地产、中国金茂、富力地产、雅居乐四家净利润分别达75.69亿元、73.77亿元、41.70亿元、83.58亿元，而此时正荣地产仅有22.33亿元。

　　至于追究盈利能力下滑以及低于同行业的原因，无非于正荣地产的高价拿地低价销售的模式。

　　据年报显示，2018年正荣地产拿地均价从2017年的4557元/平米增长至4829元/平米，2018年与2017年相比拿地价格上涨同比5.97%。

　　正荣地产拿地成本高于Top50房企的平均值，据中指研究院数据显示，2018年销售金额Top50房企拿地均价4409元/平米。

　　拿地成本上涨的同时，销售均价却在下滑。2017-2018年及2019年前10月正荣地产平均售价分别为18484元/平米、16762元/平米，15400元/平米。

　　拿地成本价格的上涨，而销售价格却在下滑，一个增加一个减少，就缩减了正荣地产的利润空间，导致了盈利能力的下滑趋势。

　　频繁融资难解渴

　　上市后的正荣地产，开始了“借借借”步伐。

　　10月31日正荣地产发布公告称，公司将发行本金总额为3亿美元的优先票据，年息9.15%，所得款项净额将用于再次拨付现有债项。

　　事实上，正荣地产2019年以来已进行了多次发债融资，其中，美元债已成为正荣地产最为主要的融资渠道之一，除上面一笔融资外，正荣地产已经宣布7笔美元融资，资金总额达19.1亿美元。

　　1月16日，正荣地产公告拟额外发行1.5亿美元2020年到期的优先票据；2月12日，拟发行2.3亿美元优先票据；3月3日，正荣地产与渣打银行等就发行2亿美元2022年到期年息9.15%的优先票据订立购买协议；3月27日，拟发行4.2亿美元2023年到期年息8.65%的优先票据；6月13日，发行2亿美元的优先永续债；8月13日，称将额外发行1.1亿美元的优先票据；9月24日，发行3亿美元2022年到期的优先票据。

　　据不完全统计，自正荣地产上市不到2年的时间，公司在资本市场总计融资约271亿元。

　　尽管融资这么多钱，但正荣地产的现金流仍然为负，甚至在2019年下半年缺口还在加大。数据显示，2016-2018年正荣地产的经营流动现金流量净额分别为-16.6亿元、-42.39亿元、-26.64亿元。截至2019年6月30日，正荣地产的经营流动现金净额为-77.23亿元。这就意味着，此时的正荣地产缺钱效应非常明显。

　　2019年，高管纷纷离职，可以看出对正荣地产未来缺乏信心。此时的正荣地产造血能力变差又缺钱，未来的路恐怕不好走。

　　资本观察网将对此保持密切关注。